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人們已經習慣了按照市場供求狀況,把中國樓市分成幾大類,比如北上廣深,就通常被認爲是一線城市,而退居其次的如杭州、天津、武漢、成都等熱點省會城市,被稱爲二線城市,但是很多時候這些城市,與一線城市並沒有大的差別,其供求狀況有時候比一線城市還緊張,在前幾年還有人把溫州也列入一線城市。這兩類城市通常是人們關注的焦點,而一些邊遠省會城市,一些地級市被列入三線城市,一般的地級市和縣級市被劃入四線城市之列。就不太被人們注意了,主要是這些城市的房價相對來說,變動不大。即使是有的從一千多漲到3千了,當地人感到受不了,但是,相對全國上萬元的平均價和一線城市數萬元的房價來比較,就小巫見大巫了。
從去年底房價動開始,普遍的觀點認爲,一線城市的房價不會鬆動,北京的房價還要繼續上漲,當然,漲幅下降是可能的。果真如此嗎?我一直不大相信,也寫過幾篇文章。主要理由是,全國樓市其實沒有邊界,北京樓市更是如此,河北地區、天津地區的樓市都打北京項目的旗號,像燕郊、固安、香河,天津的武清地區樓盤,其銷售客戶羣基本上都來自北京。同時,在業內,也已經不大有河北盤和天津盤,與北京盤的差別了。昨天,看到一個小廣告,說是大產權,13萬搞定兩居室,門口就有地鐵出行,距離六裏橋30分鐘。如果不是看價格,真以爲就是北京的房子呢,但是,怎麼可能呢?到底在河北什麼地方,一直也沒有高明白,因爲,目前尚沒有北京地鐵到河北境內。
因此說,河北樓市鬆動,天津出現鬼城,不可能不對北京樓市產生影響。更主要的是,北京的樓市,是全國有錢人的投資市場。還有一個重要原因,就是反腐敗的因素,目前,雖然這個問題還沒有拿到檯面上來,但是,北京有大批的樓房涉及到腐敗官員是確定無疑的。其實,從今年開始,北京樓市出現交易量驟降的情況衆人皆知,而房價出現下滑也是不爭的事實。對北京市政府來說,值得欣慰的是土地出讓金的收入與往年相比,有增無減,達到1000億元,這是其他城市難望其項背的。但是,即便如此,北京仍有壓力,今天傳出,有鬆動限價購令的跡象。這是大多數人萬萬沒有想到的,包括地產界的明星人物,沒有人說過,。他們都認爲,北京的嚴控措施不會改變,一旦改變將如洪水猛獸。北京樓市岌岌可危,更不會想到會出手救市,昨天,在微博上,還有人高談闊論,北京是中國樓市的最後堡壘。
實事求是地說,這個情況並不奇怪。北京樓市與全國同此涼熱,鬆動限價令,證明北京並不是高不可攀的高大上,也有三四線城市同樣的困難與問題。根據北京市住建委官網統計發現,6月獲得預售許可證的項目中,有7個樓盤的擬售價格超過4萬元/平方米。5~6月兩個月拿到預售證的項目,價格超過4萬元/平方米的樓盤有18個。
比較典型的案例是,保利海德公園項目,最近獲批的擬售價格6#樓高達94234元/平方米。而2#樓的擬售價格最高,達到97424元/平方米。2010年3月15日,北京世博宏業房地產開發有限公司以17.6億元總價拿下該地塊,摺合樓面價30197元/平方米。2010年4月,樓市進入調控期,這一地塊成爲燙手山芋,無法正常開工。2010年8月10日,世博宏業將該地塊轉手給保利,按照當時出讓約定,開工時間爲2010年10月30日,然而保利收購後遲遲未動工。
2013年,爲了抑制房價過快上漲,北京住建委一度施行嚴格的“限價令”措施。在此基礎上,要求開發商對商品住宅的預售報價不能高於同等項目以往的成交價格,否則將難以獲得項目預售許可證。該措施一度持續到2013年年末。受此影響,去年下半年開發商一度放緩推盤節奏。今天高價房終於上市,面對的壓力其實也不小。賣給誰?這是一個問題,投資者,看到房價下降,不大願意出手,貪官們不在乎價格高低漲跌,但是,現在都只能悶着。有錢人可能是最後的可能客戶,但是,有錢人還有幾個沒有豪宅?