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“此前因限購不能網籤的(交易)現在已經可以通過網簽了。”一位呼和浩特市(簡稱:呼市)在售樓盤的銷售人員向《證券日報》記者透露,現在買多少套房都不受限制。
值得關注的是,記者在採訪調查過程中發現,對於呼市取消限購的通知,標杆房企和中小房企的反應頗爲不同。
以中海地產爲代表的標杆房企銷售人員向記者直言,“政府都救市了,我們7月份肯定漲價。”而榮盛發展這個中小房企的銷售人員則稱,“限貸未放鬆是關鍵因素,我們這個項目是剛需樓盤,取消限購對我們影響不大。”
值得注意的是,有熟悉當地樓市的消息人士向《證券日報》記者透露,呼和浩特市當地有很多開發商開發的項目都是五證不全的樓盤,這些房企爲了快速回籠資金,買賣雙方在項目沒有預售許可證等證件不齊的情況下銷售,包括簽署不具法律效力的購房合同,這種交易本就不會走網籤通道,限購是否取消對其基本產生不了影響。
中海地產打折銷售欲變漲價
記者在採訪中獲悉,爲了加快銷售速度,提升上半年銷售業績,中海地產在呼市開發的中海地產藍灣項目推出了多項打折促銷活動吸引客戶。
“我們6月份推出了千人報名1折搶購活動,即報名滿一千人後,從中抽取1人可以1折購房。目前,該活動已經結束,馬上將會抽籤。”中海地產藍灣的銷售人員向本報記者透露,除了上述促銷活動,還可以88折購房,這適用於中海地產藍灣的所有房源,而且該折扣7月份還將有效。
“我們項目是五證齊全的項目,而且是中海地產在呼市的第六個項目,有高層和小高層(18層)之分,現在還能選到好的房源,因爲有好幾棟樓在銷售。”該銷售人員進一步向記者透露,高層樓棟銷售均價爲6500元∕平方米-6600元/平方米,小高層樓棟的銷售均價在7600元/平方米-7700元/平方米之間。
“在6月30日之前下單,除了88折優惠,還將享有公司內部給予的優惠折扣”,但若7月份以後購買,雖然還會有88折優惠,但銷售價格將上調,公司內部給予的優惠活動也將取消。
值得注意的是,該銷售人員向記者透露,“我們項目6月份的銷售額要遠遠超出前幾個月”,限購解除後,以前買不了房的需求被釋放了,肯定影響比較大。
“限購令解除文件已經下來了,都開始執行了。”中海地產藍灣項目銷售人員進一步向記者表示,政府都在救市了,限購令都解除了,房價馬上就要漲,肯定不可能降了。“我們項目7月份肯定會提價的”。
事實上,據克而瑞監測,2014年1月份至5月份,呼市商品住宅的成交均價是5475元/平方米,以此來看,中海地產藍灣項目顯然屬於當地的高端項目。
鑑於此,有業內人士向本報記者表示,中海地產是標杆房企中的一員,同時也是開發高端項目而且能獲得高利潤的房企中的佼佼者,其資金實力雄厚,且一向注重追求高利潤率。當政府救市後,中海地產的高端住宅瞄準的可能是樓市長線走勢,即樓市預期轉變。那麼,熬過這一段低谷期,提價也能提高交易量進而獲得高利潤,中海地產打的可能是這種算盤。
不過,有些中小房企並沒有中海地產在香港上市的平臺,無法在資本市場獲得低成本融資。沒有多元化低成本的融資渠道,中小房企只能爭取降價加快銷售速度,回籠資金。
中小房企仍不解資金渴
“限購取消了,但銀行限貸政策並未放鬆,對於我們這種定位於剛需的項目來說,限貸不放鬆纔是阻礙成交量提升的關鍵因素。”某房企銷售人員向本報記者直言。
“現在項目所有的房源都放開了銷售,銷售均價爲4900元/平方米,樓王銷售均價爲5400元/平方米,基本上沒有降價,前前後後還小有漲價。”榮盛·楠湖酈舍銷售人員向本報記者表示,“取消限購對我們項目沒有什麼影響,與取消限購令的影響相比,限貸對剛需項目的影響更大”。
“整個項目3000多套房,現在只剩下400多套”,該銷售人員透露,因爲項目五證齊全,又有10%首付的優惠活動,購買即可馬上網籤,開發商會墊付其餘20%首付資金。在明年交房時,購房者將剩下的20%首付款支付給開發商就可以了。
事實上,根據上海易居房地產研究院提供的《2013年35城供求關係》報告顯示,在這35個大中城市中,呼和浩特市商品住宅庫存排行第一,去庫存週期超過3年。
而記者在採訪中也獲悉,在呼市樓市中,標杆房企開發的項目一般五證齊全,其支付土地出讓金等資金成本較高,價格也相對高一些,但其附近項目充斥着大量五證不全的項目,這些項目消化得並不快。
“現在呼市樓市未消化的庫存中大多數是五證不齊全的樓盤,呼市人買房不太講究必須通過網籤。”上述消息人士向記者透露,這些項目中有不少房源實際上是已經出售的,不過不會計入房管局的成交量統計當中,因此其庫存可能比實際庫存更高。
此外,購房者不能通過銀行貸款買這些五證不全的樓房,只能全款支付購房,因此這些項目降價幅度較大,其開發商目的也是爲了快速回籠資金。此外,這些項目原本就不通過網籤交易,自然不受限購令的影響,因爲限購取消都對其影響並不大,仍難以改變其資金飢渴的危機。
對此,上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向《證券日報》記者表示,很多呼和浩特市房企在樓市狂熱的前幾年,利用各類民間資本和信貸資本,在樓市上投資力度比較大。但是,呼市的軟肋是產業導入並不好,很多高端產業難以進入,人口導入速度比較慢,遠遠滯後於當地樓盤的投資速度。這造成其庫存背後的資金面臨沉澱的風險,進而導致整個資金循環系統出問題,資金狀況的惡化誘發了政府取消限購令的救市之舉。
“取消限購令短期內對呼市樓市影響並不大,因爲市場觀望情緒依然很濃,而且限貸並未放鬆。”上述瞭解當地樓市的消息人士向記者表示,即使是改善型產品,預計也會在取消限購達到一定時間時,交易量纔會明顯有起色。