|
||||
【案情】
沈女士在本市某小區購置了一套門面房,本來都打算自己經營麪包房的,可是由於資金等原因,未能如願開起麪包房,爲了不讓門面房空關,於是沈女士就決定將該門面房出租給俞先生,雙方經協商簽訂了《房屋租賃合同》。該租賃合同約定,沈女士將其所有的一套門面房出租給俞先生,租期爲三年,月租金爲人民幣9000元。三年後,該租賃合同約定的租賃期限屆滿,俞先生打算繼續租賃,沈女士也沒有收回該門面房,但雙方並沒有另行簽訂書面的租賃合同。
又過了兩年多,沈女士找到了合作伙伴,打算收回出租給俞先生的門面房,用作自己開面包房的經營用房,也就是要求解除其與俞先生之間的租賃關係,而且要求俞先生支付自當年1月1日起至交付門面房之日止的租金。可俞先生認爲雙方對給付租金的期限未明確約定,按照慣例是每年年底給付上年租金。對於當年的租金,其應在當年年底前支付,現在還未到給付期限,沈女士要求解除租賃關係,支付租金是沒有道理的,故不同意沈女士的要求。後雙方協商不成,無奈之下,沈女士起訴至法院。
【評析】
根據《中華人民共和國合同法》等相關法律規定,對於租賃合同,租賃期限六個月以上的,應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的,視爲不定期租賃。對於不定期租賃,雙方當事人均可以隨時解除租賃合同,但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。租賃期間屆滿,承租人繼續使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續有效,但租賃期限爲不定期。
在本案中,沈女士與俞先生之間的房屋租賃期限屆滿後,作爲承租人的俞先生繼續使用租賃房屋,而且沈女士對此沒有提出異議,雖根據法律規定原租賃合同繼續有效,但租賃期限爲不定期。雙方對租賃合同期滿後的租賃關係並未採用書面形式確定下來,而在庭審中,雙方當事人對對方陳述的租賃期限又相互予以否認,且均不能提供證據,故法院應認定該租賃關係是不定期租賃;對於雙方間的不定期房屋租賃關係,沈女士和俞先生均可以隨時主張解除,故對沈女士要求解除其與俞先生之間的房屋租賃關係的請求,法院應當予以支持。當然沈女士要求俞先生退還房屋應當給予其合理的期限,俞先生也應向沈女士支付相應的租金。
【判決】
法院支持了沈女士的訴訟請求。
上海市政法委案件評查專家
上海申房律師事務所主任孫洪林