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今年上半年土地市場略顯冷清,底價成交的地塊有所增加。
土地市場篇
今年以來,廣州共有逾10宗土地招拍掛被中止或流拍,其中有9宗為商業性質和住宅用地,與去年同期『地王頻出』的火熱行情大相徑庭。是開發商看淡後市,暫緩土地儲備?還是地方政府看緊錢袋,不願下調起拍價格?業內人士指出,地方政府推地應『接地氣』,倘若地價不跟著樓價走,房地產市場調整空間就非常有限了。
文/圖:記者王雯倩
與去年1月~6月的廣州土地市場『地王頻出』相比,今年的土地市場略顯冷清。除了年頭有廣鋼新城商住用地掀起一小波房企拿地熱潮外,春節過後的廣州土地市場與樓市『神同步』,在熱鬧喧嘩中驟然遇冷。
遇冷地塊多在外圍板塊
起價與市場預期有差距
克而瑞的統計數據顯示,2014年1月至6月,廣州土地市場共有60宗土地出讓並成交,比去年同期減少34.07%,成交的佔地面積和建築面積亦比同比縮水41.60%和48.68%,約為337.4萬平方米和774.9萬平方米。但成交總金額卻不降反增,逾412億元,同比增加9.49%。
翻看上半年的廣州土地市場成交記錄,以底價和低溢價率成交的宗地佔了絕大多數。而讓人無法忽視的是,今年上半年還出現了多宗商住地塊中止掛牌和流拍,政府推地節奏明顯放緩,發展商的拿地意願亦有所降低。
對此,合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江表示,現時土地成交遇冷的區域仍集中在外圍,這些區域由於自身供應量較大,且未來土地供應較為充裕,在房地產市場行情走弱之時,發展商並不會急於出手拿地。而市中心因土地供應量較為稀缺,若有靚地推出,相信還是會吸引不少發展商瘋搶。
『沒有賣不出的土地,只有賣不出的價格。』房地產專家韓世同認為,今年上半年出現的土地招拍掛中止或流拍,主要反映了政府定價與市場真實承接力的差距。在他看來,土地流拍或是遇冷,意味著其起拍價格不符合市場預期。身陷樓市困局的房企出於對業績和現金流的考慮,在土地儲備上趨於謹慎。
『捆綁條件』成絆腳石
定價漲得快也是硬傷
另外,合富輝煌市場部的最新報告指出,今年中止招拍掛或流拍的土地中,捆綁條件導致開發商拿地成本大大增加的不勝枚舉。報告指出,含有『捆綁條件』的土地出讓條件將成為土地成交的一大阻礙。
此外,沿用2013年『牛市』的思維對出讓土地進行定價也是土地市場遇冷的一大硬傷。如6月23日出讓的增城新塘永寧街的二幅居住用地,起拍樓面地價2800?2900元/m2,而去年6月3日出讓位於該地塊附近的地塊,當時的起拍樓面地價僅1513元/m2,地價一年內增長近一倍,而周邊的一手樓價卻處於零增長水平,再加上未來還需面臨該區域後續大量的『低地價』項目的競爭,發展商的不買賬也在情理之中了。
後市
預測
商業地塊或遇冷靚宅地更吃香
廣州中原地產項目部總經理黃韜預測,今年下半年,包括廣州在內的一線城市土地市場,行情將保持平穩,『不會出現比上半年更糟的情況,但也難有地王再現江湖。』
他指出,部分實力房企已在上半年迅速以價換量,資金有所充裕,出於逆周期買地賺更多的考慮,其下半年的拿地意願將更為強烈。整體來講,土地市場將較上半年有所回溫。
若具體到不同性質用地的市場行情,不少專家都更看好住宅用地。以廣州為例,限購政策落地以後,市場上的商業性質物業,尤其是寫字樓改作公寓的避限購類住宅物業出現供應量井噴。『若放松限購,這類商業公寓的出路就很麻煩了。』合富輝煌黎文江表示,發展商將更謹慎儲備商業性質用地,而將主要火力集中在住宅用地。這也將導致部分地理位置較好、價格合理的宅地更受市場追捧。
實力大房企青睞舊改項目
外來『黑馬』愛中小型宅地
今年上半年成交的多宗商住用地中,盡管有少數『微地王』地塊的競得人為名不見經傳的中小企業,但多數的大體量住宅地塊,還是以大房企的身影較為活躍。對此,中原地產黃韜預測,下半年廣州土地市場的主角仍將是實力雄厚的大型房企。特別是一些涉及三舊改造的用地,實力房企的拿地意願比較強烈。
韓世同則預言下半年會有外地房企『黑馬』乘虛而入廣州土地市場,但他們所鎖定的地塊以中小型宅地為主。
黎文江亦指出,下半年土地市場上會出現一批抱團拿地的小房企聯合體,而部分紮根廣州本地多年的房地產商,則會通過積攢多時的人脈資源,在外圍板塊以舊廠改造的方式,低價儲備土地。