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上半年,東莞土地供應量基本上延續去年的供應熱度,整體土地成交額達87.62億元。胡國球攝
-行情觀察
上半年轉眼已結束。整個上半年全國樓市都是一片蕭條低迷的景象,東莞樓市受到供應緊缺影響,市場交易同樣在低位徘徊。業內認為,東莞樓市在經歷過去10年的快速發展後,已進入調整周期。短期內的樓市狀況難以改變。碧桂園、保利、恆大、萬達等一線品牌房企繼續延伸戰線,綠地也首次進駐東莞。品牌開發商集中亮相拿地,行業多家獨大的局面越加明顯,也反映出部分資金相對寬裕的品牌開發商,在逆市下拿地更能有效地控制拿地成本,其在借機抄底土地市場。
今年上半年東莞整體土地成交金額87.62億元,同比2013年增加75.17%。近年來東莞城市綜合體項目遍地開花,萬達廣場、萬科廣場等城市綜合體項目拔地而起,以及後來開工的綠地建常平城市綜合體、首鑄地產萬江的城市綜合體項目等。上半年東莞商業地塊放量明顯,可以預見未來東莞的商業體量十分大,商業地產正在飛速發展。
-供應
商業地塊供應量依舊不俗
經濟轉型是加大推地動力
今年上半年東莞土地市場供應69宗地塊,面積合計331.25萬平方米,環比減少28.75%,同比增加2.56%,為2012年以來供應量最高。從各類型的土地供應來看,其中商住地供應21宗,面積合計116.4萬平方米,環比減少50.07%,同比增加61.28%,商住地供應量比去年同期明顯增加。商業用地供應24.4萬平方米,同比去年同期增加127%,工業用地供應185.8萬平方米,環比減少18%。
2014年上半年市場多種利空因素增加,信貸持續收緊直接提昇購房者的入市成本。全國多個城市降價潮風聲四起,客戶觀望情緒增加。今年來房地產開發投資較為低迷,經濟增長面臨著下行壓力,地方政府頻繁出臺寬松政策進行救市、托市。信貸收緊引發市場進行自我調整,政府的『救市』短期內產生的效果甚微,市場進入深度調整中。土地市場深深依附在宏觀經濟環境和房地產市場環境中,土地市場也出現明顯降溫。
東莞中原地產市場研究部認為,從政府的推地情況來看,上半年東莞土地供應量基本延續去年的供應熱度,整體供應量依舊不俗,政府推地熱情不減。主要有幾點原因:其一,東莞的經濟今年承受了一定的負面影響。東莞政府在財政壓力之下,通過賣地增加財政收入,房地產和工業項目的開發投資拉動經濟增長的需求更加明顯。其二,盡管宏觀環境顯著變化,但東莞房地產畢竟受到外圍城市經濟的影響甚微,短期內的樓市狀況並不影響長遠的樓市預期。其三,商業用地供應放量,對拉動整體供應量的作用大。國際經濟的低迷不振,外貿出口對經濟的貢獻度在不斷減弱。為煥發經濟增長的新活力,東莞政府在致力於經濟轉型昇級和產業結構的優化,拉動內需成為政府拉動經濟增長的重要舉措。拉動內需,促進消費,成為東莞政府頻繁加大商業用地的推地力度的動力。今年東莞商業用地供應9宗,而去年同期供應僅3宗,商業用地供應的放量對整體土地供應的拉動作用明顯。
據監測數據顯示,一二線區域商住地供應量活躍,虎門、常平、東坑是供應熱點區域。從供應宗數來看,今年上半年虎門供應4宗,東坑3宗,萬江、大嶺山、樟木頭各2宗,其餘鎮區各1宗。從供應量來看,位列前五位的分別是虎門25.51萬平方米、大嶺山21.74萬平方米、東坑12.29萬平方米、常平12.07萬平方米、萬江10.98萬平方米。虎門地塊踴躍入市,供應量領跑。局部鎮區頻繁推地,其中不乏個別較大規模的商住地,如大嶺山、東坑近幾年推商住地的力度明顯加快,一方面反映局部鎮區將房地產作為支柱產業的地位越加明顯,另一方面也反映個別鎮區政府企圖通過加推優質地塊,吸引品牌開發商的介入,帶動區域發展。
-成交
品牌開發商集中拿地
商業用地成交量增加
