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中新網7月7日點2014年房地產市場銷售放緩,貨幣市場仍將延續緊縮常態,上半年房地產企業的整體流動性趨緊,融資難度增大。在此背景下,房企的融資環境繼續呈現分化,優秀品牌房企優勢依然突出,而中小房企資金壓力愈發凸顯。面對日益趨緊的現金流壓力,品牌房地產企業積極創新融資方式,把握國內外資本市場窗口期,積極發展多元融資渠道,以期在市場調整期實現逆勢突圍。
內房企多途徑赴港搭建融資平臺,B轉H、分拆上市開闢融資新思路
香港市場資本活躍,IPO和發債等融資較為暢通,成為國內房地產企業上市首選。此外,中國證監會有意取消境外上市的行政審批,也利好房地產企業在港上市融資。2014年以來,內房企通過多途徑籌謀在港搭建融資平臺,共有6家內房企成功在港掛牌上市,融資總額約90億港元,超2013年全年。
表:2014年以來在內房企赴港IPO融資情況
除土地儲備規模與質量外,獨特的業務模式能夠增強房地產企業在資本市場的吸引力,2014年海昌控股、陽光100中國、光谷聯合、億達控股等多家企業因其特色的經營模式備受投資者認可,融資額在8-25億港元之間,成功叩響香港資本市場大門;2014年6月25日,萬科B轉H股成功落實,解決了B股喪失再融資功能的困局,『A+H』易獲得境外評級機構更高的評級,有效開拓資金來源,降低未來融資成本,同時有利於推進企業國際化戰略,未來預期有更多地企業將構築『A+H』融資體系;此外,分拆優質資產上市,也可得到投資者的青睞,2014年以來,花樣年、眾安房地產、方興地產分別分拆旗下物業管理、商業綜合體、酒店業務實現成功在港上市,為培育企業核心業務提供資本支持。
內房企積極出海搭建資本市場平臺,意味著房地產企業趨於通過市場化、資本化方式獲取優質資金。而國際資本化平臺的搭建能夠為房企提供資金支持的同時,將有助於提高企業在國際市場上的影響力,也成為企業實施國際化戰略的重要步驟。
上半年海外發債規模近800億元,融資成本有所上昇
圖:2014上半年海外債融資額及發行數量
2014年上半年,共有25家房地產企業通過境外融資平臺發行35筆債券,共募集資金約合人民幣797億元,發債規模較去年同期略有縮減。但是,仍有多家房企多次通過境外平臺獲得較大的融資額度,如華潤置地於2月、5月共發行3筆債券總額約合人民幣達89.6億元,雅居樂於2月發行兩筆票據總額約50億元,6月綠地集團在香港成功發行兩筆5年、10年期共計10億美元高級票據。
表:部分房企2014年與2013年同期限債券利率對比
從融資成本來看,2014上半年,受美國QE逐步退出及人民幣匯率波動等因素影響,房地產企業海外發債利率已有明顯上昇。如世茂房地產2014年發行7年期6億美元債券,票息率為8.125%,利率較去年發行同期限8億美元債券提昇1.5個百分點;方興地產、佳兆業、萬科等房企2014年發行債券與2013年同期限債券利率均有不同程度的提昇。但是相比之下,萬科、保利、綠地、華潤等領軍企業的發債始終受到投資者的青睞和較高評級,成本保持突出優勢,2014年發行債券利率均在6.0%以下,在行業分化、市場波動時期融資優勢更為明顯。
在房地產市場預期變化的背景下,房地產企業投資節奏將放緩,加上境外投資者更趨謹慎,預計下半年海外發債將有所收緊,企業融資成本也將繼續上昇;在此背景下,優質房企發債規模及成本優勢將進一步凸顯,中小房企海外發債難度將加大。
內地再融資開閘獲批總額達265億元,房企融資更趨市場化
2014年3月,停滯三年之久的國內房地產再融資正式開閘,進一步豐富了房企融資渠道,共有12家房地產企業再融資預案相繼獲證監會批准,通過股份定增及公司債融資總額達265億元,其中,北京城建、天房發展、大名城、福星股份等百強房企再融資額度均超30億元,為企業項目的順利推進獲得充分的資金支持。
表:2014上半年部分房地產企業再融資方案獲批情況
從獲批再融資募投項目來看,募集資金主要流向京津冀相關概念公司、政策支持的保障房項目和剛需住宅項目以及特色地產項目等。具體來說:受益於京津冀一體化發展戰略的推進,京津冀概念股獲得有利先機,如北京城建、華遠地產、天房發展再融資募投項目均位於北京、天津等地,政策面利好助力京津冀區域地產項目價值上揚,為再融資預案的順利審批提供有力支持;獲批再融資募投項目除政策大力扶持的保障房外,亦涵蓋普通商品住宅以及商業旅游等特色地產項目,政策調控也逐步向市場化趨勢靠攏。
國內資本市場再融資的放開,豐富了房地產企業的融資渠道,為其提供更加穩定的資金來源,也進一步體現出房地產融資逐步回歸市場化機制的趨勢。
信托發行規模同比下降13.2%,大型房企借道信托節奏加快
圖:2014上半年房地產信托發行規模及平均收益率
2014上半年,房地產信托迎來各方嚴格監控,信托發行一度放緩,上半年房地產信托發行量達1414億元,規模同比下降13.2%,房地產企業信托融資成本已逐漸上昇,6月底房地產信托平均收益率也達到9.81%,較年初提昇約0.5個百分點,較去年同期上昇約0.3個百分點。不同級別的房企通過信托融資的成本明顯不同,尤其是隨著2014年房地產市場景氣度再次下降,龍頭信托融資成本優勢更為明顯,如萬科2014年4月新近發行的7.5億4年期信托計劃成本為7.482%,融資『性價比』優勢顯著。
2014年以來,在市場回款受阻和信貸從嚴的氛圍中,大型房地產企業通過信托融資的節奏加快,以保障擴張中足夠的資金需求。2014年萬科、恆大等龍頭房企成立的信托項目數量、規模與往年相比均有大幅增加,如恆大地產前5月向包括中融信托、平安信托、外貿信托等信托公司通過信托募資近50億元。值得注意的是,信托公司對房地產企業的資金安全擔懮加劇,成立的信托產品趨於小額化和短期化,對房地產企業和項目資質更加審慎,風控更加嚴格,項目偏重一線城市核心區域,對於二線尤其是三四線城市的募投項目融資更加困難,布局二線、三四線城市的企業面臨挑戰。
2014年上半年,受房地產成交趨緩、信貸形勢依然趨緊的影響,定向寬松政策持續,房地產融資環境更趨分化,房地產企業整體面臨融資難度加大、融資成本上昇的壓力。國內資本市場再融資放開,未來房地產融資將更趨市場化、資本化和多元化,房企融資環境有望得到改善;同時,對於品牌房地產企業來說,國外資本市場資金成本和規模優勢依然顯著,仍具備較大吸引力,預期下半年仍有較多企業充分利用境外資本平臺獲取資金。