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國家統計局日前公佈《2013年統計公報》顯示,2013年,第三產業比重明顯提高,達到46.1%,比第二產業比重高2.2個百分點,這是第三產業比重首次超過第二產業。
而寫字樓是城市第三產業的重要載體。近日,同策諮詢機構發佈《2014年35個大中城市寫字樓投資價值研究報告》,衡量35個大中城市寫字樓的城市基本面投資價值,鄭州則被認定爲寫字樓市場重點關注的城市。
城市類型
第三產業從業人口多,第三產業較爲發達,對於辦公樓具有強大的人口和經濟支撐,且辦公樓供需較爲平衡
第三產業從業人口多,第三產業較爲發達,對於辦公樓具有強大的人口和經濟支撐,但辦公樓供給過度,短期市場壓力較大
第三產業從業人口少,第三產業較弱,但辦公樓供需較爲平衡
鄭州人均寫字樓面積排第六
同策諮詢對全國35個大中城市人均寫字樓面積調查後發現,鄭州和北京、廣州、天津、杭州、廈門、寧波、合肥、銀川、呼和浩特、貴陽等11個城市人均寫字樓面積明顯高於其他城市,已佔據35個大中城市三分之一,供給已經較爲充分。
從國內來看,根據本報告的研究標準,如果一個城市人均商業面積超過1平方米,也就意味着城市的寫字樓供應面積已出現飽和或明顯過剩現象,而這樣的城市在35個大中城市當中不在少數。同策諮詢研究部數據顯示,有11個城市人均寫字樓面積已經面臨飽和或過剩的狀態,已經佔據35個大中城市三分之一。而鄭州在35個大中城市中,人均寫字樓面積排第六位。其中北京、杭州、銀川人均寫字樓面積已在1.5平方米以上,成爲35個大中城市中人均寫字樓面積最高的三個城市。而人均寫字樓面積在1平方米~1.5平方米區間的城市中,鄭州僅次於呼和浩特和廈門兩個城市,高於廣州、天津、寧波、合肥、貴陽等城市。
而就北上廣深等一線城市來看,由於其常住人口數量龐大、第三產業能力較強等原因,寫字樓市場需求相當強勁,至今爲止,除北京外,上海、廣州和深圳這三個一線城市總體上仍然沒有系統性的供應過剩的市場風險。其他二線城市目前寫字樓雖然沒有系統性的供應過剩的風險,也應該提早防範。
部分城市出現寫字樓過剩
報告分析發現,35個大中城市中,部分城市的寫字樓市場已經面臨飽和或過剩的狀態。
從35個大中城市寫字樓市場供需比來看,短期內,不少城市仍然面臨供應量偏大的市場風險,會影響到這些城市寫字樓物業的投資價值。比如西寧、海口、銀川、大連、烏魯木齊、天津、濟南、蘭州等8個城市新開工面積遠超出市場去化能力,平均去化週期達到5年以上,甚至個別城市寫字樓物業可供市場去化10年以上,比如西寧、海口。鄭州去化能力相對較強,供需比值並不高,市場相對比較健康。
對此,同策諮詢研究部總監張宏偉認爲,部分城市寫字樓之所以出現飽和或過剩狀態,主要有以下原因。
第一,在城鎮化過程中,新的城市發展規劃及辦公環境不斷升級是主因。這些規劃涉及新的城市副中心、新興商圈、區域合併、原有城市區域功能升級等諸多方面,將直接導致社會及經濟資源向這些區域集合,也就直接導致中國城市寫字樓開發快速發展,導致整體市場接近飽和或局部過剩。
第二,在當前住宅市場限購的背景下,衆多房企將視線轉移到商辦物業開發,開始謀求戰略轉型,一定意義上也導致商辦物業開發羣起而上,導致寫字樓開發面臨同質化,供應過剩的風險。
第三,第三產業的迅猛發展促使寫字樓物業需求大增,但開發體量已經超出第三產業增長帶來的實際需求。
張宏偉說,部分城市已經意識到商業地產開發存在的問題,開始着手解決。比如今年年初蘇州市就出臺商業地產“限售”和禁止售後包租政策。
就鄭州而言,寫字樓市場2011年起經歷了爆發式增長,尤其是高鐵商圈寫字樓出現了集中供應,去化週期變長。從2013年開始,鄭州第三產業發展速度明顯加快,包含高鐵站在內的鄭東新區寫字樓去庫存化非常明顯,庫存量一路走低,至今年1月份,庫存降至7.8萬平方米以下。
鄭州成爲寫字樓市場重點關注城市
同策諮詢通過對35個大中城市的城市基本面與寫字樓市場供需基本面兩項指標進行交叉分析,最終得出35個大中城市寫字樓市場投資價值結果。鄭州則被該機構評爲寫字樓市場重點關注城市。
報告認爲,深圳、南京、重慶、成都、武漢、西安等第三產業從業人口多,第三產業較爲發達,對於辦公樓具有強大的人口和經濟支撐,且辦公樓供需較爲平衡的城市成爲開發企業、金融機構等優先進入的城市。
而第三產業從業人口多,第三產業較爲發達,對於辦公樓具有強大的人口和經濟支撐,但辦公樓供給過度,短期市場壓力較大的城市,對於開發企業、金融機構等來講則成爲其重點關注的城市,比如上海、廣州、北京等一線城市,還有杭州、天津、鄭州等部分二線城市。
第三產業從業人口少,第三產業較弱,但辦公樓供需較爲平衡的城市,對於開發企業、金融機構等來講則成爲其選擇性進入的城市,而這類城市還不在少數,並且大多數位於中西部地區。比如南寧、福州、海口、石家莊、大連、青島、瀋陽、濟南、哈爾濱、蘭州、太原、長沙、南昌、烏魯木齊。
第三產業從業人口少,第三產業較弱,辦公樓供給過度的城市,對於開發企業、金融機構等來講則成爲應該不建議進入城市。比如合肥、寧波、廈門、貴陽、昆明、呼和浩特、銀川、西寧等城市。
同策諮詢研究部總監張宏偉認爲,企業或金融機構等市場主體投資寫字樓市場,應該謹慎爲之,不可盲目投資。尤其是在今年銀行信貸緊縮的市場背景下,企業融資成本高,資金面普遍緊張,寫字樓市場的投資、開發風險更大,如果沒有比較穩妥的市場佈局策略與資金面的支持,開發企業極有可能在這一輪市場發展過程中陷入僵局。