2014年上半年東莞整體土地成交金額87.62億元,同比2013年同期增加75.17%,同比2012年增加38.17%,其中,商住地成交金額50.94億元,同比2013年增長76.45%,同比2012年增長32.53%。從土地用途來看,商住地成交金額為58.14億元,佔整體的58.14%;商業用地成交24.69億元,佔比28.18%;工業用地成交11.22億元,佔比12.8%;其它用地成交0.77億元,佔比0.88%。商住商業用地對整體金額的貢獻度大,尤其商業用地的佔比大幅回昇,去年上半年東莞商業用地僅成交5.73億元,佔整體僅11.46%。
業內人士分析,今年上半年東莞商住地成交量持續上揚,比去年出現明顯增加,一方面是由於大宗規模商住地的集中成交,拉動整體交易量的上揚;另一方面熱門區域的優質地塊上市激發開發商出手拿地。
今年上半年有一個明顯的特點,商業用地放量成交,城市綜合體遍地開花。第四座萬達廣場落戶虎門,綠地斬獲常平一宗佔地12萬平方米的商住商業混合用地,將在常平建城市綜合體標杆項目,首鑄地產以8.9億元斬獲一宗商住商業混合用地,成為萬江的總價地王,也將打造為城市綜合體項目。近年來東莞多個商業項目拔地而起,政府通過引進萬達、綠地以及後期的王府井等品牌開發商的介入從而帶動東莞商業地產的發展。
為煥發經濟增長的新活力,東莞政府致力於經濟轉型昇級和產業結構優化,拉動內需成為政府拉動經濟增長的重要舉措。拉動內需,促進消費,成為東莞政府推動商業地產發展的根本動力。政府通過引進萬達、綠地等品牌開發商的介入,以及未來的王府井等品牌開發商的介入,尤其是商業品牌房企的商業運營成熟,能帶動商業發展,從而達到政府對商業發展的期望值。
-聚焦
發達城鎮仍是開發熱門區域
從上半年各鎮區的成交情況來看,虎門鎮赤崗村兩宗連體商住地成交,助推整體交易量的走高,成交量領先其他鎮區。虎門由於房地產發展相對成熟,政府規劃上以較大規模地塊為主,未來開發項目的檔次、品質要好。
盡管虎門經濟發達,人口眾多,上半年虎門仍有地塊難逃流拍厄運。虎門聚集了萬科、中信、佳兆業等品牌開發商,市場競爭格局十分激烈,後市潛在供應規模龐大,使得部分企業不敢輕易布局虎門。東坑由於經濟水平相對落後,東坑政府重視房地產發展,想通過房地產的開發投資促進區域的經濟增長,供應土地十分活躍。
2014年上半年東莞全市有13個區域有商住地成交,成交面積93萬平方米。其中,一線鎮區成交46.75萬平方米,佔總比50.27%,所佔份額最大,但與去年54.17%相比仍有小幅下降。二線鎮區成交20.99萬平方米,佔比22.57%,與去年15.84%相比出現了較大幅度回昇。三線鎮區成交25.26萬平方米,佔比27.16%。
發達城鎮如厚街、虎門、寮步、萬江等仍是房地產開發的熱門區域,土地交易活躍,但一線發達鎮區開發成本高,如虎門、萬江上半年的樓面地價均在3000元/平方米以上,再加上一線發達城鎮競爭激烈,開發風險較大。二三線鎮區的土地交易量昇溫,區域發展相對穩健。
從開發商拿地背景來看,上半年東莞拿地企業以外來房企為主,外來企業共拿地12宗,佔地面積合計75.03萬平方米,佔整體的81%。而本土企業拿地7宗,佔地面積合計17.97萬平方米,佔整體的19%。2013年樓市火熱鑄就了土地市場地王遍地開花,2014年的樓市狀況與2013年存在較大差別。信貸收緊直接成為制約樓市上行的主因,銷售回款的不順暢以及開發商融資成本的增加,直接影響企業購地補倉的計劃。上半年東莞拿地企業以外來開發商為主,碧桂園、恆大、綠地等一線品牌開發商均亮相拿地,綠地更是首次布局東莞。在行業資金環境趨緊的情況下,品牌開發商逆市拿地,一方面品牌開發商在應對調控風險、資金來源的多元化,使拿地條件更為成熟。另一方面,現階段不少中小企業由於資金趨緊,將重心放在貨量的去化上。品牌開發商可借機抄底土地市場,底價或低溢價拿地能更好地控制成本,土地資源向資金實力優勢的企業集中。
本版采寫:見習記者葉永茵記者郝金朋實習生廖莎