|
||||
6月房企迎來期中考,上海商品住宅成交量卻未能突破百萬平方米大關。上半年上海樓市呈現供大於求的狀況,進入酷熱的傳統淡季7月後,供應量萎縮六成。
業內人士稱,由於銀行信貸尚未放寬,在庫存壓力下,大部分開發商或在下半年將以價換量,上海房價或出現鬆動。
上半年供大於求
金豐易居&;佑威聯合研究中心監控的數據顯示,6月上海商品房成交面積112.30萬平方米,環比增加4.99%。同比減少23.37%。商品住宅成交面積爲71.37萬平方米,環比增加19.85%,同比減少36.50%。成交均價爲26550元/平方米,環比下跌3.79%,同比上漲10.66%。
上海中原地產研究諮詢部經理盧文曦表示,6月並沒有擺脫交易低迷的格局。月初不溫不火,進入6月中下旬後開發企業爲半年“中考”作準備,剛需項目加快入市步伐,推盤策略也講究“以價換量”,受此推動,6月下半月交易量開始緩步向上,但反彈量依然有限。由於剛需產品比重上升,本月成交均價出現小幅回調。
佑威機構執行董事黃志堅表示,由於開發商總體上優惠不夠,6月商品住宅的成交量算是令開發商失望的。
德佑地產市場研究部監控的數據顯示,今年以來(截至6月24日)全市一手商品住宅共計成交381.9萬平方米,同比減少33.8%;成交均價爲2.64萬元/平方米,同比上漲12.2%。
黃志堅表示,年初傳統淡季,成交量下滑。經過2個月的蟄伏,3月成交有過一次反彈,但交易量還不到90萬平方米,僅接近去年的月均交易量。6月成交量雖較前有所上升,但依然是一個很低的水平。
德佑地產研究總監陸騎麟表示,今年以來全市一手商品住宅市場處於較爲低迷的狀態。上半年成交量較去年同期下滑了三成多,供銷比達到1.3:1,供過於求的情況較爲明顯,也導致了全市一手商品住宅存量突破1100萬平方米大關。不過由於成交結構的變化,今年全市一手商品住宅均價上漲明顯,已突破2.6萬元大關。
盧文曦指出,自去年三季度來,信貸政策始終沒有好轉,今年年初也沒有出現預期中的放鬆,相反,很多銀行對房貸業務停貸,房貸利率居高不下。剛需買房主要基本上都要貸款,沒有貸款支持,樓市交易情況不會有好轉。另外,供求關係出現了逆轉。目前上海新房庫存超過1100萬平方米,以前5月月均銷量計算,去化週期將近16個月。變相而言,後續購買力跟近乏力,目前樓市正從賣方市場向買方市場轉變。最後,市場心態不成熟。3月市場反彈時還有不少人覺得市場已經企穩回升,後市可期,但4月成交數據出來後市場人氣馬上渙散,看空之聲充斥市場,受此影響交易量在低位盤整。
7月供應縮水六成
在供大於求的市場背景下,7月上海樓市供應量進一步減少。據上海搜房數據監控中心截至6月20日統計,2014年7月上海市場預計將有25個住宅(20個公寓,5個別墅)開盤或加推,環比大幅萎縮60.94%,同比減少26.47%。
上海搜房數據監控中心分析師王佳賢認爲,一直以來7月份是樓市比較冷清的月份,推盤量始終不高。由於近期樓市成交持續的低迷,購房者觀望心態越發瀰漫,開發商對於推盤普遍信心不足。不少開發商在蓄客不充分的情況下,將開盤時間一拖再拖或直接取消開盤。但基於6月預計推盤的項目有23個未按期推出,其中22個項目延期至7月開盤,故7月的供應量還有上升空間。
盧文曦表示,在目前沒有特別利好的因素下樓市仍然缺乏回暖的動力。7月本是傳統淡季,買家觀望心態會持續加重,若開發企業不願意在價格上多做出讓步,那麼交易量仍會維持在低位盤整的局面。
王佳賢補充說,雖然5月中旬央行“喊話”,要求商業銀行對個人住房貸款提供支持。但一月過去,銀行對於按揭貸款的政策並無明顯鬆動。同時,在首套房貸款利率方面,幾乎沒有打折優惠的情況,且大多數銀行最低執行基準利率,還有部分銀行利率上浮。信貸的緊縮使剛需購房者受到限制,購房需求無法釋放,無法拉動樓市成交,進一步導致了開盤數量的下降。
21世紀不動產上海區域市場研究部副總監黃河滔表示,6月滬上開發商拿地熱情降溫、房貸持續收緊,成交市場未見起色,大市整體走低。預計7月上海或將局部出現更有力降價行情,一部分資金鍊緊張的開發商,會加大推盤、促銷力度,以價換量。不過,擁有優質稀缺項目、資金鍊充足的大型房企、降價力度和範圍有限,更可能選擇小批量推盤、試探需求、提前累積客戶的策略,甚至不排除部分樓盤延遲入市可能。
降價幅度或放大
目前,空方開始佔據後市主力。
萬科高級副總裁毛大慶“看空”樓市的言論引起熱議後,融創中國董事長孫宏斌也在無錫發佈會上表示,房地產產能過剩,房價面臨下行壓力,對樓市前景很悲觀。
SOHO中國董事長潘石屹微博調侃樓市近來的頹勢,“見一些地方政府的官員和一些開發商朋友,對未來互相打氣,互相壯膽。開發商朋友們悠着點。”難掩對房地產市場未來發展的隱憂。
而經濟學界也出現了看一片空聲,著名經濟學家馬光遠表示,中國房地產的轉折點已經到來,取消限購亦難改房價調整。房價的調整將是中國房地產的“成人禮”,不要害怕,也不要拒絕,更不要幻想。
清華大學經濟管理學院弗里曼講席教授李稻葵在清華五道口全球金融論壇上表示,房地產行業的確進入了一個轉折點,但不會出現美次貸危機時的大跌。
業內指出,此輪市場下行趨勢已相當明顯。一二線成交量穩中有跌,三四線成交量普遍看跌,總量下跌的可能遠大於上升,建議企業尤其上市公司將業績目標適度放低。
盧文曦判斷,下半年庫存去化壓力增加。由於5、6月,全市樓市已經處於低位水平,因此7月樓市成交量大幅下滑的可能性並不大,但是成交量依然難有起色。金九銀十將是今年房企重要的資金回籠窗口,預計會隨着供應放大和姿態親和,形成一波交易熱潮。降價和需求的激活,會在走向年底的過程中繼續有所發展。而想要激活交易,降價幅度應在15%-20%。