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從1997年至今,萬科一直是中國房地產企業的第一名。哪怕就是象征性地,差了幾十萬的量,排到第二,從投資者到管理層的心理,都會有很微妙的變化,這個不得不顧忌。
——萬科董事長王石
樓市在僵局中吹響了半場哨,雖整體市場相較去年偏冷,但大型房企銷售業績亦有衝高表現,房企競爭也愈發激烈。與此同時,房地產行業的利潤率卻在逐年下滑。不斷衝高的業績和持續下滑的利潤率之間究竟有怎樣的關系?『量』和『利』之間房企該如何選擇?
銷量衝高難掩利潤率下滑
今年上半年,雖整體市場偏冷,但大型房企的銷售業績仍上昇明顯。
搜房網數據顯示,目前已披露半年業績的房企中,銷售額在500億元以上的有7家,包括萬科、綠地、恆大、保利等龍頭房企,而萬科更是創紀錄完成了1000億元的銷售額。而去年同期,銷售額在500億元以上的房企僅有4家,且總額最高的萬科僅完成了843億元。
銷量排行榜上的數字或許能夠讓房企在陰郁的市場形勢中稍緩一口氣,但整個行業逐年下滑的利潤率卻讓房企略顯尷尬。
5月發布的《2014中國房地產上市公司測評研究報告》顯示,2013年上市房企淨資產收益率和總資產利潤率均值兩項指標處於自2009年以來的下行通道中,分別相比2009年下降了約6%和3%。也有數據顯示,2014年第一季度142家滬深兩市上市房企中,75家淨利潤下滑。雖然今年房企的半年報尚未出爐,但從第一季度的趨勢來看,2014年上半年房企利潤率持續下滑幾成定局。
『利潤率下滑是整個行業面對的問題,屬於市場調整的結果。』亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為,『一方面是房價處於下行通道,資金回籠速度無法快過整體開發成本的增加;另一方面,是開發成本不斷地提高,資金使用與來源的成本上漲。因此,在銀行「錢貴」與市場下行周期及銷售寒冷的情況下,房企利潤率下降不可避免。』
業績指標不容有失
從半年銷量排行榜的對比來看,銷量靠前的房企業績相比去年均有不同程度的上漲。
今年初,綠地曾定下2400億元的全年銷售目標,更喊出了與萬科爭第一的口號。而現在看來,綠地的半年業績雖然不及萬科,但也從去年年中的653億元猛增至830億元。
從眾多品牌房企去年的布局和今年上半年的表現來看,業績的增長並非意味著對銷售數字的單純追求,而是品牌房企在擴大規模、多元化布局之後的必然結果。
仍以綠地為例,除了去年綠地集團董事長張玉良多次提到的『產城結合』等擴大自身規模的布局之外,僅去年一年,綠地集團在海外的收入就達到約30億元。今年年初,綠地更是預計全年海外業務將營收130億元左右。
而在談到為何如此重視海外業務規模的時候,張玉良也曾表示『海外項目的利潤率高於國內。』由此可見,品牌房企在追求規模擴張的同時,亦沒有完全放棄對利潤率的要求。
另一方面,上海中原研究諮詢部高級經理龔敏認為,從市場和行業面來看,房地產行業的上市公司估值普遍較低,資本市場對行業產生了悲觀預期。這種悲觀的預期以及激烈的競爭環境迫使房企不得不更加重視銷售業績。
萬科董事長王石近日在中歐商學院發表公開演講時曾表示,對於萬科這樣的上市房企來說,如果銷量有所下滑,那麼『從投資者到管理層的心理,都會有很微妙的變化,這個不得不顧忌。』
王石的一席話或許說出了當下上市房企們的心聲——利潤率雖然逐年下滑,但規模、業績等直觀的指標卻更加不容有失。而更快的銷售速度顯然也是對低利潤率的平衡。
先跑起來更重要
銷售量和利潤率,房企究竟該如何抉擇?
