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由於各大房企半年報業績已然確定,因此,7月第一周,開發商推盤的積極性也暫告一段落,上周只有四個樓盤入市。不過入市的4個項目中,首開旗下就佔到了兩個項目,再加上近來首開旗下多個樓盤密集入市,且首開常青藤等項目價格大幅下調,可見首開集團跑量的意願明顯。
其實並不止首開集團著急出貨。業內人士表示, 7月首周雖然供應有所下降,但並不意味著多數開發商會靜待樓市走出觀望,待各大房企根據上半年的情況分析,確定了下半年的任務以及策略後,跑量仍將可能是樓市主題。事實上,東亞地產就已經明確表示旗下樓盤會調低價格,最大降幅5000元/平方米,以此刺激低迷的市場。
開發商繼續跑量並開始直降
上周共有四個樓盤推新品,分別是房山長陽的首開熙悅山瀾庭、馬駒橋的首開國風美侖、懷柔的東亞華欣灣和昌平的北辰紅橡墅。亞豪機構數據顯示,上周開盤項目個數較前一周減少3個,4個項目共提供486套房源,環比前一周大降86%,為近20周推貨量最低的一周。
從價格上來看,各項目的定價仍然較為謹慎。據統計,上周推出的兩個普通住宅項目均以低於2萬元/平方米的低價入市,其中首開熙悅山開盤價較6月初下降近2000元/平方米,與3月份的售價相比下降近20%。另一個項目首開國風美侖本期入市價為16500元/平方米,與去年基本持平。
上周入市的兩個別墅類項目也同樣平價入市,其中純新盤北辰紅橡墅1000萬元/套起,單價28000元/平方米左右,而該項目預售審批價格范圍在50000-60000元/平方米,開發商明顯降低了價格預期。東亞華欣灣獨棟產品則單套680萬起,主力戶型530-580平方米,價格約800萬/套,而目前懷柔在售的其他別墅項目價格在1200萬/套起,不難看出東亞華欣灣在價格上也較為謹慎。事實上,東亞地產已經表示,將在本周對旗下的東亞五環國際、東亞尚品臺湖兩個項目降價銷售。其中東亞五環國際現房價格甚至比之前所售的期房低1000元/平方米,東亞尚品臺湖起價則直降5000元/平方米。
對此,亞豪機構副總經理高姍表示,在下半年市場不明的情況下,迫於銷售業績和資金周轉的壓力,將會有更多房企加入降價行列。
剛需盤仍舊唱主角
盡管開發商普遍低價入市,卻並不是入市的4個項目均打破了購房人的觀望,整體而言還是剛需佔到絕對主力,大一點的戶型以及別墅產品雖然平價入市,但是銷售情況卻算不上理想。
首開熙悅山瀾庭入市兩棟樓,主力戶型為84-99平方米的兩居和小三居,開盤當天銷售約九成。而同樣平價入市的首開國風美侖去化率則相去甚遠。東亞華欣灣雖然宣稱開盤銷售超七成,但是要知道,上周東亞華欣灣開盤僅推出23套,改善型購房人持續觀望的態度可見一斑。
對此,房山某國企開發商分析,首開熙悅山瀾庭銷售較好完全是出於價格和產品類型。80多平方米的兩居,總價不到180萬/套,幾乎與一些自住房持平。而對於戶型大一些的產品以及改善型產品,不僅僅存在總價高的問題。『信貸政策的持續收緊以及二手房不好出售,都在一定程度上制約了改善型購房人的換房計劃。另外,在樓市大環境處於觀望態勢之中時,改善型購房人的需求往往比剛需購房人的置業需求更容易受到壓制。』該國企開發商說。
實質性降價導致成交均價下行
近期首開常青藤直降10000元/平方米、上周首開熙悅山瀾庭直降2000元/平方米,東亞的項目也將直降5000元/平方米等,具有實質性降價的樓盤越來越多。亞豪數據顯示,開發商這樣的價格策略一定程度上刺激了成交,在剛需市場中尤其明顯。這不僅促使北京樓市上周成交套數和成交面積環比分別上漲16%,也導致北京樓市一周成交均價連續上漲三周後首次出現回落跡象。據統計,上周北京商品住宅成交均價為25647元/平方米,環比小幅下跌5%。
對此,高姍分析,供應端的結構性轉變導致上周樓市成交量漲價跌。上周,隨著金隅匯星苑的搖號入市,自住型商品房拉開了供應序幕,導致上周入市的普通住宅項目紛紛調低入市價格,同時也加大了優惠力度,項目實質性的降價拉動了部分處於觀望中的剛需客群以及未被搖中自住房的購房者入場選房,不僅促成樓市成交量上漲,也是拉低均價的重要原因。
高姍稱,隨著下半年自住房集中入市,開發商在銷售業績、自身現金流以及自住房入市等多方因素作用下,預計推盤量和推盤節奏都將有所變化,形成高端項目價格走高、中低端項目捨價走量的局面,而房價在大量自住房衝擊下將呈現進一步回落趨勢。
本版文除署名外/張蛟