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今年樓市注定是一個調整之年,但並不能因此判斷市場會出現斷崖式的下跌。中國房地產市場還有不小的發展空間,因此面對當前的低迷市況,投資者沒有必要恐慌,而是要根據自身的實際情況,理性地進行買和賣的選擇。
市場低迷令人不安
恐慌!近期的樓市有點讓人摸不著頭腦。上海的黃敏在3個月之前售出自己位於松江九亭的房產,之後准備在浦東碧雲重新購買一套房子,一來離父母家近一點,二來可以讓孩子上附近的國際學校。但面對當前低迷的市場行情,她有點兒慌,擔心房價會進一步下跌。終於思索再三,她還是決定先租房過渡,看一看再說。
黃敏並不是個案,近一段時間以來,在市場一輪又一輪衝擊波的作用下,人們的心開始變得忐忑不安起來。與此同時,樓市中的各種奇談怪論鼓噪不斷,所謂『崩盤』的論調更是一石激起千層浪。不少購房者都發出了這樣的疑問:難道樓市真的會出現斷崖式的下跌?接下來的市場究竟會怎麼走?
的確,從市場層面傳來的信息是不怎麼令人樂觀的,國內樓市已經經歷了長達半年多的低迷行情。國家統計局數據表明,今年1~5月份,全國商品房銷售面積為3.6億平方米,同比下降7.8%,降幅比1~4月份擴大了0.9個百分點,其中住宅銷售面積下降了9.2%。銷售速度的放緩,導致庫存面積的上昇。數據顯示,5月末,商品房待售面積達到5.34億平方米,比4月末增加了750萬平方米,其中住宅待售面積增加了405萬平方米。這些數據無疑進一步加重了人們的恐慌情緒,未來那麼多庫存能夠被消化嗎?
樓市低迷還表現在開發商投資的積極性出現回落。據國家統計局發布的數據,今年前5個月,房地產開發企業住宅新開工面積為4.26億平方米,同比下降21.6%,而在前4個月,同比下降24.5%。雖然同比下降幅度趨緩,但仍然維持在較高水平,顯示房企開發節奏正在放緩。
多重因素共同促成
然而我們仔細分析一下,可以發現當前樓市之所以出現這樣的境況,還是有其深層次的原因。華遠地產董事長任志強日前表示,在宏觀經濟下行的大背景下,房地產行業肯定會一並下行。他認為:『沒有一個國家的房地產可以在國家經濟減速的時候大發展。』他進一步分析指出,中國經濟目前是『下個臺階』,是從9%的高增長變成6%~8%的中高增長,其結果之一就是房地產交易總量也會隨之下降,宏觀經濟和房地產都會保持一個穩定的增長速度。
除此之外,經歷多年的高速發展之後,樓市也到了『歇口氣』階段。據了解,中國房地產市場從2001年開始持續繁榮,無論是房地產投資金額、新開工面積、施工面積,還是銷售數據(主要是商品房銷售面積和金額)都迅速增長。如國家統計局數據顯示,在2010年初至2011年底近兩年時間內,全國房地產投資額增幅一直維持在30%以上。面對這種局面,有專家直言,這種類似於極度亢奮的發展態勢,難以長時間持續。
還有一個不可忽略的因素是,經過10多年的快速發展,尤其是近年來房地產投資規模的加大,市場的基本形態已經發生變化,從2001年我國城鎮居民住房短缺狀態,到2013年城鎮居民人均住房建築面積一舉達到35平方米,超過中等收入國家的住房消費水平。但也就在2013年底,商品房待售面積卻達4.93億平方米,較2012年末增加了1.28億平方米,這也使得市場面臨不小的壓力。
除此之外,當前銀行對房貸進一步趨向謹慎,也對樓市構成了不小的影響。專家分析指出,目前的市場需求已經以自住性需求為主,剛需和改善性需求成為主流,個人住房按揭貸款的收緊,實實在在影響了人們購房願望的實現。
