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對樓市調控來說,切不要把政策的威力人爲地想象和製造成無限大,從而不敢放手給市場,造成市場難以有效發揮作用。實踐證明,依靠行政手段難以達到目的。既然如此,爲何不能放心地交給市場呢?不能給市場以足夠的信心呢?地方政府放開限購,說到底,也是放權於市場的一種表現。對政策管理層來說,唯一需要做的,就是嚴格控制和制止地方政府出臺樓市刺激政策。只要沒有刺激政策出臺,由市場說了算也未嘗不可
近日,呼和浩特房地產開發監督管理處發佈“修正版”的政策全文,明確取消商品住房限購,居民購買商品住房在辦理簽約、網籤、納稅、貸款以及權屬登記時,不再要求提供住房套數查詢證明。由此,呼和浩特成爲全國首個正式發文確定取消限購的城市。
雖然相關專家認爲,此舉很有可能對其他城市產生示範效應,從而引發限購退出潮。但是,筆者認爲,對目前房地產市場的基本格局不會產生太大的影響。特別是樓市低迷問題,放開限購的影響力相當有限。
衆所周知,樓市陷入低迷,與限購政策的出臺有一定聯繫。特別是政策出臺初期,對樓市的影響還是比較大的。原因在於,那時的市場供求關係比較平衡,一定程度上,由於炒作現象比較嚴重,還呈現出需求大於供應的狀態。自然,限購對樓市的影響就比較大了。
但是,隨着調控的不斷深入,一方面,投機性需求受到了一定遏制,供需關係開始向需求傾斜,市場也逐步轉變爲買方市場;另一方面,商品房供應力度過大,導致部分城市出現了過度供應現象,從而使市場的供求關係更加不平衡,供需矛盾更加突出,買方市場的特點更加明顯,樓市低迷的原因,主要是供應量太多,市場難以消化。在這樣的情況下,放開限購或許能夠增加一些市場需求,但是,在過量供應下,對整個市場供需矛盾的化解是難以起到有效作用的,市場低迷的問題不會得到有效解決。
也正因爲如此,對放開限購可能會影響調控的擔心是不必要的,是不會影響到整個房地產市場的基本格局的。相反,如果放開限購也不能對市場帶來的積極變化,可能會導致市場低迷問題更加突出。
事實也是如此,以行政手段的方式管制市場,特定條件下,可能會產生一些作用,對市場格局帶來的一些衝擊與影響。但是,這樣的作用是非常有限的,也是階段性的。對房地產市場來說,既然已經走到了市場化之路上,也就只能用市場化手段來處理可能出現的矛盾和問題,而不是用行政手段強制干預。即便要採取行政手段,也必須是在市場化基本原則的前提下。
顯然,限購政策的運用,已經超出了市場允許的範圍,特別是限購的時間已經過長。如果繼續下去,只會是負面作用大於正面影響。尤其是剛性需求被遏制,更會對購房者的心理產生不利影響。
對實行限購政策的城市來說,放開限購,應該是順應形勢的需要。前提是,相關的政策也只能是放開限購,而不能出臺刺激樓市的政策。如果一手放開限購,一手又出臺刺激樓市的政策,人爲製造泡沫,就必須採取強有力的制止措施,並對地方黨委和政府主要負責人追究責任。因爲,中國的樓市,已經沒有條件繼續增加泡沫,而只能在發展中逐步將已經形成的泡沫消化掉。
隨着呼和浩特市率先放開限購,只要中央不採取干預手段,其他城市一定會迅速效仿。由此可能在短時間內對購房者產生一定的心理衝擊,並有可能引發公衆焦慮。對此,需要把握的是,可以適度控制一線城市的限購放開速度,其他城市則不再需要干預。對二三線城市、特別是前幾年逐步形成商品房供應過度的城市來說,放開限購的正面影響一定是非常有限的。如果能夠帶來一些刺激作用,對於避免發生市場和金融風險或許還能起到一定的正面作用。
對樓市的調控,實際上,決策層已經進行了戰略的調整和策略的優化,並將調控的着力點下移,重點由地方政府把控。在這樣的情況下,就應當給予地方政府一定的政策自由裁量權,而不要再過度干預。否則,樓市調控何時能夠轉型呢?
對樓市調控來說,切不要把政策的威力人爲地想象和製造成無限大,從而不敢放手給市場,造成市場難以有效發揮作用。要知道,五年多的調控實踐證明,依靠行政手段是不可能達到目的的。既然如此,爲何不能放心地交給市場呢?不能給市場以足夠的信心呢?地方政府放開限購,說到底,也是放權於市場的表現。對政策管理層來說,唯一需要做的,就是嚴格控制和制止地方政府出臺樓市刺激政策。只要沒有刺激政策出臺,由市場說了算也未嘗不可。
總之,對呼和浩特市率先放開限購的做法,不要過於解讀,也不要過於擔心。樓市儘管十分低迷,但適應能力已經很強,不會因爲政府放開限購就變得再次瘋狂。更重要的,投機者和投資者也不會在目前的情況下繼續選擇炒作樓市。沒有了過度炒作的問題,限購還有什麼意義呢?還要對放開限購產生什麼擔憂呢?