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有意擦邊也好,無心踩雷也罷,萬科產業園區的首個試水之作真的變成了名副其實的“試錯”。
不能分割銷售甚至不能開展經營性活動的科教用地,神祕離去的前股東和一地雞毛的爛攤子,萬科爲何連基本的盡職調查都沒有做就貿然裝進上市公司?園區有風險,進入需謹慎,作爲擁有行業標杆地位的頭號龍頭房企,進入一個嶄新領域本應該慎之又慎,不能以一句“不瞭解”或“不小心”來搪塞理應知情的公衆和投資者。在這個事件中,鄭州當地政府部門更是顯得失職和失語,對這個項目疑點重重的前世今生披露不透明甚至可疑,對前後進入的企業對接更是難以自圓其說。美銘科技園是傳統房企轉型產業地產遭遇未知風險的典型投射,我們無意以模式風險和道德風險過分苛責萬科,但卻必須將這個樣本放大解剖,讓產業地產“門口的野蠻人”聞者足戒,警鐘長鳴。
對於萬科地產下一步的動作,我們也將持續關注。我們希望政府與企業的博弈,是一個透明清晰的可見,而不再是模糊的莫可名狀。
初夏的鄭州,河南本地園區開發商殷經理的車停在鄭州高新區西區科技大道上,車窗外正對着“美銘全球高新智慧產業園”的施工規劃公示板,其中“美銘科技”四個大字相當顯眼。而在這塊公示板的左上角,可以看見並不明顯的“萬科”二字。“我們的項目也在這附近,最近三個月以來,我一直沒看到美銘產業園有任何變化。”殷經理對中國房地產報記者表示。
一年半前,2012年12月18日下午,一場被媒體形容爲“異常低調”的簽約儀式在美景集團舉行。萬科集團執行副總裁莫軍、鄭州萬科公司總經理蔡平與美景集團董事長王小興、美景集團總裁王軍等,共同出席了此次簽約儀式。
一方爲中國千億級住宅開發商,另一方爲當地龍頭地產商之一。萬科和美景集團“聯姻”成立了鄭州萬科美景有限公司,萬科佔51%股份,美景持股49%,美景集團將旗下七個住宅、寫字樓和科技園項目注入合資新公司,由新公司負責開發推出。這意味着,當時原本由美景集團負責建設運營的美銘產業園自此正式交由萬科打理。三個月之後,該項目就出現在了萬科的年報之中。
然而,對於這個萬科地產首次試水產業地產的項目,一位不願具名的鄭州萬科負責人卻告訴中國房地產報記者:“當時萬科接手美銘產業園之後,對土地性質、產業地產的運作方式以及整個項目的定位其實都不清晰。”
美銘產業園所在地塊的科研用地性質決定了其面臨無法分割銷售的政策壁壘,而萬科地產這位產業地產新兵對於持有運營產業園區的經驗值更是幾乎爲零。在最初主打獨棟、分層銷售的招商中心被當地政府取締之後,貿然闖入產業地產行業的萬科面臨着進退兩難的窘境。而輕易將一個產權存在重大隱性風險的項目納入上市公司,則暴露出萬科在風險管控方面的疏失。
如今,美銘科技產業園的兩棟高層建築已經封頂,工程陷入停滯,前路依然未卜。
美銘園區身世之謎
“對於萬科來說,當初拿下這塊產業園實屬無奈之舉。”鄭州高新區一位產業園區負責人向中國房地產報記者透露。
他告訴記者,萬科打算與美景集團合資成立鄭州萬科美景時,一開始並沒有收購美景旗下美銘產業園的計劃,但地方政府爲了盤活這塊產業園,在萬科拿下高新區西區“萬科城”項目住宅用地的同時將美銘項目打包“塞”給了萬科。
“開發萬科城的條件就是把產業園做起來。”上述運營商告訴中國房地產報記者。
早在2010年,爲了配合鄭州市“十二五”規劃中對於發展信息軟件類產業的要求,鄭州市就在《鄭州市城市總體規劃(2010年-2020年)》中提出了“一城兩園、東西聯動”的產業發展空間格局。
於是,承接鄭州市軟件信息發展平臺的重任落在將重點建設的鄭州IT產業園以及中原國際軟件園兩個高端軟件產業園區,其中位於鄭州市高新區的鄭州IT產業園當時被規劃爲鄭州西區的高技術信息軟件服務中心。
而美銘科技園項目正是高新區鄭州IT產業園首批啓動的骨幹項目之一。
