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2014年上半年,房地產市場經歷了一輪由成交萎縮、庫存積壓、中小企業資金告急爲標誌的“寒潮”,大中城市房價也在兩年來首次出現環比下滑,樓市熱冷交替的轉折點也逐漸顯現。在成都,樓市出現了相似而不相同的特點。在冷熱不均,區域市場分化明顯的同時,成都上半年主城區土地市場成交金額高達195.5億元,同比上漲18.3%,6月成交土地出讓金更是環比大漲四倍,樓市“強者恆強,弱者出局”的格局越發凸顯。大勢之下,華西都市報聯合銳理數據獨家發佈《2014樓市半年報》,深度解析上半年成都樓市變遷。
數據全景
熱冷交替從郊區向主城區進軍
2014年上半年,土地市場呈現典型的冷熱不均狀態,高價地王仍然出現,同時區域市場分化明顯,成都房產市場開發趨勢有從郊區向主城區進軍趨勢,主城區住宅土地存量減少50%以上。
記者從中國指數研究院獲悉,上半年成都主城區土地市場成交面積447.7萬平方米,成交金額高達195.5億元,同比上漲18.3%,成交土地均價達到每平方米4366.7元,而這一數據在2013年上半年僅爲2679.3元/平方米,同比增長63%。
住宅市場方面,銳理數據顯示,今年上半年大成都商品住宅市場新增供應93251套,供應面積爲866.7萬㎡。從區域供應來看,遠郊從2月份供應急劇下跌後整體進入供應放緩期。
而在商業市場方面,商業物業呈現出明顯的向外擴張趨勢,新都成爲上半年銷冠。而作爲成都主城區商業物業主戰場的城南,商業物業供銷存遙居榜首。新增供應17.4萬㎡,佔主城區總供應的47%;成交12.2萬㎡,佔主城區總成交的49%。
6月回暖成交額環比大漲四倍
據國家統計局公佈的5月份全國70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示,有半數的城市房價環比下降,對此國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示,絕大部分城市房價同比繼續上漲。
而在寒潮之下,成都的樓市卻在6月回暖。據銳理數據統計,2014年6月,成都市國土局通過公開招拍掛方式出讓23宗土地,累計出讓面積1748.29畝,最終成交18宗,流拍4宗,因故終止1宗,總成交面積1063.39畝,環比上漲249.8%,同比下降37.39%。本月成交土地出讓金總額爲67.48億元,環比大漲421.88%,同比上漲11.18%。
本土房企佔成都房產20強近1/3
2014年上半年,房地產市場再度進入調整期,行業下行壓力較大,多數房企的銷售業績增長乏力。而品牌房企表現出較強的市場把握力,靈活操作營銷策略,繼續擴大領先優勢。
在成都,不同於“北上廣”等城市,這裏的房地產房企的梯隊已然形成,市場競爭格局相對合理,開發商們博弈更看重的是商業模式、銷售策略、資本運作的創新。與此同時,上半年房企的表現也同樣超出人們的預期。在房聯地產研究院7月1日發佈的“成都房地產銷售排行榜”中,四川本土房企頻頻發力,並佔據了成都房地產市場20強中近三分之一的席位。
企業看市
保利
順勢而爲分化發展考驗戰略眼光
保利(成都)實業有限公司董事長、總經理吳章焰
對於上半年的樓市,保利(成都)實業有限公司董事長吳章焰坦率承認,“現在買房的不是剛需,就是改需,但目的都是自住,已經很難見到投資客。”
在吳章焰看來,房地產行業經歷了十多年的高速發展,也確實需要緩一緩。
