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半年土地市場盤點
上半年,北京土地市場在供應豐富及標杆房企重回一線激烈爭奪等多方因素下,早早突破千億大關,並創下了2004年土地招拍掛以來同期土地出讓的一系列紀錄。
諸多數據刷新歷史
據亞豪機構統計數據顯示,2014年上半年北京土地市場共成交經營性用地53宗,規劃總建築面積爲919.91萬平方米,較去年同期增長30%,累計土地出讓金達1099億元,與去年同期相比大幅增長71%,創2004年土地招拍掛以來同期土地出讓金額最高紀錄。
其中,成交土地面積合計264.6公頃,同比大漲154.2%,成交總金額達753.5億元,同比上漲了80.3%。
兩大原因推動拿地潮
“各大房企在2013年的‘超常發揮’是今年上半年拿地熱的一個重要原因。其中一部分原因自然是各大房企在去年全年銷售目標超額完成後,擁有相對寬裕的資金,促使房企在土地市場上積極補倉,”一位房企的高層告訴記者,“大的房企固然要擴大戰果,中小型房企也看到在北京市場‘有地則進,無地則退’的現狀。”
亞豪機構副總經理任啓鑫認爲:“由於三、四線城市自身需求並不足以支撐市場巨大的供給,大型房企不得不調整發展戰略,重返市場需求強勁及未來發展潛力巨大的一、二線城市,使得本就供應緊張的北京土地市場硝煙四起,土地價格不斷被推高。”
供地充分計劃宏大
5月30日,北京市國土局公佈了2014年度第一批商品住宅和商服用地供應計劃。第一批擬供地總計80宗,土地面積約1046公頃,約佔全市年度商品住宅和商服用地計劃供應量的67.5%。
第一批供地計劃顯示,擬供應的80宗土地中,包含商品住宅用地48宗,總供地面積約618公頃,佔年度同類用地計劃供應量的62%;商服用地32宗,總面積約428公頃,佔年度同類用地計劃供應量的78%。
各月份冷熱不均
今年一季度,北京土地市場共成交經營性用地33宗,土地出讓面積合計爲360.5公頃,累計土地出讓金達748.7億元。而在二季度北京土地市場共成交經營性用地20宗,相比一季度下降近四成;土地出讓面積合計爲106公頃,環比一季度降幅爲70.6%;土地出讓金額爲350.4億元,環比減少近400億元。
本報記者胡喆
新年“第一拍”熱鬧非常
拿地熱度稍減供地力度不減
1月7日,北京迎來新年經營性用地第一拍,共有四宗地塊同天出讓。競得2014年頭塊地的是北京房開、雲南城投置業和北京創意港聯合體,以24.6億元成功競得房山高教園3號地塊,該宗地塊樓面價爲1.51萬元/平方米。此外,北京房開韓建置業又拿下房山高教園區8號地塊,成交價格爲1.04億元。
同日,和裕地產以30.71億元上限價格奪得順義區趙全營鎮鎮中心區E1-01等地塊。
兩天後的1月9日,自住商品房用地供應以來最好的兩宗地塊——朝陽區百子灣路14號地塊和朝陽區東壩單店地塊中標結果公佈,北京建工以6.005億元競得百子灣路14號地塊,樓面價14482元/平方米;金隅以43.35億元競得東壩單店地塊,樓面價13700元/平方米。
這兩次競拍僅僅是拉開了1月土地熱潮的序幕,該月土地出讓金總體突破400億元。
1月明星地塊
·房山高教園3號地(2014年第一拍)
·百子灣14號地(最佳自住房地塊)
“馬年第一拍”驚雷鬧春
2月13日,北京龍湖和北京盟科聯合體以35.7億元及現場競報限價商品房面積5.4萬平方米的代價,競得豐臺區西局村舊村改造項目地塊,成爲農曆馬年“第一拍”。
這一地塊緊鄰西三環,地鐵10號線、14號線雙軌交會,是麗澤金融商務區第一塊住宅性質的經營性土地。
在同一天,除了西局地塊外,順義區趙全營鎮又一地塊繼續被和裕地產以25.1億元總價、配建3.88萬平方米限價房及3.95萬平方米自住型商品房的代價競得。
