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土地市場的招拍掛模式,不僅讓房企樂於以重金推高地價,進而推高房價,也爲地方政府貢獻大量財政收入。但在市場調整期,土地拍賣“麪粉貴過麪包”的倒掛,給拿地房企帶來極大壓力。
多年來,炒地囤地獲得暴利的模式在市場大行其道,而北京、上海、廣州、深圳等一線城市的土地更是房企眼中的“香餑餑”。不斷涌現的“地王”價格,也讓發展商手中的土地儲備估值進一步上漲。房價也從穩定走向大幅上漲,也令房地產市場的泡沫化引發衆多擔憂。
而進入2014年,銷售回籠資金未如理想,融資貸款渠道不暢,讓不少房企捏緊了錢袋子。近期廣州共有7宗地塊被中止或流拍。是開發商對後市看“冷”,暫緩土地儲備?還是地方政府看緊錢袋,不願下調起拍價格?
對於土地拍賣不理想,合富輝煌研究人士表示,地方政府應該順勢而變,地價不跟着樓價走,房地產市場調整空間就非常有限了。
6月23日公告掛牌出讓番禺區市橋街盛泰路東郊工業區地塊,將於7月24日掛牌成交。該地塊區位好,在區政府附近,周邊環境好、配套成熟,一手住宅供應稀缺,並且地塊自身南向可望河景,預計該地塊將吸引衆多發展商關注。但是地塊出讓條件苛刻,實際起拍地價高達1.2萬/平方米,即使以底價成交亦必將成爲市橋“地王”,再加上建安成本以及其他費用,屆時項目推出市場時,售價需過2萬開發商才能實現盈利。
合富輝煌分析人士指,從近年市區出讓地塊的情況看,捆綁條件較多。這些捆綁條件導致開發商拿地成本大大增加。2013年也有大量的含有“捆綁條件”的土地掛牌成交,但當時整體市場處於上升週期,開發商追漲心理強,土地收儲果斷。2014年整體的樓市已開始扭轉,追漲的心態不再出現,含有“捆綁條件”的土地出讓條件將成爲土地成交的一大阻礙。
由於外圍的地塊地價上漲過快,而且需面臨該區域後續大量的“低地價”項目的競爭,也讓“麪粉貴過麪包”的現象再度出現。
政府依然沿用2013年“牛市”的思維對出讓土地進行定價,如6月23日出讓的增城新塘永寧街的二幅居住用地,起拍樓面地價2800元至2900元/平方米,而去年6月3日出讓位於該地塊附近的地塊,當時的起拍樓面地價僅1513元/平方米,地價一年內增長近一倍,而周邊的一手樓價處於零增長水平。而且增城市政府還採取了土地拍賣的形式(拍賣形式需至少有3個競買人蔘加纔有效),希望能拍出更高的地價,這樣的地價增幅水平,加上未來還需面臨該區域後續大量的“低地價”項目的競爭,發展商不參與競拍,並不奇怪。
在房地產研究機構人士看來,目前廣州樓市受限購、限貸政策的持續影響,市場需求萎縮,購買動力不足;開發商面臨資金壓力,主動調價,促成成交,打破“悶樓市”。各方都應該審時度勢,改變“牛市思維”指導下的定價機制,地方政府部門也不例外。李廣軍