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5月12日,央行“喊話”,要求商業銀行合理發放個人住房貸款,優先保障首套房貸,在定價方面合理確定首套房貸款利率水平,審批上也要及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。
如今,時間已快過倆月,但省城的住房按揭貸款的緊張情況卻未見緩解,利率上浮、排隊等“貸”等現狀,帶給懷揣着安居夢想的居民些許失落。
首套房貸緊且貴
“8.5折變9.5折,30年間的還款總額便增加了幾十萬元”,在省城買房的謝先生告訴記者,今年春節後銀行信貸政策明顯收緊,他一直在爲房貸的事情煩惱。去年房地產行情火爆,對於首套房貸款商業銀行普遍能給8.5折的優惠。去年11月,謝先生在農行申請首套房(期房)貸款時的折扣爲8.5折。今年4月,銀行放貸時通知他折扣改爲9.5折,理由是“放貸以實際折扣行情爲準”。
據在線金融搜索平臺“融360”此前發佈的3月份房貸分析報告顯示,在樣本選取的35個城市中,有25個城市有停貸現象,主要以中小商業銀行爲主。
在太原停貸現象並不嚴重,但打折是件難事。記者走訪多家銀行發現,省城首套房貸利率打折幾乎絕跡,除了少數幾家國有銀行執行基準利率外,大多數銀行利率上浮10%以上,比如光大銀行上浮20%,興業銀行上浮10%。總體而言,幾家國有銀行的首套房貸利率多執行基準利率或上浮5%,二套房上浮10%;多數股份制銀行、城商行首套房利率大多上浮10%,二套房利率上浮幅度基本在10%到30%之間。曾經的九折、八五折乃至七折已經絕跡。
此外,一些二手房中介反映,現在放款時間明顯拉長,也影響客戶交易。我愛我家桃園路店工作人員小許稱,目前二手房交易放款時間平均在3個月左右,相比往年拉長一個月以上,導致很多交易停滯。
窗口指導效果不大
在房地產市場興起的同時,銀行的住房按揭貸款也經歷了一輪擴張,靠着有抵押、低風險,歷來屬於優質資產,在商業銀行的資產組合中佔到一定配比,並一度佔到個貸業務的90%以上,在競爭激烈的年份,各家銀行爭相打折爭取客戶。
不過,風水輪流轉,有些人不明白,原先的銀行激烈爭搶的領域如今爲何忽然就被“嫌棄”了?
“在國家政策引導下,銀行現在的房貸業務已成‘雞肋’,放貸更多是出於情非得已。”省城一位國有銀行業內人士這樣透露。
從2012年開始,部分銀行已經開始逐步壓縮房貸業務,轉戰收益更高的消費抵押貸款、中小企業貸款領域。“有就做,沒有也不強求。公司將更多的資源和注意力放到了消費抵押貸款、經營性貸款方面。”一位股份制銀行人士說。
記者算了一下,從目前銀行吸儲的資金成本來看,房貸基準利率爲6.55%,而銀行五年期的存款利率絕大多數已“一浮到頂”至5.225%,這意味着,存貸差僅爲1.325%,遠低於銀行綜合淨息差。如果房貸利率再打折,那麼存貸差將跌破1%,銀行的各種人工成本、時間、資金成本投入相對更多。由此,銀行不會出現大面積房貸利率打折的情況,甚至維持基準利率都會越來越少。
但是基於政策導向,大部分銀行還得對房貸保持定量的投放。
此次央行“喊話”,業內人士認爲,“窗口指導”效果不大,商業銀行發放首套房貸的積極性仍偏弱。“房貸緊張情況沒有感受到明顯緩解,還是有排隊等待放款的情況。”我愛我家的市場分析員小許告訴記者。
位於府西街某國有銀行個貸處負責人表示,如果要硬說央行“喊話”後的變化,可能出於部分銀行放款速度方面的改善。一些銀行如今在審覈方面表現較爲積極,人工干預減少,首套房貸款審批時間較快,一般在2天至7天內。但這只是房貸衆多環節中的一個,最終放款還得要看銀行資金面的情況。一般情況下,月初銀行的款項相對寬鬆,申請貸款審批能更快一些。
不過,房貸成爲銀行規避和惜貸的領域之一的事實仍未改變。
“折扣房貸”短期難再現
一方面是央行的窗口指導,一方面是“雞肋”一樣的業務,銀行是選擇“聽話”還是讓位於追求利益?
專家指出,發展個人住房信貸是拉動經濟增長、推進城鎮化和落實普惠金融的重要舉措,也是重點的民心工程,監管部門力挺首套房貸的態度非常明確,但銀行在房地產市場現狀面前依然保持着審慎的態度。
一位銀行人士說,選擇少做或者不做個人按揭貸款,是商業銀行根據目前資金成本和需求的現實情況,做出符合自身商業利益的市場化選擇。目前大中型銀行都已經上市,在銀行業整體營利壓力增大的趨勢下,幾乎沒人願意幹“賠本賺吆喝”的買賣。
建設銀行太原分行有關人士表示,目前該行房貸業務正常開展,會優先支持自住性住房的貸款需求,限制投機性住房業務。
另外,當下各種線上線下理財產品熱銷,銀行獲得的存款成本上升,居民儲蓄“搬家”,比如購買一些互聯網貨幣基金產品,這些資金最終又會以“協議存款”的方式迴流到銀行體系內,銀行需要付出遠比活期利率和定期存款利率更高的利息。在這種資金成本不斷增大的情況下,銀行如果對房貸投入過多資源會有些“不划算”。
“儘管近期貨幣政策有所調整,但市場資金價格仍然不低,我們更多希望將有限資金投向收益更高的項目上,維持基準利率沒有什麼營利空間。”城商行一位有關人士表示。
不過,業內人士指出,此次央行加強銀行批貸速度的監管後,將迫使銀行縮短住房按揭貸款的辦理流程,改善目前銀行放款遲緩的現狀。這對於首次置業人羣來說將是一大利好,將會刺激目前仍在觀望的人羣逐步入市。