2月17日,北京三元嘉業以22.25億元競得海淀區上莊鎮項目,該地塊將全部用於建設自住型商品房,銷售限價爲2萬元/平方米。
2月20日,泰禾集團以49.58億元、配建5萬平方米限價商品房的條件拿下豐臺區西局村舊改項目的第二宗地塊,粗估樓面價爲5.5萬元—6萬元/平方米,“西局高熱”得以持續。
2月明星地塊
·西局舊村改造項目二期(總價最高地塊)
3月土地成交9宗,其中經營性用地成交6宗。從成交面積看,3月土地成交合計爲239.13萬平方米,比2013年同期增加10倍,令人矚目。
北京市國土局在3月28日宣佈,2014年度北京國有建設用地供應計劃總量爲5150公頃,這是北京供地計劃連續第4年下降;但住宅供地並未減少,仍然維持在1650公頃,與去年的計劃基本持平。
3月土地市場的大明星是恆大地產。3月27日,恆大以20.5億元摘得朝陽區來廣營鄉LGY-04、LGY-03、LGY-06地塊,該地塊爲二類居住、小學、中學用地(配建限價商品房),除29400平方米的限價房外,剩餘居住用建築將全部用於建設自住型商品,銷售限價爲2.8萬元/平方米。
這是自去年7月以來,恆大在京斬獲的第四塊地,爲此恆大共支付了147.85億元。大舉入手限價房地塊可能會拉低恆大的年度利潤率,但對恆大全國佈局則意義重大,特別是進入一線市場。
3月明星地塊
·朝陽區來廣營地塊
(恆大進京拍得的第四塊地)
土地出讓金輕鬆過千億
4月的北京樓市依舊熱鬧非凡。4月10日,豐臺區長辛店、大興區黃村等4宗地塊集中成交,成交總價88.28億元。其中,中築以21億元配建8.5萬平方米限價房的代價獲得長辛店辛莊村地塊,這一成交條件使該地塊7成以上的建築面積變爲限價房,純商品房的樓面價因此高達4.5萬元/平方米。
隨後大興區黃村鎮地塊的拍出再掀熱浪,泰禾以51.7億元的代價將大興區黃村鎮兩宗地塊全部拿下,擊敗萬年基業、華遠地產、保利首開聯合體等競爭對手。
4月18日,4宗地塊再度在一天內出讓,當天最優質的地塊的門頭溝東辛秤C地塊西區共引來10餘家房企的爭奪,經過63輪的競拍後,中水電以35.7億元配建61000平方米自住房的代價獲得。
4月24日,北京再度掛牌出讓5宗經營性地塊,其中經開股份以32.34億元購得亦莊3宗土地,總建築規模約47萬平方米,至此北京前4月土地出讓金已超千億元。
4月明星地塊
·長辛店新莊村地塊
(商品房樓面價過4.5萬元/平方米)
成交冷清大異此前
5月-6月北京土地市場在4月後急轉而下,5月份僅成交4宗商業地塊,至6月,全月僅成交1宗地塊,土地性質爲工業,整體市場轉淡趨冷。
亞豪機構副總經理任啓鑫表示,土地市場二季度迅速降溫,既有政策原因,也有市場原因。由於上半年市場持續低迷,低成交、高庫存的現狀使得房企銷售回款大幅減少。與此同時,信貸持續緊縮進一步加大房企融資難度,使得大量房企現金流備受考驗,去庫存、迴流現金成爲房企的主要任務。爲了減少地塊流拍現象的發生,國土部門也放慢了土地出讓的步伐。
5、6月明星地塊:無
★供地明星:大興、房山、順義、通州、昌平
理由:這五個區域仍是全市土地的成交主力,共成交35宗經營性用地,佔全市土地總成交量的近7成。
★成交明星:豐臺
理由:西局地塊、長辛店地塊都創下或接近北京單一地塊價格新高,爲豐臺迅速進入高端樓市埋下伏筆。
★成長明星:順義
理由:上半年,順義共成交7宗經營性用地,同比去年增加了4宗,成交總金額達126億元,超過去年全年順義經營性用地的出讓金總額。
★期待明星:朝陽孫河
理由:7月15日,孫河北甸西村地塊將正式掛牌競價。該地塊起拍價46億元,出讓總面積約34萬平方米,按溢價率不超過50%計算,預計成交價將達68億元,將成爲北京單一地塊成交的歷史新高。