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儘管5月以來部分期房項目的簽約率已經低至個位數,但仍無法阻擋房企爭先恐後的入市熱情。繼6月份33個項目集中入市後,7月北京商品住宅計劃開盤數量達到36個,其中包括12個大戶型中高端項目。
連續5月現開盤高峯
亞豪機構統計數據顯示,7月北京共有36個項目計劃開盤,包括鴻坤·西山雲景、蘇寧·尊悅大廈、中國鐵建·青秀尚城等12個純新盤以及華業·東方玫瑰、潤楓領尚、路勁世界城、中信府等24個老項目後期。
亞豪機構副總經理任啓鑫認爲,低迷的市場前景無疑進一步加劇了房企資金鍊緊張格局。在年度銷售業績、信貸持續緊縮以及現金流等因素影響下,開發商紛紛採取“加快出貨、現金爲王”的高週轉策略。另外,隨着下半年自住型商品房上市量的不斷增加,多個剛需項目爲避開自住房集中上市的衝擊,只能加速跑量,從而造成北京樓市自3月份以來連續5個月處於供應高位。
低迷的樓市行情使得開發商定價更趨謹慎。據統計,7月份預計開盤的剛需項目中,有17個項目已給出定價,其中9個項目以平價或低於市場預期價格入市,佔比超五成。
據悉,位於通州區域的華業·東方玫瑰,5月中旬入市時項目均價爲2.4萬元/平方米,而其7月新入市的樓棟報價已調至2.3萬元/平方米,同時低於預期價格入市的還有萬科·天竺悅城和天資璟庭等項目。另外,部分樓盤儘管提高了入市價格,但卻同時推出各種促銷舉措。
高端盤迴歸市場
相對於逐漸進入“穩中趨降”的剛需房源,7月中高端房源的供應進一步加碼,大戶型中高端項目達12個,佔全部入市項目3成以上。包括珠江·紫宸山、首創·瀾茵山、首開·璞瑅墅、一瓶·四和院4個別墅項目,以及蘇寧·尊悅大廈、國銳·金嵿、中信府、中冶·德賢公館、京投銀泰·琨御府等8個改善項目。
記者瞭解到,這些樓盤的預計入市均價均在4萬元/平方米以上。如位於朝陽區北苑區域的潤澤公館,預計開盤價爲4.5萬元/平方米;舊宮的中冶·德賢公館對外透露的信息也是在4萬元/平方米以上;位於西三環的京投銀泰·琨御府,由於所處位置稀缺,其周邊普通小區二手房價格已達5萬元/平方米,琨御府價格也不會低於此;位於崇文門核心區的國瑞·紫金臺,對外宣傳的均價是8.5萬元/平方米。
去年年底,北京市住建委對高於4萬元/平方米的樓盤採取了不批預售證的政策,如今,在整體樓市趨冷、信貸政策持續收緊的背景下,這一限價政策也悄然放行,推遲入市的高端樓盤在近兩個月拿到預售證,入市量猛增。
三季度“量漲價跌”
首付分期、零首付、團購房等促銷手段近來可謂花樣繁多,在一系列降價“外衣”包裝下,有開發商就對記者表示:“如果不考慮這些促銷手段,實際上這一期的價格基本與上一期持平,雖然希望通過給出一定的優惠折扣,快速走量,但也不敢輕言降價。一是擔心購房者買漲不買跌,另外降價也有損房企自身的品牌形象,容易造成老業主鬧事。”
目前首輪自住型商品房的搖號已經結束,由於中籤比例太低,開發商開始對7月份開始的市場寄予厚望。
“很多沒有搖上號的自住房申請者會結束觀望,趁着降價促銷轉而購買商品房。所以說,現在這段時間應該是優惠的尾巴了,隨時都有可能取消。”在通州一樓盤售樓處,銷售人員已經開始在冷市中唱漲未來了。
事實上,近期央行力挺首套房貸款要求、公積金貸款週期縮短等一系列“微調”手段,的確透露出宏觀調控政策有可能會適度寬鬆的信號。亞豪機構認爲,隨着下半年大量自住房項目的集中入市,今年第三季度樓市成交量將會出現階段性回暖,同時在自住房項目進一步分流剛需客羣作用下,預計未來幾個月或將會有更多的剛需項目進入價格調整,樓市整體呈現“量漲價跌”的局面。
本報記者陳靜思胡喆