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6月江門樓市成交有所回昇。
樓市期中考
文、表/記者陶旺波、溫利
圖/記者張宇傑
7月伊始,2014年上半年江門樓市的成績單也放榜了,江門樓市上半年表現如何,江門各大樓盤在上半年的表現如何呢?
由於整體樓市環境的惡化,今年上半年江門樓市基本上也處在一個較為僵持的局面,整體的業績表現相比去年失色不少,但同時對比其他城市,又稱得上是讓人眼前一亮。
數學
數據看透樓市
供應:庫存居高不下
整個上半年,江門樓市的一個焦點就是居高不下的樓市庫存。根據江門市住建局的樓盤預售信息顯示,整個上半年,江門樓市共批准預售商品住宅7701套,同比增幅達到了80.1%。而截至5月底,江門中心城區的市場上已有商品住宅庫存10500套,同比增幅達到69.4%。要知道,在去年同期,蓬江、江海區的上半年共計批准預售的商品住宅為4275套,而截至6月底的商品住宅庫存僅為6600套。
事實上,在去年上半年,基本上每個月月底的庫存量都保持在6600套左右上下浮動,新增的預售住宅和住宅銷售量相對平衡,而樓市庫存也就一直處在一個良性的狀態。
不過,這種情況在去年下半年被徹底打破,尤其是去年『金九月』,蓬江、江海兩區的新增預售商品住宅達到了驚人的3085套,佔了去年全年推貨量的四分之一還多,一下子把江門樓市的商品住宅庫存推高到了9200套,巨額舊賬的積壓使得樓市庫存再也沒有下降過。
成交:6月明顯回昇
在成交方面,和其他城市出現大幅度的下滑不同,江門樓市上半年除了1月的慣性高企和2月的特殊低谷外,從3月開始基本上都處在一個相對穩定的狀態。對比數據發現,和去年上半年5239套商品住宅的成交量相比,今年上半年蓬江、江海區商品住宅成交量為4970套,同比下跌5.1%。
根據江門市住建局的官網信息顯示,6月份蓬江江海區新建商品住宅網簽達到了1061套。這就意味著相比之前4個月,6月份的成交數字將會有較為明顯的回昇。這一情況表明江門上半年樓市仍然保持著較為堅挺的態勢。
對於樓市成交情況,此前多位地產界業內人士分析認為,江門樓市的市場需求仍然保持著剛性和活力,加上今年上半年樓市庫存較多,房價一直保持在相對合理的范圍,而各大樓盤的促銷和營銷活動也對購房者起到了刺激作用,因此上半年江門樓市成交量較去年不會大幅下滑。
價格:沒有出現大幅下跌
江門的房價也同其成交量一樣,在上半年一直保持著較為堅挺的態勢。
根據江門市住建局公布的市場月報,今年前5個月蓬江江海區的住宅成交均價一直在6500~7000元/平方米之間交替漲跌,總體呈現了微漲的趨勢,既沒有像去年那樣大漲,也沒有出現部分城市發生的明顯下跌。
對於房價問題,一直以來在房地產業內都有著諸多爭議。
在春節和兩會前後,市場環境的惡化也使得房價拐點的論斷不斷。但當時元子地產總經理譚華駒就認為,江門樓市是一個相對健康的市場,泡沫並不大,市場崩盤論並不現實。而華茵桂語營銷總監黃錦康則堅持認為江門樓市以剛需為主,所謂房價出現拐點基本上不可能,而房價仍然有上漲的空間。
之後連續4個月的數據表明,江門的房價確實沒有出現許多人期望或者預言的下跌,甚至房價還在波動中小幅上漲。
而從目前江門市住建局官網的信息來看,6月份江門樓市的住宅成交均價恐怕仍然將穩定在6800~7000元/平方米之間。
語文
樓盤作的『文章』
樓盤活動幾乎不間斷
上半年,幾乎每個樓盤都在絞盡腦汁聚集人氣,提振銷售情況。因此樓盤活動幾乎每周末都有,從未間斷。
與以往不少開發商一些高大上的文化展覽會活動不同,今年上半年江門樓盤都更注重和市民的接觸和溝通,因此在營銷活動上也更多地提供樂趣和服務,其中親子主題尤為受到青睞,而諸如高考等服務性內容也是樓盤主打的一個方面,希望借此贏得市民青睞,樹立較好的口碑。
在時間節點分布上,樓盤活動在婦女節、母親節、五一勞動節以及世界杯期間都抓住時機,推出了不少主題活動,營造銷售氛圍。
一方面這些活動對樓盤本身的品牌打造有利,另一方面這些活動也滿足了市民的休閑娛樂和文化生活需求,可謂開發商回饋社會的一種方式。
優惠力度越來越大
今年隨著購房者觀望情緒的進一步累積和市場存銷壓力的增大,江門的開發商們也有所松動。在江門樓市市面上各種打折、抵讓的優惠力度也越來越大,路上隨處可見的樓盤廣告不停地變換著優惠措施和力度。
雖然江門沒有零首付,但是翡翠華府、珠江御景山莊等幾個樓盤都搞了首付一成起的活動。不少之前均價6000元/平方米以上的樓盤搞起了5000元/平方米的特價房,還有很多樓盤推出了5千抵兩萬、2萬抵5萬、2.5萬抵10萬的活動。
另外,最近江門新樓盤開盤的價格都比以前低了不少,前有錦富匯景灣的6280元/平方米起,之前上城鉑雍匯的精裝洋房都是7字頭了,而這個月新開盤的帕佳圖世家都是6250元/平方米左右了,這些價格對於江門樓市來說是低於此前的預期的。再加上6月份某央企大樓盤連續推出5字頭和6字頭等低於此前均價的房源,部分樓盤確實是希望通過讓利跑量,來減少自身的壓力,也讓自己的業績可以相對『漂亮點』。
3個樓盤銷售業績最好
在市場競爭激烈的上半年,各大樓盤的表現也各不一樣,有的樓盤一直在積極推貨推營銷手段,有的樓盤則選擇觀望,有意控制推貨節奏,避免陷入混戰,慢慢蓄客,有的樓盤則選擇謀定而後動。
根據心碼工作室提供的每月樓盤銷售數據,今年前5個月,江門中心城區銷售業績最好的樓盤分別是海逸城邦、保利大都會和江海碧桂園,在今年前5月,這三個樓盤分別銷售了53245平方米、601套,28718平方米、233套,22603平方米、217套(江海碧桂園由於4月銷售量未能進入前20,因此缺失4月數據),三個樓盤加起來的銷售面積和銷售套數都超過蓬江江海區總銷量的四分之一。
其中海逸城邦在1月份就有著255套住宅的優異業績,此後也一直穩定在江門樓市銷售榜單的前列,連續三個月位居榜首。而保利則在經過三個月的蟄伏後在4月、5月份迎來爆發式的銷售節點,一舉衝進銷售榜單的前兩名。至於江海碧桂園,在1月之後就進入了控制推貨節奏,穩步蓄客的階段。
一位樓盤項目營銷總監告訴記者,今年上半年樓市形勢一直比較復雜,所以在推貨節點和營銷策略方面各樓盤都有更加慎重的考慮,在銷售方面也是你追我趕,盡可能地搶佔有利時機,去完成銷售目標。不過,很多較小的房企由於種種原因,上半年的銷售情況一直欠佳,下半年恐怕也難有作為。
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