2011年,鄭州高新技術產業開發區管委會在《鄭州高新技術產業開發區管委會關於鄭州美銘科技產業園綜合開發有限公司鄭州美銘科技研發中心建設項目的批覆》中提到,同意鄭州美銘科技研發中心建設項目立項,項目選址在鄭州高新區IT產業園內,用地性質爲科研用地,佔地面積226畝,總建築面積65.97萬平方米。建築內容主要爲研發中心、檢測中心、實驗室、辦公及配套設施。項目建設週期爲15個月,總投資16億元,建成後預計年產值40億元,年納稅6.3億元,年利潤8億元。
鄭州高新區管委會當時批覆的對象是鄭州美銘科技產業園綜合開發有限公司,該公司是由美景集團有限公司與北京銘林國際置業有限公司(下稱“銘林置業”)聯合成立的。雖然美景集團並沒有太多產業地產開發的背景,但銘林置業正是北京小有名氣的產業地產開發商北京坤鼎集團的母公司。相關知情人士告訴記者,正是憑藉着坤鼎“全球專業招商團隊”的有力背書,美銘科技產業園綜合開發有限公司才輕易博得了鄭州高新區管委會的青睞。
在2012年6月舉行的項目奠基儀式上,高新區管委會黨委副書記、管委會副主任賀炳岱在致辭中表示:“鄭州美銘科技園項目建成後將產生巨大的經濟效益和社會效益,對加快‘高新新城’和‘IT產業園’的推進步伐具有重大意義,對吸引世界各地高新企業紮根落戶高新區具有顯著帶動作用。”然而,這個開發主體中最核心的銘林置業卻在不到半年內就將合資項目公司的全部股權出讓給了美景集團,迅速實現退出。據當地知情人士透露,就是這樣簡單的拿地轉手,銘林置業就從中獲利上千萬元。
2012年底,萬科進軍中原市場,與地方龍頭企業美景合作成立了萬科美景有限公司。“通過美景,萬科直接殺入了鄭州地產市場,不過美景集團打包過來的美銘產業園卻成了萬科難以處置的雞肋。”上述高新區某產業園負責人表示。
記者查閱萬科2012年年報發現,當年萬科共新增11個項目,項目需支付地價款共65.62億元。作爲其中唯一的產業地產項目,鄭州美銘科技園項目淨用地面積約13.1萬平方米,容積率3.5,計容積總建築面積約45.8萬平方米。年報顯示,萬科擁有該項目51%權益,須支付地價款約0.97億元。
科研用地產權之結
自願也好,無奈也罷,美銘科技園作爲鄭州萬科的項目已經白紙黑字地寫在了萬科的財務報告之上。如果不對這個項目的未來進行合理安排,顯然無法給投資者一個交代。然而該地塊科研用地的土地性質,卻成了擺在萬科眼前的一道難題。
相比在廊坊簽約開發物流園區,萬科對於鄭州美銘科技園這個產業地產項目的處理顯得異常低調。無論在公開信息當中還是萬科鄭州的網站上,都無法搜索到相關的詳細信息,項目現場規劃公示牌左上角小小的“萬科”兩字也顯得閃閃躲躲。
“其實當時萬科接手美銘產業園之後,對土地性質、產業地產的運作方式以及整個項目的定位都不清晰。”一位不願具名的鄭州萬科內部負責人向中國房地產報記者透露,“所以對於這個產業地產項目萬科是邊探索邊做,難免會遇到一些不可預見的困難。”這位負責人承認,萬科遇到的最大困難就是科研用地產權分割的問題。
儘管國家層面並未對科研用地能否進行產權分割銷售進行統一的規定,各地地方政策的口徑也不盡相同,但鄭州市國土資源局土籍管理處相關負責人明確告訴中國房地產報記者:“原則上鄭州市規定科研用地產權不可分割銷售。”
“實際上,萬科曾經在美銘產業園設立過招商中心,並打算對產業園內的獨棟辦公樓進行分棟、分層銷售,但是由於違反了鄭州市相關法規,該招商中心被強制拆除。此後鄭州萬科對於該項目的宣傳變得特別謹慎。”前述產業園負責人告訴記者。
中國房地產報記者實地走訪時被告知,目前產業園的招商中心設立在相距不遠的住宅項目萬科城內,已經與住宅項目的招商團隊合併。
而在萬科城,工作人員告訴記者:“現在美銘產業園項目基本處於停滯狀態,房子沒有預售證。鄭州萬科高層也沒有告訴我們具體開盤時間以及銷售口徑。”當記者問到是否能夠進行產權分割時,這位工作人員則表示,由於土地性質是科研用地,政府對此管理較爲嚴格,“但是不代表不能分割銷售,關鍵看萬科想不想這樣做”。
