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在最近一周時間裡,河南建業可謂動作不斷, 7月3日,轉讓旗下3個項目股權融資7.5億元,而在7月9日又通過注資2.46億元與保利合作開發洛陽項目,此番『讓三聯一』動作引起了業內的廣泛關注,作為目前惟一一家沒有全國化的大型房企,河南建業的動作背後或是來自市場的壓力。
『讓三聯一』
作為河南本地最大的開發商,建業地產一直是該省房地產市場的風向標,而近日河南建業可謂動作頻繁。
7月3日,建業地產公告稱,該集團與百瑞信托訂立三份股權轉讓協議,共作價約7.5億元。據此,建業中國同意向百瑞信托收購建業南陽49%股權、建業平頂山49%股權及河南新城25.1%股權,代價分別為3.9億元、1.8億元及1.77億元。
本公告日期,建業南陽、建業平頂山及河南新城為分別由建業地產擁有51%、51%及74.9%的共同控制實體。完成股權轉讓協議後,建業南陽、建業平頂山及河南新城3個項目將全部成為其間接全資附屬公司。公告顯示,三份股權轉讓協議均於12個月期間內完成並與同一賣方百瑞信托訂立,故該等協議項下擬進行的交易須根據上市規則第14.22條進行合並計算。
北京商報記者了解到,這三家公司分別在2010年和2009年成立,其中的河南新城公司主要負責鄭州項目,而去年底建業地產掌門人胡葆森曾指出,今年建業的重點市場會放在鄭州市,『今年在鄭州的比例會比往年都要大一些,至少要達到30%以上』。胡葆森並指,接下來以鄭州為重點,同時在今後的兩三年裡還會再進入河南省一些新的、比較大的縣級市。『借助新型城鎮化這樣一個大的浪潮,希望公司在今後幾年更快地發展』。
這次引入信托合作讓業內人士認為,是目前市場的壓力讓建業采取這種分擔風險的合作方式運作。
6月30日,建業地產還曾公布,與建信信托訂立擔保協議及抵押協議,集團同意就持股60%的建業天明,為其最高8億元的貸款提供擔保及抵押。北京商報記者了解到,建業天明為鄭州土地的合法實益擁有人,鄭州土地現時在建中,將發展成名為建業天築的高級住宅項目。
正當人們猜想河南建業在大力發展鄭州市場遭遇資金和市場壓力時,7月9日,河南建業再次發布公告,建業地產宣布,與鄭州保利訂立合作協議,透過注資2.46億元,取得項目公司51%股權,以合作發展洛陽土地,涉及地盤面積6.5萬平方米,獲准做住宅或商業用途。出讓鄭州公司的股權,為鄭州項目擔保貸款,又在洛陽與保利聯手開發,河南建業的深耕鄭州戰略是否遇阻成為了業內關注焦點。
鄭州樓市下滑
作為河南省的省會城市,鄭州市場可以算是一個重點的二線城市,而在過去半年中鄭州的情況並不盡如人意。
鄭州樓市進入2014年之初,呈現出『低供應、高走量』的特點。據新浪樂居數據統計,2014年一二月,鄭州新房市場供應量分別為11.92萬、21.91萬,1月供應量僅為去年同期的1/3,2月供應量為去年同期的七成。而成交方面,據鄭州房管局數據顯示,1月銷售商品住宅7719套,較同期增加216套,2月銷售商品住宅3879套,同期增加740套。
3月,似乎預示著量價的分水嶺到來。據克而瑞(CRIC)統計分析,3月以來鄭州連續3個月實現『量漲價跌』,成交量微弱上漲,房價小幅續跌。
對此河南省商業經濟學會常務副會長兼秘書長宋向清認為,下半年將會是新戰場。『金九銀十會出現一輪新的戰略調整,通過讓利消費者來激發市場活力,保持開發商可持續發展的潛力和後勁。』他說道。基於目前市場的大環境,多數開發商的壓力空前較大。開發商很可能會調整策略,在金九銀十期間進一步加大促銷力度。這對於資金鏈緊張的中小型房企來說,也許是今年的最後一次機會。
可見未來的鄭州市場不會給建業地產帶來太多驚喜。就建業地產自身而言,今年的業績可謂下滑厲害。建業地產的公告顯示,2014年前5個月,集團共取得物業合同銷售總額為40.55億元,同比減少13.9%,總合同銷售建築面積613.651平方米,同比減少7.9%。
截止到2014年5月31日,每平方米平均銷售價格為6.608元,同比減少6.4%。而今年初建業地產給自己定下的銷售目標為170億元。
建業的壓力
不走出河南一直是建業地產所堅持的策略。
在今年初的業績發布會上,在談及未來發展方向時,胡葆森明確表示,不會走出河南市場。『河南有120個城市,我們現在纔做了40個,在沒有做完之前不會考慮出去。』胡葆森進一步明確,要做到河南省的每一個城市。『現在還有幾百個鄉鎮沒有進。』
但是未來這一單一的發展策略遇阻的風險性在不斷加劇。7月7日,鄭州國土集中出讓了14宗土地,其中13塊為城中村改造用地、1塊為科教用地,全部以底價成交。讓整個鄭州市的房地產市場進入了築底的狀態。
同時根據中原地產監測的40個城市數據顯示,7月前6日新建住宅成交面積日均值較6月下降14%,且各線城市均呈現下滑走勢,一線、二線及三四線城市降幅分別為14%、19%、11%。建業的壓力不僅來自市場的整體蕭條,還有其面臨的資金壓力。
5月15日,建業地產股份有限公司與新加坡星展銀行、摩根斯坦利、瑞士信貸訂立購買協議,發行金額為2億新加坡元,於2017年到期的年利率6.5%優先票據。本次發行募集資金為現有債務的再融資與一般營運用途。
2月28日,建業地產公布,間接附屬公司建業中國與百瑞信托訂立擔保協議及股權質押協議,據此,建業中國同意提供擔保,並質押其持有的建業泰宏全部股權作為建業泰宏償還百瑞信托授出為數4億元貸款責任之抵押品。
『盡管目前建業地產的資金狀況還處於良好狀態,但是面對三四線城市越來越嚴峻的市場環境,未來的銷售回款會進一步減少,進而影響其資金鏈。』
北京商報記者賴大臣