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城市綜合體,又被稱爲“城中之城”,是集大成的城市縮影。
自“國五條”及其細則出臺以來,對於住宅產品的調控層層加碼。在此背景下,越來越多的投資者轉向不被限購限貸等政策限制的商業地產,其中集商業、娛樂、購物、辦公、居住、餐飲等於一體的“城市綜合體”更是受到了地產商的青睞。
城市綜合體與城市經濟有着密切的聯繫,需要與其他區域之間有便捷的交通網絡做紐帶,需要有良好的環境,它的功能不能是單一的,而是複合性的。通過對土地功能的混合利用,在有限的區域內,運用城市設計的手法將城市功能與城市建築合理結合利用,在空間上建立一種相互依存的能動關係,進而產生超出自身功能的聯動作用。城市綜合體將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合,建立一種相互依存、相互助益的能動關係,形成一個多功能、高效率的綜合體。
城市綜合體的出現是城市形態發展到一定程度的必然產物。城市本身是一個聚集體,當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候,在這個區域的核心部分就會出現這樣一種綜合物業。它滿足了習慣快節奏生活的人們需要在一個方便、快捷、經濟、集多種功能於一體的綜合空間裏,享受高效率的生活的基本需求。
說到天津城市綜合體的發展史,那首先要說說天津最早出現的城市綜合體:天津中心。
2009年4月正式精裝修交付的天津中心,項目位於南京路與貴陽路交叉口,總建築面積151903㎡,是集辦公、酒店、餐飲、娛樂、購物、休閒諸多功能於一身的複合型城市綜合體。
天津中心坐落於天津城市核心區位,緊臨的南京路是政府極力開發的中央商務區與城市景觀帶,高檔寫字樓、酒店雲集於此;項目東北與濱江道、和平路商業街交匯,名店薈萃,品牌雲集,最高日客流量達到百萬人。天津中心項目由國際化5A寫字樓、5星級酒店、涉外服務式公寓和精品購物中心四種業態經典組構,商業商務價值無可限量。
要說早些年天津成熟的城市綜合體,那就是新安購物廣場了。
新安新世界購物廣場坐落於南開區東馬路——天津市繁榮的“商業黃金線”(東馬路—和平路—濱江道)上。同時也處於文化、旅遊重點發展的區域內,緊鄰文廟、古文化街、附近有食品街和旅館街,文化優勢顯著;廣場周邊正在進行建設和已經落成的房地產項目多爲中檔社區,如:新安花園、儒園、新文化花園等,這些社區的居民,屆時將形成購買力極強的羣體;廣場有國內一流的購物環境,可與北京、上海的大型商場媲美。
我們再來談談天津城市綜合體的時代標誌:河東萬達廣場。
河東萬達廣場於2010年12月正式投用,是萬達集團自己持有的四大產業之一,首次進駐天津。河東萬達廣場位於河東津濱大道與泰興南路交口處,佔地面積82000平方米,建築面積172000平方米。河東金街定位爲餐飲、休閒和娛樂。全國連鎖大歌星量販KTV。大玩家電玩城是室內電子娛樂園,全國連鎖經營模式。作爲非核心商圈的綜合體,河東萬達廣場以住宅產品爲先驅,複製萬達的成功模式,它將徹底顛覆傳統的生活模式,拉昇區域價值。正是從2009年,從河東萬達廣場開始,“城市綜合體”開始成爲天津商業地產的關鍵詞。
接下來我們看看老城廂的首個綜合體:銅鑼灣廣場。
天津銅鑼灣廣場2004年一期竣工,是老城廂商圈最早投用的綜合體。項目總投資20億元,佔地面積8萬多平方米,建築面積約31.5萬平方米。項目從功能上分爲五大區域,分別爲:五星級酒店、百貨主力店、百匯名店街、科普樂園花園住宅區。項目運營狀態一直並不很理想。
老城廂的第二個綜合體:仁恆海河廣場。
仁恆海河廣場是進駐老城廂的第二個城市綜合體,是仁恆在天津的首個項目。項目位於天津市文化發祥地老城廂沿海河地帶,附近是天津傳統的商務商業區,如小白樓中央商業區和南京路,兼具自然人文景觀和商業人脈。總用地面積9.5萬平方米,總建築面積愈52萬平方米。仁恆海河廣場集精裝修居住式公寓、寫字樓、零售商場於一體,爲老城廂注入了新活力。