『大部分企業還是要快速跑量,確保資金的回籠。因為從目前的形勢來看,很多小房企已經開始面臨生存問題了,這種形勢下,必須要保證資金,以公司正常運營為重。』上海農工商房地產置業有限公司副總經理趙新表示。
然而針對不同的物業類型,業內人士給出的建議也有所不同。
上海中原研究諮詢部高級經理龔敏表示,剛需樓盤應多以跑量為主;而高端樓盤,尤其是佔據絕佳位置的稀缺樓盤,由於對其定位不同,高溢價之下的利潤要比跑量重要。
『對於上市房企而言,銷量比利潤更加重要。』謝逸楓表示,當前房企面臨的壓力巨大,不僅是調控方面,還有金融、銷售困難等。因此,現金為王纔是當前這個特殊時期的生存法則,之後纔是利潤。
『在目前市場背景下,利潤率與跑量的天平勢必會逐漸向跑量一方傾斜。』德佑地產研究中心分析師趙葆根指出,『對於一些負債率較高的房企,如果為了保持利潤率而造成銷售遲滯導致借貸時間拉長,反而會增加融資成本,結果得不償失。』
行業觀察
房地產不再好玩了?
『跨界』,原本是房地產行業中一個頗為時髦的詞語。比如雅戈爾,作為跨界開發房地產最成功的企業之一,該公司在上海開發的雅戈爾·長風8號曾在2013年幾度熱銷。但是近年來,像雅戈爾這樣願意來『玩』房地產,並且『玩得好』的『新玩家』卻越來越少了。
近日,有媒體報道稱,娃哈哈集團的首個商業地產項目杭州娃歐商場虧損嚴重,娃哈哈方面已拖欠商場租金達半年,並有意解除合同離場。
對此,DTZ戴德梁行華東區商業地產服務部主管范紅娟表示,近年來『跨界』進入房地產開發領域的企業多為零售商,例如宜家、哇哈哈等,他們利用自己的『主力店』優勢紛紛進軍零售商業地產。除娃哈哈開局不利之外,其他幾家企業的前景也並不明朗。
不僅商業地產,新玩家們在住宅市場上的野心也頻頻受阻。今年6月初,四川水井坊發布公告稱退出房地產業務;去年3月,雲南白藥也曾『退房』,留下的是44萬元的虧損。
在新玩家『頻頻折戟』的同時,地產界的『老玩家』卻不斷探索轉型,尋求更多元化的布局。遠有華潤、恆大賣水,近有萬科觸網。7月1日,中弘股份發布與上影文化公司的戰略合作協議,房企也開始『玩』起了文化產業。
對於『玩家們』而言,利潤率下降,賺不到錢的行業是沒有吸引力的,而『新玩家』和『老玩家』的種種表現,或許正印證了房地產越來越『不好玩』的事實。
-延伸閱讀
在千億中改變
正如股神巴菲特的名言:只有當大潮退去的時候,你纔能知道誰在『裸泳』;下行通道中的房地產走過半年,『誰強誰弱』漸見分曉。
進入7月以來,上市房企開始公布上半年銷售業績。從一年千億到半年千億,萬科再度領前,1-6月累計實現銷售金額1009.1億元,銷售面積821.2萬平方米,完成年度目標約50%。
目前,房地產企業能否完成年度銷售目標已是行業關注的焦點,有研究機構統計顯示,半年房企全年銷售目標的完成率平均僅達40.3%。
雖然,萬科繼續坐穩銷售第一的位置。但觀察其他已公布半年銷售業績的上市房企,亦能看到不少房企雖然業績有增加,目標完成率卻並不高。更有一些企業銷售額同比下滑。
不僅如此,行業分化加劇,大者愈大、強者愈強,中小型房企局面仍然艱難。
標普此前曾發布報告稱,由於銷售和融資狀況會弱化,今年房地產商和各城市市場的兩極分化速度將加快。有業內人士亦認為,對於品牌房企而言,2014年上半年的市場分化格局並不是終點,下半年及未來幾年仍然面臨重新洗牌的可能性。
時至今日,調整已是房地產行業普遍認識,市場分化、城市分化、企業分化現象日益嚴重,那行業未來會如何?房企該怎樣應對?
或許,『轉型』能為聰明的開發商尋求到一條更好的出路。在殘酷的房地產市場上,一路荊棘、後有追兵,誰都不得不拼命往前跑。
探問轉型與下行周期中的房地產,2014博鰲房地產論壇聚焦行業大考。