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1剛需去哪兒了?
雖然從數據層面來看,剛需仍是今年以來樓市成交的絕對主力,但其佔比與去年同期相比卻有了較大幅度的萎縮。
究其原因,業內人士認為這與信貸收緊關系不小。即使央行『喊話』力挺首套房房貸需求,然而,市場上首套房貸利率的主流仍是上浮5%左右,並未大規模恢復到基准利率。
此外,對於剛需購房者而言,並不明朗的價格走勢也加劇了他們的觀望情緒。
錦和投資集團品牌總監沙立松表示,無論價格是漲還是跌,剛需購房者均容易形成階段性的觀望期,但是這個時間並不會持續太久。
宋會雍指出,部分剛需購房者寄望於『救市政策』的出臺,然而從目前的情況來看,可能性很小。『相信隨著市場逐步調整,達到合適的價位之後,剛需購房者還是會結束觀望,積極入市。』
此外,筆者了解到,近期有部分銀行推出了85折利率,相信將在一定程度上增強剛需入市的信心。
2降價潮開始了?
今年4月起,關於上海樓盤不得不降價跑量的消息甚囂塵上。而從後續狀況來看,不少傳出降價消息的樓盤在成交方面都有不俗表現。那麼,房企的『降價潮』究竟開始了嗎?
在中國房產信息集團聯席執行總裁丁祖昱看來,個盤的特價銷售並不具有代表性。他表示,某些項目前期的定價存在過高嫌疑,降價優惠只是將價格拉回到正常范圍。
薛建雄則認為,所謂『降價』有被刻意渲染的嫌疑,部分樓盤的特價房不能當作『降價潮』來臨的代表。但他同時表示,對價格比較敏感是剛需及改善型客戶的共同點,因此,房企針對旗下項目進行價格上的調整,便容易攻破客戶的購買防線,達成快速銷售目的。
今年5月,濱江某高端項目推出了一批特價房。成交數據顯示,5月1日至20日,項目共成交12套房源,成交均價64905元/平方米,與其去年9月開盤時的價格相比,降幅達10%。
同樣通過降價達成熱銷的還有浦東某高端項目,該項目於4月推出60套特價房源,優惠幅度在72折左右,當購房者得知此消息後把售樓處擠得水泄不通,按售樓處提供的說法,這批房源已基本被預訂光了。
中原地產研究諮詢部主任宋會雍表示,目前上海樓市的降價樓盤多是『特價房』一類的營銷手段,而非直接降價性質。而且這類樓盤多為中高端產品,剛需產品更傾向於采用略低預期的價格平價入市,但由於這類讓利幅度並不大,因此上海並未真正刮起『降價風』。
3房企橕不住了?
今年以來,關於房企破產、並購、資金鏈斷裂等報道層出不窮,關於房企『橕不住』的言論也越來越多。
在6月舉辦的某論壇上,某房企代表也忍不住發出疑問:『下半年該降價還是觀望?』
有統計數據顯示,截至6月12日,除恆大、萬科等個別企業業績完成情況比較好外,完成年度銷售任務不足30%的企業達21家。
難道,房企真的橕不住了?
對此,業內人士認為,房企目前處於分化階段,『強者恆強』的趨勢將愈演愈烈。
薛建雄就表示,越是不好的市場環境,對於有實力的大型房企來說越是機會。『大魚吃小魚』的局面,或將在未來一段時間內頻現。
上海中原地產研究諮詢部高級經理龔敏也表示,低迷的市場對標杆房企來說可謂喜懮參半。懮的是業績達成率將有一定程度的下滑,而喜的是,其市場份額將會進一步提昇。據了解,中原地產監測的10家標杆房企今年上半年在全國21個重點城市中銷售面積的市場份額達到8%,超過了2013年的5.4%,並且佔比呈逐年提高之勢。
4樓市六月回暖?
今年6月起,上海樓市成交量有了一些階段性回昇,出現了一絲回暖跡象。
德佑地產研究諮詢部數據顯示,進入6月以來,銀行降息以及開發商持續優惠,使得成交量短期維持在『高位』,6月前兩周的供應量幾乎接近70萬平方米,超出4月、5月同期的3-4成。
有業內人士表示,除了房企打折跑量、衝刺業績的戰略之外,政策面的趨穩同樣也令不少購房者決定結束觀望,開始入市。
然而,大多市場人士認為6月的『階段性』回暖並沒有令樓市真正走出低谷。這種『改觀』,多是因為前幾個月蓄客量的集中釋放。而也有銀行適時放松了貸款利率,再加上房企業績壓力等因素,造成了成交量在6月得到部分釋放。
同策諮詢研究中心總監張宏偉表示,『由於成交量有所回昇,部分開發商的降價行為「見好就收」,因此大部分樓盤成交量的可持續性回暖仍然存在一定變數。』張宏偉認為,房企能否將當前出於衝刺半年業績的目的而進行的降價行為進行到底,將決定樓市能否持續回暖。