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在半遮半掩之中,呼和浩特率先爲商品房限購鬆綁拉開了一條口子。
一週之後,濟南擬取消限購的消息爆出,人們猜測會不會打響正式取消限購的第二槍。
儘管呼和浩特是以文件形式將“取消限購”落地的“第一城”,但此前各地政府“小動作”不斷。據不完全統計,南寧、天津、無錫、海口、溫州等城市已明確發文或明確表示限購政策已作調整。除此之外,福建、杭州、長沙、寧波、瀋陽、昆明等城市放鬆限購的市場傳聞也沸沸揚揚。今年以來,已有至少16個城市採取或直接放鬆限購條件、或放寬落戶條件、或採取調整公積金貸款等方式促進樓市走量。
業內人士認爲,此舉與土地成交低迷有關。國土資源部土地市場成交公示中,已連續幾個月不見呼和浩特和濟南的蹤影。這讓嚴重依賴土地財政的地方政府開始坐不住了。
呼和浩特的做法爲處在政策觀望階段的各地政府提供了想象空間。然而,老百姓更關注的是,限購與不限購,對房價會產生多大影響?“限購”鬆綁能否改變樓市價格走勢?
朝令夕改爲哪般
6月20日,呼和浩特發佈限購鬆綁通知,其中提到,要充分發揮市場對資源配置的決定性作用,取消商品房銷售方案備案制度,居民購買商品住房(含二套住房)在辦理簽約、網籤、納稅、貸款以及權屬登記時,不再要求提供住房套數查詢證明。產權登記部門在辦理相關業務時,不再對購房人的房屋套數進行查詢。
不過在當日15:30左右,該文件被撤回。相關負責人表示,政府文件有兩個字打印錯誤,需要重新發布。6天之後,這份名爲《切實做好住房保障工作促進全市房地產市場健康穩定發展的實施意見》的文件再次出臺,(含二套住房)”被改爲“(含二手住房)”。
錯字改正,取消限購的本意卻沒有改。有趣的是,救市政策的朝令夕改並非呼市一家。據《第一財經日報》報道,這幾年,瀋陽、佛山、蕪湖等城市,都經歷了樓市救市“一日遊”的現象。最先開始鬆綁限購“一日遊”的城市是佛山。2011年10月11日,佛山住建局發文稱,從即日起對四類人羣放寬限購。不過,在當天深夜23點24分,佛山住建局又緊急發佈通知表示暫緩執行。此事發生一個月後,成都一度放鬆限購政策,將限購範圍從以家庭爲單位放鬆至以個人爲單位,經媒體披露後,這一政策口子隨後又被收緊。其後的2012年2月9日,安徽省蕪湖市政府出臺了多項購房補助、補貼政策。不過,僅三天後,蕪湖市發文暫停了此政策。
對於鬆綁政策“一日遊”現象,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認爲,這是迫於輿論的影響才“收回成命”。瀋陽放鬆限購政策曝光之後遭遇了輿論壓力。“地方壓力比較大,一旦有一個地方推倒了限購令,其他地方也會跟進。”呼市已明確取消限購令,相關部門並未制止。對此,楊紅旭表示,這意味着未來基本上不會出現“一日遊”了。
坐不住的地方政府
近幾個月的土地成交量低迷,讓地方政府的財政腰包癟了下來。
權威機構發佈的庫存統計數據顯示,2013年年底呼市的住宅去庫存週期達37個月,排在全國35個大中城市之首,按照目前的去化速度(指某地區過去開盤樓盤的剩餘量和新開盤的剩餘量總和的售空速度),未來消化庫存週期至少需要10年。
與此同時,需求不足導致成交量下降。6月1日,中國指數研究院最新發布的一份報告指出,上漲近兩年的中國百城房價,在今年5月份出現掉頭向下的跡象。呼市位列百城跌幅榜中的第二位,不少受訪者表示已經多少感受到了房地產市場的這種變化,最明顯的就是二手房不好賣了。
濟南的成交情況也不容樂觀。根據濟南住建委官方數據,2014年5月新建住宅網籤面積33.8萬平方米,同比下滑44.57%,環比下滑27.47。而今年1~6月,濟南商品住宅成交套數約爲20479套,較去年同期下降33.88%,商品住宅總銷售額同比降幅約爲32.33%。
去化慢、庫存多、成交量下降,加之資金回籠慢以及銀行貸款政策的限制讓開發商對未來樓市感到迷茫,對土地“招拍掛”失去熱情,開發商的觀望態度在三四線城市表現得尤爲明顯。
5月30日,佛山市順德區一地塊因在掛牌期限內無人競買而流拍。這已經是5月份以來,順德流拍的第四宗商住用地了。5月7日,珠海平沙新城的珠國土儲2014-22號地塊因無人報價而流拍。根據中原地產的研究數據,截至4月底,三四線城市的土地流標率較去年年末增加了10個百分點至26%。而二線城市僅增長3%,一線城市則自5%縮減至3%。
