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土地市場在經歷了五六月相對冷清的局面後,再度迎來高潮。昨天,黃浦區五里橋街道104街坊39/1宗地,以85513元/平方米成爲上海甚至全國樓板價最高的一幅宅地。新地王是否物有所值?對此,業內人士觀點不一。
世博濱江誕生新地王
軌交4號線魯班路出站,記者沿魯班路向南走,第一個路口左拐是世博會博物館,右拐走到富潤路,路的盡頭有一座白色圍牆,圍牆內雜草叢生。這裏,就是新誕生的地王——五里橋街道104街坊39/1宗地。
記者看到,位於黃浦世博濱江地段的新地王,北面毗鄰紫荊新苑、魯班公寓、黃浦都市花園等已建成住宅,西面靠近黃浦規劃展示館和打浦橋隧道,南面即是黃浦江,擁有一線江景,東面挨着盧浦大橋,與世博會博物館也只有一路之隔,交通四通八達,地理位置絕佳。
“麪粉貴過麪包”的典型
德佑地產提供的數據顯示,去年12月,位置相近的黃浦區五里橋街道99街坊2/2宗地塊、7/2宗地塊以59.5億元的底價成交,摺合樓板價30522元/平方米,明顯低於昨天成交的地塊,當然,這主要與其總價較高有關。昨天出爐的新地王除了位置十分優越外,其總價較低,客觀上也幫助其獲得較高的溢價率。
“此次出讓結果既在意料之中,也在意料之外。”上海中原研究諮詢部高級經理龔敏表示,如果從地段來看,確實會受到房企強烈關注;從地塊出讓條件來看,地塊規模較小、要求全裝修現房銷售、限高、必須配建保障型住房等條件並不吸引人。
此前,濱江小規模地塊地價也並不算高得離譜。2013年黃浦江沿岸E18單元7-7地塊出讓,面積爲0.57萬平方米,可建面積1.42萬平方米,最終被天寶遠東(嘉華)摘取,樓板價4萬元/平方米。從地塊條件來看,同樣位於濱江附近,陸家嘴濱江一線物業房價已達到10萬元/平方米,周邊成交地塊樓板價僅4萬元/平方米。而五里橋街道地塊所在的濱江板塊物業售價5-6萬元/平方米,如“綠城盛世濱江”近期售價在6.4萬元/平方米。新地王的價格,或成爲又一“麪粉貴過麪包”的典型。
地段決定地價物有所值
“目前,在上海外環以內的土地已經非常少了,何況還是稀缺世博濱江的地塊?地段是決定地價的重要因素之一。”上海財經大學不動產研究所執行所長姚玲珍表示,一般而言,樓板價佔銷售價的比例約爲33%左右,這會直接影響開發商的經濟行爲。從另一個側面可以看出,開發商非常看好這一地塊的走勢。
德佑地產分析師趙葆根說,爲保持濱江地區的建築風貌,該地塊規劃建築限高24米,建築密度30%,因此,該地塊上建成的豪宅將以低密度小高層爲主,很可能成爲上海新的天價豪宅項目。
難以扭轉土地市場頹勢
趙葆根介紹道,此次麗豐控股在滬高價拿地,客觀上反映了即便在樓市和土地市場相對低迷的情況下,一些位置優越的住宅類地塊,依然會受到開發商的熱捧。但這樣的市中心優質地塊出讓,對於總體土地市場並不具有代表性,很難改變土地市場總體的低迷行情。
按照地塊預合同規定:“項目在交地後12個月內開工,在動工後36個月內竣工。”考慮到原黃浦濱江地區尚在發展之中,不排除樓盤在3-4年後,周邊配套建設和豪宅區氛圍都得到進一步提高的情況下再入市。本報記者楊玉紅
實習生李揚