對此,鄭州市國土局土籍管理處相關負責人對中國房地產報記者解釋:“雖然有禁止分割的規定,但是實際上仍有企業能‘曲線’實現對科研用地的分割銷售。”
“例如被供地企業對科研用地上的物業進行分層、分棟銷售,如果這些購買物業的企業能夠取得房產證,根據‘地隨房走’的大原則,就可以去相關部門辦理土地使用權的轉讓,根據各自分攤的面積給他們辦理相對應的土地證。”上述負責人表示。但對於沒有土地證的情況下如何能取得房產證,鄭州市的相關政府部門並未給予答覆。
前述鄭州萬科相關負責人告訴中國房地產報記者:“目前美銘科技園項目尚存在一系列歷史遺留問題亟待解決,包括園區內目前已經封頂的兩棟建築,目前萬科正在努力與國內外做過這種科技園的企業學習取經。”
產業地產新兵之惑
如今,萬科已經開始在多地試水產業地產。除了低調處理的美銘科技園、高調推出的廊坊物流園區,萬科在青島開發的青島國家廣告產業園和在深圳前海以BOT形式試手的前海企業公館也是其旗下較爲知名的產業地產項目。但在這些項目當中積累的經驗顯然還不足以幫助萬科解決美銘科技園的棘手難題。
“與鄭州產業園項目相比,青島項目從項目拿地、設計、建設到運營都是經由萬科一手包辦,萬科在項目定位、規劃設計、功能架構、業態分佈等方面投入了大量精力和資源。不過即便如此,青島項目的銷售也遭遇了瓶頸。”北京聯東投資(集團)有限公司副總裁樑環宇告訴中國房地產報記者,“這類傳統地產開發商進入產業地產,單從產品設計上就很難滿足不同地區不同客戶對物業的要求。”
而深圳前海建設的企業公館則採用了BOT的模式,即由萬科建設並運營一段時間後交給政府。據瞭解,企業公館項目預計總投資額爲8億元人民幣,2014年6月底竣工,由萬科建設並運營8年後移交給前海管理局。外界認爲,這對萬科而言不失爲一次絕佳的“練手”機會。
然而,對美銘產業園來說,要等到深圳萬科的前海經驗成熟之後再進行模式複製顯然不太現實。
“一般來說,由於涉及科研用地產權分割違規,萬科能做的就是完全持有自營,或者申請轉變爲商業用地後再進行出售。”樑環宇告訴記者,“關於產業地產持有自營,一些常年深耕產業地產的企業尚難以做到,對於新兵萬科來說必然困難重重。萬科作爲上市公司,自持的低迴報率恐怕也是投資者無法接受的。”而上述鄭州產業園的負責人則告訴中國房地產報記者:“據我所知,萬科現在對於這塊地的處置更加偏向於將科研用地轉變爲商業用地,補交一定的土地出讓金。”。
在萬科獲得該項目51%權益後,財報顯示其須支付地價款約0.97億元。記者以此粗略計算,當時科研用地價格約爲646元/平方米。而記者查閱當地土地出讓記錄發現,同時期該項目周邊成交的一塊商服用地價格已經超過3000元/平方米,幾乎是科研用地地價的5倍。
“科研用地難以直接出售,但如果要轉爲商服用地,萬科將不得不付出數倍的土地出讓金。對於一家上市公司來說,即使投資人更偏向於後者,萬科也將爲此揹負灰色區域的政策風險。”盛諾金地產基金和東方盛富基金髮起人黃立衝分析。
而樑環宇則認爲:“現在的地方政府和以往不同了,他們需要看到產業、需要能支撐區域發展的核心競爭力。當初政府對這一地塊規劃爲科研用地,也對其帶動區域發展的能力寄予了厚望,變性的難度非常大。”直接銷售已經遭遇取締,自持的回報率難以滿足市場投資人的胃口,土地變性代價高昂且未必可行,當初未多加思考便扛過的美銘產業園,如今已經成爲了萬科手中的“燙山芋”。
美銘產業園門前的科學大道正繼續往西修建,高高的黃泥堆在道路兩側,遠處只有一臺挖掘機孤零零地杵在那裏。殷經理告訴中國房地產報記者,這條路修通之後將直接連接鄭州市與滎陽市。“現在這裏的區位並不算好,產業園招商也比較困難,科學大道西段修好之後情況應該會好一點。”
當記者問到她所供職的產業園的未來規劃,她指了指美銘產業園內矗立的兩棟高樓——“我們跟着萬科學,天塌了有個高的撐着。”