未來,房地產市場最大的變化是分化,不同城市的機會不一樣,就同一個城市,東南西北的發展可能都大不相同,將越來越考驗開發商的戰略眼光。
同時吳章焰表示,在順應樓市大形勢的同時,還要順應當前國家的開發號召,參與到棚戶區改造、小城鎮建設、養老地產等領域的開發過程中,從更多方面爲企業發展提供有力的業務支撐。
正合
依託優勢提升全產業鏈服務能力
成都正合地產董事長毛勇成都正合地產董事長毛勇認爲,市場從絕對的供應短缺時代進入供求均衡時代。樓市的開發量、銷量已相對飽和,但價格仍將保持增長,漸漸與經濟和人均收入的增長速度相匹配。同時,雖然在經濟持續下行壓力下,相對寬鬆政策或將出臺支持經濟維持7.5%的增速,但房地產資金面並未鬆動,而供求也正在重新尋找平衡點。毛勇指出,純住宅的開發利潤越來越小,開發商或修煉自己的商業開發能力,轉去拿商業比例更大的地塊,獲得相對便宜的地價,住宅銷售保本回現,商業運作或銷售實現盈利。開發商也可依靠優秀的配套服務能力,提升全產業鏈服務能力,如萬科城市配套服務商、保利新成都生活引領者的定位。
洲際
多樣互補以購房者需求打造物業
洲際置業營銷總監劉健民今年上半年,鴻展集團、藍潤集團、四川溫資等企業,勢頭強勁意外擠入備案總面積、備案總金額前二十強,成爲上半年成都樓市幾匹黑馬。
洲際置業的營銷總監劉健民在接受華西都市報採訪時表示,這主要得益於二圈層地緣客的大量成交,“近幾年二圈郊縣的政策引導以及交通、商業的興起,促進大量購房者選擇經濟實惠、環境優美、性價比極高的二圈層房產”。在目前房地產的大環境下,企業應該避開飽和市場的競爭,以購房者需求打造物業尤爲重要,深度貼近地緣性客戶的需求。同時,物業形態多樣化呈互補性,在產品基礎上做到務實、靈活、引入多家代理競爭的機制,保證了項目高位走量。
專家把脈
省社科院房地產研究中心主任蔣華東緩中趨穩房地產行業不會出現大波動
對於今年上半年四川的樓市,四川省社科院房地產研究中心主任蔣華東表示,“房地產行業受宏觀經濟的影響較大,目前,總體經濟狀況出現了工業投資回穩,貨幣金融政策保持相對穩定,市場變動未發生劇烈變動的情況,從整體上看,房地產行業不會出現大的波動,處於緩中趨穩的態勢。”同時,蔣華東認爲保障性安居工程對改善民生、促進社會穩定有積極的作用。“在目前的市場環境條件下,應當加快建設保障性安居工程,同時也應更加要注重質量建設。目前,保障性安居工程的產權機制、價格機制、退出機制等均需要進一步探索和完善。”仲量聯行華西區研究部負責人馬偉業
私人定製進軍旅遊地產和養老地產
仲量聯行華西區研究部負責人馬偉業告訴記者,爲了完成半年的銷售任務,多數開發商加大了營銷的力度,不斷探索新的領域以更好地迎合市場需求。在今年5月份舉辦的第43屆成都市房地產交易會上,首次設置了旅遊地產展區,來自四川省旅遊市州及其他省份的旅遊地產項目參展,旅遊地產、養老地產將進一步細化房地產行業,房企也將依託四川省獨特的自然和人文資源,對產品進行“私人定製”,更好地適應市場的需求。中國指數研究院成都分院運營總監黃雪
競爭激烈內外交錯提升開發水平
2014年上半年,四川本土龍頭房企如藍光、置信等企業,均相應地調整了營銷策略,力促成交面積和成交金額穩居前茅,而藍潤、邦泰等也逐漸開始在成都市場嶄露頭角。黃雪認爲,恆大、萬科等外來房企憑藉良好品牌口碑、產品精良、營銷推廣策略定位精準等,在取得優異銷售業績的同時,也帶來了更爲激烈市場競爭,這將有利於本土企業向更多優秀房企學習和借鑑,全面提升了成都房地產市場的開發水平。