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南方日報訊(記者/黃少宏通訊員/黃彩華實習生/周採妍)祖籍東莞的香港居民陳老先生及其子女均已去世多年。陳老先生生前可能根本沒料到,在他去世55年後,他的三個外孫跟他的孫子,這對錶兄弟打起了祖屋遺產繼承官司。表弟們拿出1953年頒發的土地證,而表哥拿出了1989年頒發的土地證。7月9日,東莞市第二人民法院審結此案,認定1953年土地證已失效,駁回表弟們要求繼承租屋遺產的訴訟請求。
祖屋轉賣引發表兄弟隔閡
居住在虎門鎮的陳先生,其爺爺陳老先生生前生育有包括陳先生的父親及姑姑等多名子女。陳先生是獨子,而姑姑家有三位表弟。
1953年,涉案土地的土地證頒發,登記在陳先生和爺爺及其他親屬共8人的共同名下,其中爺爺陳老先生爲戶主。1959年,陳先生的爺爺去世。
1989年12月,東莞市國土資源局對涉案土地頒發土地證,權屬人登記爲陳先生,爲初始登記。此後,陳先生的姑父、姑姑、父親相繼去世。
2012年8月,陳先生將涉案土地轉讓給案外人鄧女士。這一舉措讓陳先生的三位表弟很氣憤。表弟們認爲,陳先生無視其姑姑也是陳老先生的房產繼承人的事實,在三個表弟毫不知情的情況下,將上述土地房產轉給他人。這種行爲給姑姑家造成極大傷害和損失,陳先生應喪失涉案土地房產的繼承權。
2013年11月,陳先生的三位表弟聯名向東莞市第二人民法院狀告陳先生,索要租屋遺產。此時對簿公堂的表兄弟們,表哥已經70多歲,大表弟和二表弟均60多歲,最小的表弟也已經58歲了。
60年前的土地證已失效
表弟們稱,陳先生在未經其姑姑即表弟們母親同意的情況下,將涉案土地登記在陳先生一人名下,並擅自轉讓他人,要求確認涉案土地與房產歸三表弟共同共有。表弟們拿出了一本1953年頒發的土地證。
陳先生辯稱,涉案土地房產並非遺產,而是其個人財產。對方起訴已超過法律規定的訴訟時效。陳先生也拿出了一本1989年頒發的集體土地建設用地使用證,上面載明權屬人爲陳先生。
同一塊土地,先後出現了兩個土地證,究竟這兩個土地證的法律效力如何呢?
法院爲此特向東莞市國土資源局發函諮詢。東莞市國土資源局覆函稱,根據有關規定,1953年東莞縣人民政府頒發的《土地房產所有證》中的土地所有權方面已失效,房產所有權應以房管部門意見爲準。
法院經審理認爲,涉案土地於1989年進行初始登記時,權屬人登記爲陳先生。陳先生的三位表弟主張繼承涉案土地及房屋,依據是東莞縣人民政府於1953年所發的土地證,但該證已經失效,故其以作爲法定繼承人而享有繼承權爲由主張分割上述土地房產,缺乏依據。況且,涉案土地已被轉讓給案外人所有,並辦理了相應的權屬變更登記手續。故陳先生的三位表弟訴請分割涉案土地房產缺乏事實與法律依據,依法予以駁回。
法院遂作出一審判決,駁回陳先生的三位表弟的訴訟請求。日前,該判決已生效。
遺產析產繼承宜早處理
“這是一起罕見的遺產析產繼承糾紛。”據本案主審法官、東莞市第二人民法院虎門法庭副庭長陳國雲介紹,類似的糾紛在東莞以往的司法實踐中並不多見。由於涉案房屋年代久遠,產權經歷變更,隨着法規更新,涉案證件的效力亦發生了變化,給查清案情過程帶來了一定困難。
考慮到東莞民間可能還存在大量類似的房屋產權歷史遺留問題,陳國雲建議,涉及到遺產析產繼承的情況,相關繼承人應當及早妥善處理,不宜拖得太久,如有異議應及時提出。物權所有人如生前提前立下明確的財產遺囑,可減少後人的紛爭。
-鏈接60年前土地證失效的依據
1987年公佈的《廣東省土地證書頒發辦法》(粵府[1987]138號)規定,領證(換證)工作截止於1992年底。港澳臺和國外當事人換證截止期限延長至1995年底。逾期不辦理領證(換證)手續又不申請暫緩辦理的,原批准用地證件或土地證書作廢,其土地所有權或使用權不受法律保護。"1989年東莞進行了重新發證行爲,該次發證重新勘查了土地,並對其權屬進行覈實後發證,相關證書應作爲物權的依據。
另外,1956年6月30日通過的《高級農業生產合作社示範章程》第2條規定:“農業生產合作社按照社會主義的原則,把社員私有的主要生產資料轉爲合作社集體所有”;第13條規定:“入社的農民必須把私有的土地和牲畜、大型農具等主要生產資料轉爲合作社集體所有”。1961年6月15日中共中央制定的《農村人民公社工作條例修正草案》第17條規定:“全大隊範圍內的土地。都歸生產大隊所有,固定給生產隊使用”。1963年3月20日中共中央《關於各地對社員宅基地問題作一些補充規定的通知》,社員宅基地應當歸生產隊集體所有,社員只享有宅基地的使用權。
上述規定雖然部分已經失效,但亦可看出農村宅基地的權屬存在一定變動,原有的1953年的土地證已經不足以作爲認定權屬的依據。