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100多平米的毛坯房被分割成一個個獨立的房間,沒有廚房,沒有陽臺,十幾個人蝸居其中,房間內,電磁爐、電飯煲等超負荷用電——這是羣租戶。
每天總有大大小小各種包裹貨物進出單元樓,甚至大半夜房間裏還會傳來各種打包聲——這是淘寶賣家。
網購和蝸居,這兩種身邊最常見的生態現象,卻讓各個住宅小區苦不堪言,羣租戶和淘寶賣家成了最不受待見的“租客”。
沒有相關地方性法規來約束,如何管理這樣的現象,似乎至今杭州的各大小區都沒找到很好的抓手。
今天我們來講一個杭州江乾區九堡鎮的萬科魅力之城小區的故事,他們同樣飽受這樣的困擾,但準備“過河”的他們勇敢地拋出了腳下的“石頭”——
魅力城社區和小區業委會聯手,在今年4月份,正式推出了商品房小區出租房星級管理服務模式。同時在4月召開的業主大會上,發佈了《魅力之城小區羣租、淘寶等居改非租戶管理規定》,正式授權物業對小區羣租、淘寶店等租戶進行規範管理。
緊箍咒怎麼念,咱們一一來看——
評不上星的房子
有得忙忙了
業主如是說:“我是2010年搬來小區的,我們一期有一半都是出租的吧。這些租戶裏,有很大一部分都是羣租和做淘寶生意的,生活作息和我們差太多。淘寶送貨的每天進出小區,還有羣租房裏,租客換來換去,說實話,安全隱患真的不小。” ——業主吳阿姨
魅力之城社區共分兩期,一期爲毛坯房,二期是精裝修房,小區共有居民1778戶。今年2月,魅力城社區和小區業委會一起,對小區出租戶進行了全面摸底。共排查出了400多戶出租戶,而這些出租戶基本集中在小區一期。
羣租、淘寶賣家租客龐大,這是許多小區都遇到的通病。
這道難題怎麼解?魅力城社區聯合魅力之城小區業委會,拿出的是一份《魅力城社區出租房屋星級服務管理評分表》——根據出租房屋性質、房東責任落實、居住人員情況、房屋基礎設施、生活環境和居民滿意度等條件,通過定點抽查、綜合評估的方式,對出租房屋分一星級、二星級、三星級三個檔次進行評定,每季度根據評定結果調整租戶星級。
社區社工郭偉一直在負責出租房星級管理的工作。郭偉說,爲了加強對小區租戶的管理,今年社區還成立了70多人的出租房自治小組,由小區業委會成員、樓道組長和社工共同組成,這支隊伍就負責對小區租戶的日常走訪。
三星級租戶是放心戶,基本上以新東站拆遷回遷戶租戶爲主,經過摸底目前有200多戶。對這部分租戶,自治小組每半年會走訪一次,瞭解和掌握相關情況和信息採集。
二星級租戶則以公司租戶爲主,這部分租戶居住條件設施和安全基本符合要求,但曾發生過鄰里糾紛或經常被投訴。這樣的租戶目前有100多戶。對這部分租戶,社區出租房自治小組每一季度走訪一次並與房東聯繫一次,提意見做督促。
至於最受關注同時也備受居民爭議的一星級租戶,經過盤查,目前小區裏有50多戶,這部分租戶基本上爲羣租戶和淘寶賣家,存在改變住房結構、消防安全問題突出、管理混亂等問題。
針對這批租戶,社區出租房自治小組每月都會進行走訪,對存在的問題出租戶出具書面整改通知單,由社區落實專人督促整改。對連續兩次收到整改通知單拒不整改的羣租、淘寶等居改非租戶,物業將對其執行相應限制性措施,倒逼其搬離。
淘寶租戶用電梯
有專門時段
業主如是說:“我是最早入住的業主,住12樓,樓上的樓上就是一家做淘寶的租客。每天進進出出都有好多貨物,我們要坐電梯,經常遇上人家搬貨,一件件東西搬進搬出,長時間佔着電梯。還有那些送貨的快遞車子,直接就開到小區裏頭,安全問題是一方面,小區地磚都被壓鬆了,一下雨,一踩濺一腿的髒水。” ——小區業主63歲的陳師傅
今年4月份,一份《魅力之城小區羣租、淘寶等居改非租戶管理規定》正式醞釀出臺,並由業委會授權給小區物業對小區租戶進行管理。
針對淘寶賣家租戶,規定進行許多規範和約束。比如要求淘寶賣家等租戶的主要工作時間必須控制在8:00—20:00,規定淘寶租戶每天出入貨物使用電梯的時間爲早上9點30分—11點,下午2點30分—下午4點。
同時,禁止淘寶租戶任何貨車進入小區裝卸貨物,包括快遞在內,必須在小區外指定地點裝卸貨物,然後使用自行配備的平板車運送貨物進入。
規定還很細,看得出是花了心思的。比如這一條“平板車還需安裝軟質塑料輪,避免拖拉時產生噪音影響小區業主。如果不遵守這些要求,物管有權力限制其進入小區。”
郭偉告訴記者,這份規定出臺後,效果還是立竿見影的,有3家規模較大的淘寶賣家已自動撤出了小區。
嚴格把控
連中介都得籤協議
業主如是說:“我們這個單元樓的7樓就是一戶羣租戶,我是樓道小組長,每次碰到6樓的住戶,人家就一直和我抱怨,經常半夜三更都睡下了,樓上突然會傳來各種聲音,搬東西的,敲東西的,還有各種噪音。電梯裏亂扔垃圾那是常事。而且7樓租客經常換,我們單元樓是要刷門禁卡的,這些租客搬走了要是帶走了門禁卡怎麼辦?” ——業主吳女士
比起淘寶賣家,羣租戶的管理難度其實更大。
針對羣租戶人員變化頻繁的情況,小區準備在管控源頭上下功夫,比如新發布的《規定》要求,羣租、淘寶賣家等租戶的所有進出人員,都需要到服務中心辦理出入證,留存基本信息資料,憑證才能進出小區。
另外,社區還同小區周邊的房屋中介公司簽訂了協議書,要求中介公司在帶領租客看房時,必須告之租客,房屋用途只用於日常居住,不允許羣租或改爲辦公、淘寶等他用。“一旦發現有中介公司把房子租給二房東作爲羣租,或者租給淘寶賣家等居改非租戶的,物管就會限制該中介公司進入小區開展業務。說白了,他想再帶人看房子,就進不了門了。”