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憑藉比周邊商品房低30%的均價,自住房俘獲衆多購房者芳心,更被“夾心層”奉爲解決住房問題的救命稻草。然而,在自住房強勢登臺之後,由於其日益凸顯的供需比及高首付問題,不少業內人士坦言,購房人過度寄希望於自住房的做法並不明智,在這場自住房與普通商品房的博弈中,商品房將仍舊扮演主力軍的角色。
自住房強勢登場
6月23日,作爲北京市首個進行公開搖號的自住房項目,金隅匯星苑1800套房源遭12.8萬戶優先家庭爭搶,中籤率大約爲1:68。另據北京市住建委官方數據顯示,截至6月,北京自住房供應量達1.8萬套,根據目前供需比進行估算,至少將有10萬戶家庭等待申購自住房。
“自住房最受爭議的非供需比問題莫屬,有限的供給被龐大的市場需求壓榨,日益嚴峻的供需落差必將導致大部分人羣‘竹籃打水一場空’。”業內人士表示。
實際上,除了供需比問題,自住房的高額首付也讓不少購房者糾結不已。據相關數據顯示,在目前入市的13個自住房項目之中,僅金隅匯星苑、金隅匯景苑及中國鐵建順新嘉苑3個項目接受組合貸款。上述業內人士坦言,雖然自住房首付比例也是三成,但如果不接受組合貸款,按照公積金貸款80萬元的額度計算,自住房的首付比例將高達50%,這樣即便是總價不到200萬元的自住房,僅需支付的首付就高達百萬,這讓部分購房者望而卻步,也與滿足“夾心層”住房需求的預期背道而馳。
另外值得一提的是,受成本擠壓的影響,自住房品質也令人擔憂。以今年上半年入市的自住房爲例,其銷售限價控制在0.95萬-2.2萬元/平方米之內,拿地樓面價在0.35萬元-1.8萬元/平方米不等,再加上地塊建安等約0.4萬元/平方米的必要成本,自住房的盈利空間所剩無幾。如果房企的成本控制及工程控制能力較弱,那麼虧本的風險將大大提升。
在多重不利因素的綜合作用下,業內人士預計,絕大多數輪候自住房的人羣未來仍將集中涌入商品房市場。受供求規律影響,屆時,商品房價格也將水漲船高。
事實上,意識到自住房存在的種種問題轉而投身商品房認購大軍的羣體不在少數,而這促使一些質高價低的高性價比樓盤順勢崛起,迎來新一輪的成交高潮。譬如,中鐵置業在順義打造的區域標杆項目中鐵·花溪渡,僅在五一期間,日銷3億元,一舉成爲區域樓市的銷冠。
據瞭解,位於順義新城核心區的中鐵·花溪渡,憑藉獨特的區域優勢,坐擁日益完備的立體交通網絡,極大地縮短了業主的出行成本。不僅如此,中鐵·花溪渡周邊醫院、學校、商場等必要生活設施完善,歷經三年精心打造的“十分鐘生活圈”日漸成熟,一站式生活資源豐沛。值得注意的是,中鐵·花溪渡均價2.4萬/平方米,戶型多爲90平方米左右,折算下來,其首付金額僅需60萬元左右,遠低於自住房。
無獨有偶。近日,商品房項目首開常青藤拿出90套特價房源,以3.2萬元/平方米的均價入市,這樣的價格要比上次開盤均價便宜近萬元每平方米。據網易房產“2014年6月京城百盤價格動態調查”顯示,6月,北京100個重點樓盤中,僅有4個項目價格上漲,16個樓盤出現降價。
內外兼修的高品質優勢,再加上價格的親民,使商品房市場上頻出高性價比樓盤。分析人士表示,商品房正全面向自住房宣戰,樓市戰火再度蔓延。在此趨勢下,商品房憑藉高性價比優勢,將穩固自身的樓市主力位置。
與此同時,根據北京市國土局發佈的2014年度國有建設用地供應計劃區縣指標分解方案顯示,在北京2014年的1000公頃商品住宅用地中,自住房用地佔比高達50%。未來新建商品房相應減少一半,這不僅會繼續拉大商品房的供需矛盾,也將在一定程度上加大其價格上行的壓力,倒逼商品房高端化。在這樣的背景下,未來商品房將大範圍向高端靠攏,像中鐵·花溪渡這樣優質的剛改需商品房項目將日漸稀缺。(記者潘秀林)