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對買家而言,今年上半年得到了最大的實惠:樓價真的降了。王雯倩攝
『家天下』觀點
2014廣州樓市半程報告·數據篇
對於房地產市場來說,2014年也許是一個既猜不到開頭,也難猜到結尾的一年。那些在今年年初被2013年業績興奮得衝昏了頭腦的房企大佬們,不僅紛紛在今年1月份宣布提高全年銷售目標,甚至在1月和2月市場已有消極信號放出時,仍大呼『3月樓價將起飛』。到了6月份,市場已經再明了不過了:大佬們招呼也不打就紛紛降價『跑路』,留下一眾小兄弟無奈跟風。可是,由於大佬們的江湖地位決定,老業主罵歸罵,新買家還是認大佬這塊金字招牌,小弟們動作再大也難得到市場的關注。一些攤子鋪得太大、但資金實力不足的小房企,更是陸續出現了資金鏈斷裂等各種問題。記者陳白帆
從數據看,整個上半年廣州樓市經歷了『成交黯淡』的局面。
放松限簽樓價補漲
據網易房產數據中心監控顯示,今年上半年廣州十一區新建住宅網簽33020套,相比去年上半年的47708套減少30%,大概少賣了14600多套房,銷售金額則減少了180億元。不過,雖然樓市看起來成交量少了很多,並且也有各種不同程度的降價促銷,但樓價卻並沒有大家想象中降得那麼多。2014年上半年廣州全市十一區一手住宅均價為14978元/m2,和去年13723元/m2相比,同比仍上漲9%。
今年初以來,由於『三年期社保或個稅證明』、二套房首付七成等調控措施持續,外地客戶買樓受限,這在一定程度上導致1~2月廣州全市均價在1.3萬元/m2徘徊。在市場持續走低後,『限簽』、『限購』放松,豪宅盤網簽量開始增加,在一定程度上拉高了全市的均價。3月~6月,全市均價有所回昇,最高昇至1.6萬元/m2。
具體來看,從2014年1月份開始,全國樓市開始降溫,廣州成交量環比去年12月份出現超過一成的跌幅,同比更是銳減了近五成。受春節假期的影響,進入2月份,成交量繼續向下,包括廣州在內的不少城市開始出現降價促銷的現象。3月份雖然成交量有所回昇,但是和傳統『小陽春』仍有不小差距。隨著降價浪潮擴大,番禺一些豪宅樓盤也加入了降價的行列,4月份成交均價有所回落,成交套數上昇。隨後,在『五一』假期的帶動下,一些開發商為了快速回籠資金,加大了促銷的力度,促進了5~6月廣州樓市的成交。但是和去年同期相比,仍然呈現一個萎縮的態勢。
增城最火天河最貴
分區域來看,2014年上半年中心六區網簽套數為10341套,較去年12873套同比下跌19%。外圍五區簽約套數22679套,同比去年同期的34835套下降近5%,下降的幅度明顯。增城保持一貫優勢,成交量保持在7758套的水平,居於首位。其次,番禺區則以5272套成交,排名第二。值得注意的是,上半年各區樓市成交在400多套~7800套之間,區域拉差分化明顯。
均價方面,依然是天河、越秀領先全市,天河上半年簽約量只有1300多套,均價為37937元/m2;越秀上半年僅簽約400多套,均價達到37652元/m2。均價最低的是從化,僅為7833元/m2。
銷冠秘笈賣『7字頭』
高性價比的產品即便在樓市低迷期也可以賣得動。在上半年成交套數TOP10榜單中,增城的敏捷錦繡天倫以1332套成為上半年銷冠,簽約均價僅7561元/m2,上半年熱銷盤多集中在黃埔、增城。
今年上半年廣州最貴樓盤還是僑鑫匯悅臺,網簽13套,均價108699元/m2;第二名是凱旋新世界,簽約9套,均價72854元/m2。
記者陳白帆
上半年房企拿地支出縮水近400億
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全國土地市場均現大降溫
房市遇冷,『面包』不好賣了,作為『面粉』的土地市場自然也冷卻下來。據搜房網的統計,2014年上半年廣州通過招拍掛方式出讓的地塊一共77宗,成功成交60宗,總佔地約3.4平方公裡,成交金額約412億元。但上半年的土地出讓量還未達到住宅和商服兩類用地年計劃供應量的一半。
從全國范疇看,盡管年初一線城市的優質土地吸引了不少開發商爭搶,但從第二季度開始,開發商拿地就趨於謹慎,一、二線城市土地溢價率創下近兩年新低。中原地產市場研究部統計的數據顯示,截至6月23日,一線城市6月份出讓土地的平均溢價率僅為2.3%,相比最近一年一線城市30%的平均溢價率,土地市場降溫明顯。
標杆房企今年在土地市場上的花費也大大縮水。到6月下旬為止,20家標杆房企的拿地總額為1558億元,預計上半年拿地總額不足1600億元。而在2013年上半年,20家標杆房企的拿地總額高達1977億元。
低潮與三方面因素有關
業內人士普遍認為,這輪房地產市場的低谷主要和三方面因素有關:一是今年樓市出現供大於求,庫存量高企的現象;二是房貸持續收緊,導致開發商回款速度嚴重放慢;三是今年中國經濟增長可能進一步放緩。不過,國務院總理李克強6月中在《泰晤士報》上撰文稱,中國經濟增速的放緩是正常現象,並不存在問題。今年中國有信心實現7.5%的GDP增速目標,並表示政府已經准備調整政策,以確保政策可以發揮作用。所以,有聲音認為,今年九月十月房地產市場會有所復蘇。至於下半場的樓市走勢,也許就像今年世界杯一樣,逆轉總是留在最後一分鍾。記者陳白帆