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中國持續經濟發展,富裕人群越來越多,長遠來看,未來豪宅價格可能再攀昇至新階梯。
報告顯示超級富豪買豪宅七成為自用
廣州作為一線城市中豪宅價值的低窪地,整體豪宅售價仍將保持平穩定價的態勢,增速放緩。租金方面,將會繼續受到相對平衡的供需關系的支橕,呈增長態勢。
文/圖:記者劉麗琴
富豪買房故事
4億港元豪宅
折扣就有千萬
據第一太平戴維斯華南區董事長林木雄介紹,超級富豪客戶購買5000萬元以上的房產多是以自用為主,一般對投資回報不會考慮太多,主要看的是自己是否喜歡,能否在安全、配套、體現身份、居住舒適度上滿足需求。去年他們在香港成交的一套4億多港元的平層公寓單位,就是一位在內地和香港均有生意的商人購買,其單價達到每?6萬多港元,創下當時亞洲區域單價最高紀錄,而從看樓到成交整個耗時一年左右,最終成交除了因為公寓在各方面都是頂級配置外,與價格談下了10%~20%也有極大關系,而談價的過程中不過是中間有短信交流確認。
在市場降價風吹拂的當下,超級豪宅市場還穩穩地保持身價。
超級富豪佔人口0.003%
持有物業佔房產總值3%
第一太平戴維斯發布的報告顯示,在總價值約為180萬億美元的全球房地產市場中,多數為自持性住宅物業且72%的住宅為買家自住。其中可供投資的物業約20萬億美元,約50%由私人直接或間接持有,其餘為公司或機構持有。事實上,全球20萬名超級富豪直接持有的房產項目多為住宅,超級富豪僅佔全球總人口的0.003%,但其持有物業總值超過5萬億,佔全球房產總值3%。自美國次貸危機之後,房地產投資成為私人財富增長更重要的工具。房地產投資一般以城市為中心而非整個國家。在香港、紐約、新加坡和倫敦,那些已經被充分投資的城市物業類型在未來將會擴展到其他資產種類。而一些新興城市,如廣州、北京、首爾等城市,投資價值漸漸顯現。
寶潔CEO廣州租房補貼
預計已超過10萬元/月
在四個一線大城市中,相對於北京、上海、深圳,廣州豪宅的價格還有一定差距。對此,第一太平戴維斯華南區董事長林木雄表示,這與廣州豪宅市場發展還不算成熟有關,相比其他一線大城市,廣州月租房補貼超10萬元的高租金補貼人群的數量還不夠多,例如寶潔CEO幾年前在廣州租房的補貼是每月8萬元左右,目前預計超過10萬元,而在香港租金補貼最高端人群則以每月50萬港元計。
第一太平戴維斯統計數據顯示,2014年第一季度,北京、上海、深圳高端住宅的月租金都超過每平方米200元,廣州則在每平方米193元左右。據林木雄介紹,他們接觸的超級富豪客戶多是以購買5000萬元的房產為主,但這部分人群在廣州找房投資的還比較少,一是因為5000萬元以上的房產選擇還比較少,二是豪宅聚集的區域發展還不成熟。
據介紹,目前,由於市場轉冷,豪宅成交量也放緩,促使豪宅租賃市場供應量有限。同時很多有昇級需求但推遲購買的潛在買家也進入租賃市場,進一步支橕租賃市場,廣州整體租金增速穩健,環比增速從上季度的1.8%上昇到本季度的2.3%。盡管所有高端住宅的區域市場都經歷了詢盤量和成交量的下滑,但因受到相對平衡的供需關系的支橕,尤其是珠江新城和天河北的房價表現,相較於其他非中心區域市場表現更為穩定。
豪宅竣工超過4000套
今年開發商銷售壓力大
業內人士表示,謹慎的市場氛圍預計將使成交量繼續走低。2014年廣州預計豪宅市場竣工量超過4000套,遠超2013年的新增供應量,開發商銷售壓力上昇。
政府限地價競配建,促使開發成本持續走高,也只有大品牌開發商能承受如此高的土地成本。中國持續經濟發展,富裕人群越來越多,長遠來看,未來廣州豪宅市場價格有可能再攀昇至新階梯。在2013年誕生的7宗住宅地王中,單價最高達34590元/m2。林木雄表示:『地王頻出,迫於拿地成本高,預計未來開發商推出的豪宅供應量增多,短期內部分開發商很可能降低售價以提昇周轉率。而廣州作為一線城市中豪宅價值的低窪地,整體豪宅售價仍將保持平穩定價的態勢,增速放緩。租金方面,將會繼續受到相對平衡的供需關系的支橕,呈增長態勢。』
豪宅
普通住宅
6月份60盤
降價衝業績
佔全市在售樓盤兩成
為了衝擊半年業績,6月份全市降價促銷樓盤數量猛增,據搜房網數據監控中心統計,今年6月(統計周期:5月26日至6月25日),廣州全市有60個樓盤報價下降,佔比兩成,最高降價幅度達33.33%,同時,6月份有20盤進行了推一口價、樓盤秒殺、推特價單位等限時限量限價大促銷活動,以價換量衝業績。
降價盤一月多過一月
2014年春節以來,廣州樓市並未出現新的調控政策,然而卻出現多個樓盤主動促銷以價換量現象,1月份至今,廣州樓市每月降價盤數量呈現上昇趨勢,進入6月份,跌價盤增加至60個,佔廣州全市在售樓盤兩成。縱觀2013年6月至2014年6月一年以來廣州樓盤報價漲跌走勢,可以看出,2013年下半年廣州漲價盤明顯比跌價盤多得多;然而今年1月份以來態勢大扭轉,廣州跌價盤越來越多,而漲價盤則越來越少,4月份開始,跌價盤明顯多於漲價盤,5月和6月跌價盤佔比更是超過了兩成。
降價潮從郊區蔓延至市區
6月降價盤數量雖與5月相差無幾,但在區域分布上卻大不相同。據搜房網數據監控中心統計,廣州6月份報價下跌的60盤中,有27個樓盤屬於中心六區的,佔比達到45%,接近一半,而在5月份59個降價盤裡,中心六區僅有19盤,佔比32.2%。從數據上能看出,廣州樓市降價潮有從郊區蔓延至市區的跡象。
花都有7盤逆市漲價
番禺由於自身體量大,6月份降價盤中番禺以18盤報價下跌穩坐區域『降價王』的寶座。比較令人意外的是花都區,6月份花都區共有12盤報價有變化,其中7盤報價上漲,成為當月全市漲價盤最多的區域。今年一季度有數據顯示,花都房地產開發投資實現18.5%的增長。可見去年以來,花都中軸線等規劃落地和基礎設施建設提速,給了花都優質樓盤價格堅挺的信心。記者陳白帆
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