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北京商品住宅庫存量自6月初突破7.5萬套後,現在已經達8萬套,再創2013年以來的歷史高點。截至記者發稿時,北京市住建委數據顯示:北京商品住宅庫存量爲80237套。這是2013年1月1日住房庫存從80038套跌入7萬套區間後,時隔18個月後再次迴歸到8萬套以上。
大舉入市與成交趨冷
高企的庫存,是開發商大舉推盤開盤增加供應和購房人購買力、購房積極性迅速趨冷的雙重作用下形成的。
鏈家機構的數據顯示,今年上半年共有116個期房項目入市,供應37257套住宅,同比上漲78.5%。與往年相比,無論從項目數量還是從住宅套數均出現大幅度增長。
而從整體簽約情況來看,中原地產的數據則顯示,今年上半年的簽約金額約爲735億元,簽約面積275萬平方米,成交額同比2013年的上半年1190億元下調38%。
“開發商不是看不到房子現在賣不動,但房地產的開發有一定週期。何時拿地、何時入市、何時回籠資金都關乎整個企業的運轉。在這種情況下,只要項目到了推盤週期,即便市場觀望濃重也只能選擇入市銷售。”一位北京房企的高層告訴記者,“今年以來市場供應的持續放量,很大程度是受到前期土地成交密集的影響。受到去年樓市銷售大好、房價攀高速度提升的影響,很多房企選擇了高成本、高密度拿地。現在這批土地經過9個月以上的開發週期,陸續進入銷售階段,這是開發商推盤的源動力。”
但對於購房人、特別是剛需購房人來說,高企的庫存反而成了觀望的理由。“‘買漲不買跌’是一種普遍的情緒,近幾個月來,開發商拉客搶客越演越烈、各種促銷優惠源源不斷,這都給我們一個信號,就是房子現在不好賣了,再等等沒準會有更合適的價位。”購房人常先生告訴記者。
如何判斷購房時機已到
儘管庫存壓力巨大,但整個市場的降價並不明顯,這也成爲今年上半年樓市的一個悖論。
數據顯示,今年上半年新增商品住宅去化率僅爲27.4%,比去年上半年下降了26個百分點。另一個更爲驚人的數據是,鏈家機構研究發現,5月以來入市項目的整體簽約率僅爲6.2%。
截至6月25日,6月北京純商品住宅成交均價爲26196元/平方米,比上月同期上漲4.1%,比去年同期上漲11.8%。雖然這一平均數據受近期改善型住宅的入市增加的影響較大,但仍顯示出在當下,儘管各項目的簽約量如此低迷,儘管各種各樣的“優惠”頻頻出現,但大規模的以價換量、實質性的普遍降價並未出現。
儘管大規模降價還未出現,但業內人士認爲,樓市抄底良機已經漸行漸近。據悉,在7月份預計開盤的剛需項目中,有17個項目已給出定價,其中9個項目以平價或低於市場預期價格入市,佔比超五成。
同時,在自住房項目進一步分流剛需客羣作用下,預計未來幾個月或將會有更多的剛需項目進入價格調整,樓市整體呈現“量漲價跌”的局面。
對於購房人來說,庫存增加意味着有了更多房源可供選擇;另一方面,不斷升高的庫存積壓了開發商的大量資金,激發了開發商降價促銷的動力,購房者也因此能夠得到實際的價格優惠。
“雖然目前很少出現某個項目動輒成千上萬的降價,但部分區域已經出現價格的回調。購房人可以特別關注那些去年有高價地塊出讓區域的房源,如果區域內部分房源的售價已經接近同區域曾出讓的土地價格,那麼基本可以判斷這類房源的價格已跌至谷底。另外,剛需房源的降價空間有限,如果有些老項目後期推新的價格跟上期接近或持平,抑或出現了較多優惠,也可視爲購房時機已到。”
亞豪機構市場總監郭毅分析,在整體市場處於下行通道時,開發商只有兩種選擇,一是橫盤惜售、靜待市場復甦;二是調整價格預期,用低價槓桿撬動銷量,因此近期平價入市的項目正在不斷增加,“開發商降低價格預期看似損失利潤,但實際上在淡市時期積極消化庫存、盤活資金纔是王道,不僅確保了現金流的安全,還可以伺機抄底土地市場,爲贏在下一個週期奠定基礎。”
本報記者胡喆