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圖為省會某社區底商的一處空置待租店鋪,一位附近居民告訴記者,由於社區底商租金昂貴,很多想入駐的生活服務類業態都望而卻步,一些已經入駐的『高大上』業態又很難滿足社區居民的日常消費需求。
『緊鄰地鐵、十年回本、年投資收益率10%。』這是省會一處社區底商的售賣廣告,開發商打出的口號相當誘人。
隨著樓市調控進一步深入,住宅投資已經逐漸失去價值。在過去的幾年裡,一些投資者將目光轉向商鋪等商業地產。其中,社區商鋪的投資,在社區生活服務需求的支持下,近年來回報率相對穩定,售價不斷上揚。
與此同時,受到相比住宅更高的利潤吸引,開發商配建商鋪的熱情不斷高漲,省會新建小區的底商開發規模越來越大,在一些大型社區內部,出現了專門面向小區居民的內部商街。
然而,商業的培育和成長、成熟有其自身規律,有限的消費承載力下,在許多新建社區,與售價和開發量一並走高的,還有配建商鋪的空置率。社區商鋪投資,這個曾經被認為幾乎穩賺不賠的生意,或將隨著價格的不斷走高和總體開發量的增大,遭遇回報率的『天花板』。
高租金抬高入駐門檻,生活服務業態望而卻步
短短數年間,省會新社區建設已『四面開花』快速『蔓延』出了二環。然而,一些原以為可以憑借高消費支橕的高檔社區底商,其投資者卻手捧一本『難念的經』。
家住省會一成熟高檔社區的張女士向記者抱怨,『想吃包子都買不到』。社區周邊配建的商鋪中有幾戶已空置兩年多,租出去的也都是銀行、健身等『高大上』的業態。住在另一高端社區的高女士也發現,自家樓下的多個餐館、商店相繼關張,接手的是利潤相對豐厚的洗車行。
記者從一位投資者處了解到,張女士所在社區的商鋪四年前開發商售價每平方米1萬多元,上下兩層共288平方米,總價近400萬元,目前租金水平為每月4萬元左右。
『這麼大的投入,投資者的租金預期也高,像主食、蔬菜小店這類租金承受能力低的生活服務類業態,自然難進去。』在省會有多年商業地產銷售經驗的楊相科說。
記者粗略計算,目前該社區商鋪市場價約為600萬一套,如果空置,即便按照網上理財產品餘額寶近期4.6%的年化收益率,一年空置的資金佔用成本也將近30萬元。
建商街、改多層,社區底商價值被『稀釋』
近兩年,大型社區自建內部商街在省會開始出現。在緊鄰省會南二環的一處大型高檔住宅區,記者注意到,其一期和二、三期工程被黑色大理石貼面的底商分隔成相對獨立的幾個部分,幾百套兩層商鋪依次排開,在社區內縱橫形成幾條商街。
據國家一級注冊建築師、河北九易莊宸工程設計有限公司總經理劉曄介紹,內部商街的設計是開發商為了擴大商業面積以獲取更高收益較常用的方法,因其只能面向小區居民,投資含金量不及社區外部的沿街商鋪。
中小型社區通常不具備建設商街的條件,於是一些開發商通過增加商鋪層數擴展商業面積,傳統的二層商鋪被加至三層甚至四層。
省會林女士居住的社區位於北二環以北,以『L』型兩面包圍社區的商鋪建設了4層,然而,交房兩年來,幾十戶商鋪租出去的加起來『還是個位數』,許多張貼出租告示的白紙已經發黃。
在該社區一家正在營業的餃子館,老板王季元告訴記者,2013年初,他以7000元一平方米的價格買下這處商鋪,『當時覺得價格不算高,後來纔發現,由於商鋪三層、四層商業價值與一、二層差很多,目前只能用做倉儲和員工宿捨,實際上等於還是買了兩層商鋪。』加之兩年來,小區入住率沒有太大提高,王老板說,幸虧商鋪是自己的,否則付了租金連員工工資都發不起了。
開發商變花樣售鋪,投資者需量力而行
為了幫助投資者降低風險,促進商鋪銷售,一些開發商制定了與投資者風險共擔的策略。
家住省會中華大街沿線的趙女士購買了社區樓下的商鋪,根據購買協定:商鋪前五年由開發商統一招商收租,五年後商鋪交付購買者自由出租,雙方各自負擔商鋪一半的購買費用。
劉曄表示,這一『保姆式』底商出售方式多被一二線城市有實力的開發商使用,在三四線城市還不常見。一位業內人士表示,風險共擔,其實是開發商的銷售策略,統一招商的前提是高端社區、入駐率高,商鋪經營前景不會差,否則開發商也不敢如此冒險。
楊相科表示,目前一些相對較成熟的社區商鋪年投資回報率通常能達到6%到10%,在股市低迷、投資渠道不暢的現狀下,仍是眾多投資者青睞的理財渠道之一,但還是要警惕風險。
關於社區底商的投資,業內人士給出了一些建議:位於成熟社區的底商商鋪,其租金處於相對穩定的區間,但商鋪未來的昇值幅度不大,更適合投資經驗相對欠缺的長期投資者;位於成長型社區的底商商鋪,租金走勢未定,更適合對城市和社區未來發展走勢有信息獲知渠道和預測能力的資深投資者,其初期的風險帶來的有可能是未來的較高收益。(記者李冬雲)