此外,一些『唱空』中國樓市的論調也對市場的恐慌情緒起到了推波助瀾的作用。今年2月底,一篇題為《房價已經崩盤的5點證據》的文章在網絡上迅速躥紅,加之謝國忠等『空軍』堅稱房價會暴跌,以及包括法國興業銀行、摩根士丹利、日資投行野村證券、瑞銀中國等機構,紛紛加入『唱空』行列,在『買漲不買跌』的預期下,令有需求的購房者也陷入了觀望中。
樓市發展還有空間
那麼,當前樓市真的已經到了岌岌可危的程度嗎?經過本刊房地產研究中心的深入分析,得出的答案是否定的。目前市場出現的階段性調整有其內在的原因,但不會改變市場長期發展的趨勢,中國樓市仍有不小的發展空間。房地產市場有其發展的自身規律,絕不會因為一些外界因素而輕易改變,更不會因為那些別有用心的人『唱空』中國樓市而發生轉向。
首先,房地產行業關聯眾多行業,可謂是牽一發而動全身,由此也決定了它在產業鏈中的地位。有分析指出,房地產的景氣變化對上中下游多個行業的需求有很大影響。中上游包括鋼鐵、有色、機械、煤炭、化工等需求影響,下游還對建材、白色家電、交運倉儲郵政、批發零售、金融等行業也有影響。
其次,從未來發展趨勢看,方興未艾的城鎮化進程,將會帶來更多的需求,從而保證市場在很長一段時間內得以保持健康成長態勢。數據表明,截止到2013年底,我國的城鎮化率為53.7%,而據中國社會科學院估計,到2020年,我國城鎮化率將達到60%。也就是說,有將近1億農村人口將遷入城市,這將帶來巨大的市場需求。專家認為,未來城鎮化的發展,穩定的經濟增長以及消費結構的昇級,將為房地產市場發展提供空間。
當然,經過一段爆發式的增長之後,未來市場將會出現分化的走勢。人口導入型的地區具有更好的發展空間。對此,國民經濟研究所所長樊綱分析指出,樓市經過兩到三年的房價回穩,以及居民人均收入的穩定增長,在人口流入地區,房地產市場的供求關系終歸會調整並最終趨於均衡;不過在人口流出地區,房地產市場的供求失衡關系可能很難調整。
看准趨勢不必恐慌
莊子曰:『從心所欲,順理而行。』明白了房地產市場發展的規律,厘清了頭腦中的概念,我們就不會再被當前的市場境況所困擾了。樓市有漲也有跌,哪有只漲不跌的道理。如果追溯一下歷史,我們發現在2005、2008及2011年樓市都曾出現過階段性的調整,市場也一度出現過迷茫的心態,然而最後的事實卻進一步證明,房地產市場長期發展的態勢並沒有絲毫改變。
至於樓市下一步將會怎麼走?短期來說,樓市可能會在近期出現一個階段性的底部。我們主要通過觀察三個方面的變化來進行綜合分析,其一是信貸政策的變化,其二是開發商推盤節奏變化以及價格預期,其三是政策面的變化。就信貸政策方面而言,此前央行出臺的針對個人住房金融的五條意見,已經產生了一定的作用。此外,6月份央行決定定向『降准』,這對改善未來信貸環境將會起到實質性的作用。而在推盤方面,包括北京、上海、廣州等地,近一段時間以來開發商推盤節奏加快,而且促銷力度加大,市場的狀況將會得到一定改善。還有比如廣州等城市限購松動,從這方面來說,一些地區在政策的適度放松問題上已經形成共識。當然,市場回暖很難一蹴而就,接下來樓市必然還要經歷一個深度的調整震蕩期,但房價不會出現斷崖式的下跌,更不會『崩盤』。
面對當前市場狀況,業內人士建議購房者沒必要一味等待觀望,而要根據自己的實際情況,合理安排置業計劃。對於剛需來說,可密切關注市場,一旦碰到打折幅度較大的樓盤,則可以堅決出手。分析人士指出,下半年通常為房企所看重,而且也是推盤量最大的時間段,如果觀望氣氛仍然很濃,開發商只有通過大幅促銷來加快去化速度,其中可能會出現購房的機會。
圖近年來全國累計商品房待售面積變化情況