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隨着優質學位的緊缺,近年來國內不乏購買學位房者,隨之引發的糾紛也日漸增多,家長江某爲此煩透了心。
由於學位房的戶口被佔用,江某提出要退回已交的購房定金,卻不想遭到賣家汪某的拒絕。7月8日,東莞市第一人民法院審結此案,判令汪某退回江某1萬元的定金。
賣房合同寫明須保證沒佔用學位
莞城建設小學是東莞爲數不多的省一級學校之一,其學位也備受不少家長的青睞。2013年5月21日,原告江某(買方)、被告汪某(賣方)及被告某聯房地產公司(經紀方),就買賣位於莞城區運河東三路蘭蔻公寓某號房的事宜簽訂一份《房地產買賣合同》。合同中明確約定,該物業總樓價爲人民幣453800元,賣方必須保證沒佔用本物業戶口學位。
合同簽訂當天,由於所帶現金不夠,原告江某隻支付了1萬元定金給被告汪某,並表示剩餘定金儘快支付。可在簽訂合同第二天,江某從他人處偶然瞭解到,案涉物業的戶口被人佔用着,遂立即與汪某及房產中介交涉,經覈實發現案涉物業的戶口被一手業主周某佔用着。在汪某介入交涉後,周某於2013年6月28日將戶口遷出案涉物業。
可這一交涉結果並未令江某滿意。江某主張,其購買案涉房屋的目的是爲了戶口遷入案涉物業以便讓孩子能入讀建設小學,但案涉房屋戶口被一手業主佔用着,不能保證其戶口遷入案涉物業,因此其不同意繼續履行合同。
江某還認爲,由於兩被告隱瞞了案涉房屋戶口的真實情況,提供了虛假的情況,違反合同約定,導致其小孩不能在2013年秋季入讀建設小學,造成合同目的不能實現,因此原告有權解除合同,並要求兩被告退還1萬元定金及支付違約金。
被告汪某對此喊冤稱,其本人確實沒有將戶口遷入案涉物業,在發現戶口被一手業主佔用後,自己也積極與一手業主交涉,並於2013年6月28日讓一手業主遷出案涉物業,原告完全可以根據莞城街道小學招生簡章規定在2013年8月25日補辦入學手續。被告汪某認爲違約方是原告江某,因原告沒有按照合同約定支付定金及首期購樓款,因此汪某反訴要求江某支付違約金等。
庭審期間,被告汪某明確表示同意解除案涉合同,並變更第二項反訴請求爲沒收定金1萬元。
雙方主張違約均未獲支持
法院經審理認爲,案涉房地產買賣合同履行受阻的原因是案涉物業的戶口被一手業主佔用着,而出現這一問題並非被告汪某主觀過錯造成的。
法院同時指出,原告購買案涉房屋的目的是讓其小孩能夠入讀建設小學,但在簽訂合同第二天即發現案涉物業戶口已被佔用,直至6月28日一手業主將戶口遷出案涉物業,歷經了一個多月,且這期間戶口問題一直處於不確定能否及時遷出的狀態,原告基於擔心及考慮到不能及時遷入戶口的風險而不同意履行支付剩餘定金及首期購房款並要求解除合同的行爲具有合理性。
最終,法院認爲,案涉合同的履約障礙並非原告江某及被告汪某過錯形成,卻對雙方的履約構成影響,導致雙方沒有如約履行,不符合合同中約定的違約條款適用的情形,因此原告江某及被告汪某要求對方承擔違約責任,不符合合同約定,也沒有法律依據,法院均不予支持。由於原、被告簽訂的房地產買賣合同已解除,因此被告汪某應將收取的1萬元定金退還給原告。(記者/黃少宏通訊員/廖蔚實習生/周採妍)