面對萎靡不振的市場,多地政府開始爲救市“摩拳擦掌”。地產評論人劉光宇指出,一方面,各地方迫於中央堅持宏觀調控不動搖思路的壓力,另一方面又因爲中央“分類調控”指導下的引導以及庫存壓力的陡增,不得不採取放鬆限購的手段刺激需求。
北京師範大學房地產研究中心主任董藩告訴中國青年報記者,房地產把國民經濟當中很多產業都連到一起,所以當房地產價格下行時,這些行業的需求都會受到影響,因此會影響GDP的增長。房地產價格下跌,“政府賣地賣不了,加上開發過程中的稅和費上不來,收入會受到影響,有的地方政府沒辦法正常運轉”。
限購是與非
全國房地產經理人聯盟副祕書長陳寶存預測,除個別城市外,預計今年年內限購政策會在多個城市完全退出。他對中國青年報記者表示,現在的政策導向是穩增長,基本上是適度寬鬆的政策。政府的基本思想是“用市場手段解決樓市問題,而不是用調控手段”。
陳寶存認爲,限購政策是“重大堰塞湖政策”。限購政策不但未消滅需求,而且積攢需求。分類調控是已經明確的樓市調控政策,每個地方根據自己的實際情況作出判斷。“未來樓市走向取決於信貸政策”,他說,限購與否對樓市的影響並不顯著。
董藩也表示,限購鬆綁的作用有限,“因爲一套房子幾十萬元、上百萬元,甚至在北京、上海要幾百萬元,所以只取消限購,貸款不配合,市場很難有特別明顯的回暖。”
楊紅旭持同樣觀點,短期內市場在降溫,僅靠一個限購政策的放鬆,難以使市場發生逆轉。“很多城市本來就沒有限購,但還是在降溫,所以限購併不是影響樓市的最關鍵的因素。”
限購政策最早出現在2010年4月17日發佈的《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中,“地方人民政府可根據實際情況,採取臨時性措施,在一定時期內限定購房套數。”目前實施限購政策的城市有40多個。
劉光宇認爲,限購政策剛開始實施時,對“不合理住房需求”的殺傷力非常強,很好地起到了抑制房價上漲的作用,房價漲幅應聲而降。但是時間一長,“藥效”冷卻,其弊端也不斷被激發出來。像汽車限購一樣,有的人本來沒有買車打算,但是因爲限購所以非常珍惜購車資格,於是全家齊上陣,就是爲了碰個彩頭也要拼上一把,從而一定程度上刺激了需求。這種需求實際上對真正的剛需是不公平的。
讓市場恢復還需具備哪些條件呢?董藩認爲,“限貸”要鬆綁。同時,三四線城市之前放地量太多,若要促進交易,還要宣佈緊縮土地供應,以促進當前市場恢復。否則,民衆擔心房價還會下跌,處在觀望狀態,交易得不到恢復。
楊紅旭表示,影響樓市的因素主要有四:首先是信貸政策,現在的信貸政策較緊,首套房貸折扣非常少,房貸政策偏緊,制約了一些合理需求的釋放。第二,經濟下行壓力較大,導致購房能力下降。第三,去年部分城市房價大漲,導致購房能力降低,大漲之後必然會有一個調整。第四,現在供求關係發生逆轉,現在部分城市庫存壓力非常大,銷售週期也很長,需要刺激需求。
供應和需求的變化左右着房價,那麼影響房價的供需關係是怎樣形成的?日前,長江商學院金融學教授、DBA項目與校友事務副院長陳龍在《財經》雜誌上撰文,分析了更深一步的機理。他說:“房價上漲的最大驅動力並不是剛需,而是貨幣。”
陳龍認爲,在1990年~2013年這段時間裏,房價更多是被貨幣而非收入或實際經濟增長所驅動,房價的漲幅最主要是一個貨幣現象。
具體而言,房價漲幅和人均收入、實際GDP、名義GDP、CPI、M0、M1和M2的相關性分別爲35%、35%、40%、31%、52%、63%和71%。從這組數據中發現,房價漲幅與經濟增長以及收入增長的相關性是最低的,均爲35%;與貨幣漲幅的相關性卻是最高的,尤其和廣義貨幣,高達71%;這說明房價上漲的最大驅動力並不是剛需,而是貨幣。另一個有意思的證據是,房價和當年CPI的關係並不緊密。在過去24年中,當年M2的增長率和次年CPI漲幅的相關性高達63%,即M2的增加先和房價密切相關,然後才傳導到CPI,而且CPI的增幅低於房價。
陳龍表示,一個國家的貨幣政策可以有多個目的,但通脹之錨必須選準;否則貌似通脹溫和,實際上催生資產泡沫。由於中國央行獨立性有限,也由於CPI漲幅貌似溫和,貨幣政策在很大程度上被經濟和匯率政策驅動。其結果是產生了世界最貴的房價之一地區,以及讓公衆缺乏信心的貨幣政策。
超發的貨幣引發了樓市的投資需求,加之地方政府的“謹慎”供地,供不應求的局面讓房價降不下來。
然而,雖然一些地方的房地產市場急需資金,但相當一部分人擔心,如果貿然改變貨幣政策,給資金鬆綁,可能會加劇房地產市場的泡沫,不利於實體經濟的健康發展。
本報北京7月9日電