|
||||
老齡房可能扮嫩有術,所以一定要查冊,只有這樣纔能知道其真實樓齡,否則就會影響貸款期與額度的申請
買房改房的買家注意啦!你可知道你看中房子的『芳齡幾何』?
『一看都知道老掉牙啦,約莫二十多年樓齡吧,地產經紀說的』!別,這種『地產經紀說』的約莫話以後還是不說為妙。
根據廣州市房地產中介協會2014年第一季度行業糾紛與投訴處理工作分析報告稱,投訴人認為中介公司隱瞞交易物業樓齡的情況,佔據今年第一季度投訴理由中的首位。據記者了解,由於目前公積金貸款審核可謂是空前嚴格,因為『樓齡』問題發生爭議而貸款受阻也空前多了起來。一位按揭行業的負責人告訴記者,本月,她就接待了一位『大頭蝦』買家,因為房改房比預想中突然『老』了20歲,導致無法貸款,最後無奈放棄了誠意金終止交易。所以各位看官,現在知道了吧,搞清楚選購對象的『年齡』是多麼重要啊。尤其是對於購買學位房的家長來說,大多數學位房都是老齡房改房,更要多一個心眼了,可不能盲目相信地產經紀或業主口裡所說的『芳齡』。
房改房芳齡幾何?查冊後纔能確定
不久前,常女士向記者說起她的購房經歷。常女士看了幾個月樓,最近相中了一套房改房,看樓時地產經紀說那是1995年的房子,准備網簽時看查冊表纔發現:該樓房的建築時間是1985年,『房產證上是沒有顯示樓齡,只有查冊纔看得到,其實地產經紀和業主也沒有想騙我的意思,因為大家都以為就是1995年的房子』。
讀者張先生也曾經遇到與常女士同樣的經歷,他於2010年買了一套員村的樓梯樓單位,當時看外牆似乎挺老舊,但業主手中的房產證卻是2000年出證的。地產經紀告訴他,房屋的確是在上世紀80年代末興建的,由於業主所在國企的改制問題,房改房的房產證在2000年纔辦下來。張先生很狐疑:難道看房子的樓齡,不能以房產證上標注的日期為准嗎?我們究竟以哪個為准?
記者為此諮詢了相關專家。滿堂紅法務部專員羅凱波說,樓齡的確認,民間的定義亦很混亂,根據房管部門目前公示的產權信息,亦並非全部都有顯示。樓齡起算時間的認定,現在有很多種說法,例如:按土地劃撥或出讓的時間起算、按建築時間起算、按出證時間起說。
究竟以哪一個為准?根據《關於規范住房公積金貸款審批工作的函》(穗公積金中心函〔2013〕506號)的相關規定:『二手住房樓齡的計算標准:二手住房以《商品房買賣合同》的建築時間、產權證的測繪時間以及評估報告三者之中年限最長者為房屋樓齡』,因此,判斷一個物業的樓齡,則要把這幾個時間都拿來做一通比較,哪個長算哪個。
所以各位買家,你看中的房改房芳齡究竟幾何,有可能誰說了都不算,而要去查冊後纔能知道。
公積金審批空前嚴格,『扮嫩』二手樓紛紛中招
在此之前,人們對房子的樓齡,其實『約約莫莫』也是可以的,只要不相差太遠就行。
因為『樓齡』只需涉及按揭貸款問題。而在貸款按揭的規定中,官方的說法是『貸款年限+樓齡不能大於30年』,但在過去的實際操作中,許多十五六年樓齡的房屋依然可申請20年的商業貸款,所以樓齡問題雖然在公開文件中會顯示影響按揭審批,但在實際操作中,影響有限。『因為按揭貸款最主要的影響因素是在於貸款人的資質,有長期穩定收入的人群申請貸款,如果貸款額與抵押物業經評估的市場價值之比例符合貸款政策,貸款期基本不會受到太大影響』。
資深按揭顧問鄭大源告訴記者,以前市場對『樓齡』不是太在意,也不太認真,只要價格合適、合眼緣就行了。但是最近的情況變了,鄭大源提醒賣家,由於現在公積金按揭貸款的審批空前嚴格,所以很多『有意無意扮嫩』的老齡二手房就紛紛中招了。
『不少客戶簽約後,准備申請按揭貸款時纔發現,原來樓齡超標了,根本申請不了那麼多年的貸款期』,鄭大源告訴記者,有買家就因此不得已毀約賠上一筆誠意金。所以,購房者在簽合同之前一定要先查冊,看看建築時間、房屋的測繪時間及評估報告時間是多少,不是地產經紀說多少,貸多少、貸款期多長是能做得到的,一切都要看證據,尤其是自己的月供能力一定要控制好,『如果可以,最好簽合同的時候能請一個比較專業的人士陪同,畢竟合同是後續工作的依據,千萬馬虎不得』。
文/圖羊城晚報記者詹青
相關鏈接
老齡樓『扮嫩有術』
『大頭蝦』教訓深刻
案例1:
樓齡陡增12年,買家要啃高月供
客戶張先生買房時房產證的圖紙上寫著一個時間是2002年,實際樓齡應是15年以內,因所購物業的外牆是貼馬賽克的,銀行指定的評估公司對該房屋也作出12年樓齡的評估結果。後來張先生簽合同時,按揭代理公司查冊纔發現上面注明的房屋建築時間是1990年,那意味著這筆貸款只能申請年限為11年的公積金貸款(實際操作中:樓齡+貸款年限不得超過35年),比原先設想的年限足足短了12年。幸運的是張先生還能承受這個月供款,交易纔得以繼續。
案例2:
盲目估計貸款年限,最終解約了事
馮女士看中了一套二手學位房,從地產經紀口中聽到的樓齡大約是20年,後來查冊纔知道房屋是1985年建的,樓齡已滿29年。可地產經紀卻告訴馮女士,房屋的貸款期十幾二十年都沒問題。然而,事實上是,這個『29歲』高齡的二手房最多只能申請6年的貸款期。馮女士最終無力承擔太短的貸款年限和高額的月供款,買賣雙方無奈解除合同,最終馮女士還要賠償協定的金額和全部的中介服務費。
案例3:
貸款成數變低,學位房買家失算
林小姐今年在小學招生之前看中一套學位房,她和業主在中介公司簽合同,業主稱,該物業的樓齡為22年,房產評估公司的評估結果是21年。結果簽按揭合同當天中介公司纔叫業主查冊,一查纔發現樓齡達34年,網簽顯示其建築時間是1980年。雖然林小姐看中的是商品房,樓齡+貸款年限少於40年即可,但貸款成數因『高齡』而被調低,銀行最多只能貸五成,但林小姐想申請七成。最後按揭代理公司幫忙找到一家可以『試試』七成的銀行,但銀行方表示,貸款可以,但利率需上浮10%,大大超過了林小姐的預算。(整理/詹青)