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《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程》7月1日正式實施。業內分析人士認爲,高負債率將成爲未來一段時間地產行業風險集聚的主要因素。此次被業內稱爲土地增值稅“清繳風暴”,至少在房企扎堆的廣東表明了政府繼續調控的決心。
記者採訪的不少專家認爲,作爲房地產企業高度集中的行業大省,廣東此次在全國率先出臺措施清繳土地增值稅的舉措必將對市場結構乃至部分企業的定價策略產生影響。
“風暴”:明確標準劍指拖延清算
“1日起實施的《規程》目的在於提高土地增值稅清算的時效和質量,有效解決稅務機關和納稅人長期以來在土地增值稅清算工作中存在的程序不清、責任不明等執法風險和涉稅風險。”廣東省地稅局有關負責人說。
據稱,廣東的這一《規程》是“廣東地稅依據國家稅務總局授權,在土地增值稅現有法律、法規框架內,結合近年徵管實踐與案例調研剖析成果,制定出臺的”。
“細化了徵、繳雙方的責任,劍指拖延清算。”受訪的房地產專家表示。
廣東出臺的《規程》明確了徵繳標準,強化了可操作性。稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公佈的建安造價定額資料,結合市場因素,確定單位面積的扣除項目金額標準;對適用覈定扣除項目金額標準的條件、情形進行細化,稅務機關可根據扣除項目金額標準,直觀化評估房地產開發項目工程造價是否虛高,並據此覈定其合理的開發成本。
對於拖延清算問題,《規程》提出,只要納稅人“已竣工驗收(備案)的房地產開發項目,已轉讓的房地產建築面積佔整個項目可售建築面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的”,或“取得清算項目最後一份銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”,或“主管稅務機關有根據認爲納稅人有逃避納稅義務行爲,可能造成稅款流失,經縣以上地方稅務局局長批准的”,三者只要符合其中一個條件,主管稅務機關都可要求納稅人進行土地增值稅清算。
背景:徵收頻遇“尷尬”被指落空
2013年,央視報道稱萬科、華遠等40餘家房企8年來欠繳土地增值稅超3.8萬億元。對此,國稅總局的表態是,“3.8萬億欠稅”說法存在誤讀。
儘管如此,各地土地增值稅徵收遇到“困境”或“尷尬”確是事實,甚至有民間評論抨擊稱,到目前爲止,房企幾乎沒有真正執行過這樣的納稅政策。
2006年底,國稅總局發文,要求從次年2月起向房地產開發企業徵收30%-60%不等的土地增值稅。此後,儘管國稅總局又多次就此發文,但土地增值稅事實上並沒有得到及時清算。
“實際操作存在困難。房地產項目大多是滾動開發,從拿地、開發到竣工起碼要花兩三年。一般說來,排除了其他因素,土地增值稅的清算週期短則兩三年,長則五六年。”廣東地稅部門基層徵納員劉術林說。
記者瞭解到。土地增值稅實行30%、40%、50%和60%四級超率累進稅率。此前,由於需要等到項目結束後再進行清算,地方稅務部門往往按照銷售金額的1%或2%比例預徵,而在實際執行中,房企爲充分佔用資金,又會想方設法對該稅目拖延繳納。
中山大學嶺南學院財稅研究中心主任楊衛華認爲,土地增值稅主要就是用於調節房價的,根據銷售的面積實行累進徵收。過去法律條件不完善,什麼條件可以清算不明確,導致很多開發商鑽政策空子,留下幾套房子不清算,把清算時間往後拖,變相獲得無息貸款。
“出臺規定後,徵管能夠更加制度化規範化,執法更加透明並舉可操作性,有效打擊逃稅。”楊衛華說。
影響:房企利潤受擠壓加劇洗牌
根據國家稅務總局的部署,2014年土地增值稅清算計劃已被列入稅務機關績效考覈範圍。今年以來,除廣東外,還有海南、湖南等地先後公佈了2014年度的土地增值稅清算計劃。
多位地產從業人士向記者坦言,30%-60%的稅率是相當高的,在銀根緊縮,房企資金鍊緊張的背景下,有可能加劇房地產業洗牌步伐。
當前,房地產企業的負債率高企。今年5月底,中國房地產研究會、中國房地產協會及中國房地產測評中心在香港發佈上市房企測評報告指出,房地產板塊整體低迷,償債壓力升至三年來最高,盈利比率則持續下滑。
測評結果顯示,2013年上市房地產企業普遍加大了槓桿力度,令償債壓力上升,從長期負債比例來看,房地產上市公司資產負債率均值和淨負債率均值分別爲65.81%和79.67%,同比上升0.95和16.96個百分點,均爲三年來最高點。
與此同時,上半年房地產企業的業績也並不理想,中小房企業績更是出現“滑落”。業內分析人士認爲,如果市場面在接下來沒有較大變化,房企2014年銷售業績將不容樂觀。
“房地產企業資金鍊將面臨史無前例的壓力。”廣州市社會科學院高級研究員彭澎說。
“清繳如果被嚴格執行,意味着房企利潤空間將被大幅壓縮。由此,對房企的市場價格行爲也將產生相應的影響,一些開發商的降價熱情或會受到打擊。”楊衛華等專家說。(記者王凱蕾)