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從乳山銀灘、到惠州,在度假地產開發大潮中涌現出的諸多“新貴”,在投資熱退潮之後面臨“裸泳”的尷尬;而北戴河、三亞這些老牌旅遊度假目的地,則成爲受惠者。一項網絡調查顯示,83%的度假地產潛在置業者更青睞配套成熟、養生資源豐富的傳統區域。
“新生代”度假地產板塊“裸泳”
綠維創景規劃設計研究院的研究報告顯示,我國濱海旅遊資源的分佈格局大致呈S形,因此也就形成了濱海度假地產開發的三大板塊。第一是環渤海板塊,包括山東半島、膠州半島,以及以北戴河爲核心的京津冀度假中心區;第二個是東海板塊,包括上海、浙江等,度假因素較少,更多是旅遊形態;第三個南海板塊,包括海南島,以及以深圳爲核心、從小梅沙、大梅沙、華僑城一直到巽寮灣再延伸到汕頭的海岸線。
在這三大板塊中,除了北戴河、三亞等極少數傳統意義的度假目的地之外,很多是新興開發區。“過去幾年熱錢洶涌,很多之前的荒灘,僅僅因爲海景資源就被大規模開發。”比如,年新增建築面積160萬平方米的山東、惠州海岸線,22公里海岸線雲集200多個海景房項目、其中至少有4個處於爛尾狀態的乳山銀灘等等,目前都面臨空置率驚人、去化困難的嚴峻局面。
“野蠻式開發忽略了相關的生活服務和休閒度假服務配套,以及城市公共服務配套,房地產與度假分離,度假地產與城鎮化分離,從而導致大量空置出現;以做傳統住宅的思維去做旅遊地產,最終讓度假地產淪爲僞度假地產。某代理行老總直言不諱地說,而這,也是投資熱退潮之後,某些新興區域“裸泳”的根本原因。
傳統度假目的地凸顯“馬太效應”
“馬太效應”是指強者恆強的現象,在度假地產市場,這一效應逐漸顯現,“有限的資金更青睞有着多維價值和明確預期的區域和產品,比如說一些老牌傳統度假目的地的項目”,前述代理行老總指出。
“今年我們主推二期獨棟別墅和少量雙拼、疊拼別墅,精裝修交房。進入夏季傳統旺銷季,看房的人依然很多,尤其是很多來這裏度假的客人”,北戴河新區的榮盛·一杯瀾項目負責人介紹;而在華南的三亞,儘管冬季纔算是旺季,但區域內一些成熟高端項目同樣銷售穩健,如6月份3天銷售38套的半山半島等項目。
“北戴河和三亞,養生度假資源都非常豐富,經過數十年發展,各種度假配套也非常成熟,當下市場最缺的就是這種確定性。而從預期上來說,以北戴河爲例,機場通航之後,國家級的北戴河新區產業不斷豐富,未來區域供求失衡或將加劇。”一機構分析師指出,市場從來不會錯殺優質品種,北戴河新盤供應相對較少,除了前述頂級產品榮盛·一杯瀾之外,主打經濟型的項目如天洋萬科北戴河小鎮,市場反饋也很不錯。
從市場供求關係來看,“馬太效應還表現在細分市場上,頂奢型產品的供不應求。品質純粹的一線海景房很少,比如前述市場表現良好的半山半島、榮盛·一杯瀾等。這個細分領域的消費羣體日益壯大,他們對價格並不敏感,但對產品要求苛刻;尤其是京津冀的高端置業人羣。”亞豪機構市場總監郭毅指出。
一位資深操盤手錶示,與海南相比,以質感與體驗而勝出的高端海景房在華北地區更爲稀缺。尤其是像北戴河榮盛·一杯瀾這種超低容積率,私享海灘的頂級產品。據悉,北戴河榮盛·一杯瀾項目容積率僅0.4,建築密度低至15%。項目盡攬碧海銀灘資源,周邊公園林立、兩家高爾夫環繞、西側還擁有300畝原生態森林公園。此外,項目周邊的休閒度假及商業配套資源也很豐富,更值得一提的是,爲了能帶來更好的度假體驗和生活質感,開發商還爲業主定製了超五星會所,會議會展、四季恆溫室內泳池、酒吧、健身中心等。最具特色的是項目南側的榮盛·一杯瀾專屬沙灘,這是整個區域海岸線唯一擁有保險和全職救生員的沙灘。文/方博