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文/王少傑
6月能與炎熱天氣爭鋒的是北京消費者爭相申購自住型商品房的(下稱“自住房”)高漲熱情。
細究,自住房開啓北京數以萬計申購羣體買房熱潮,引發供需格局逆轉,這看似爲低迷樓市帶來的“回暖”強音,實爲向房價高企說不。
自住房入市表現可謂“一石二鳥”,一方面爲平抑高房價起到制衡作用;另一方面對剛需低收入羣體起到“解渴”,不再望樓興嘆。
受此影響,目前北京二手房市場需求明顯。有統計稱,北京二手房價格從去年底開始已連續6個月價格微跌。此外,本月北京純商品房成交量同比下降一半以上,在很大程度上已牽制剛需入市商品房市場,樓市下行愈演愈烈。
這一趨勢,被外界普遍解讀爲“拐點”將至,即是樓市步入調整的先期變化,是一種啓示和預兆。
佐證這一觀點的,則是北京樓市近期發生的細微變化,尤其具有北京風向標意義的通州樓市競相出現促銷花樣翻新,以打折、送裝修等優惠政策層出不窮吸引購房者。甚者,爲了找買家,各新開樓盤間大打爭奪“客源”口水戰,細表各自亮點。顯然,爲加快推盤步伐,衆房企使出渾身解數。
但即便如此,目前依然持觀望心態者居多。面對房企開出的種種優惠條件,購房者依舊繼續“看空”,大多數購房者認爲“房價還未見底”。
由此一來,令房價一路飄紅走來的樓市現如今卻身陷成交乏力的泥沼難以自拔。
有分析者認爲,中國的房地產進入了新的階段,房企已由彎腰撿錢的黃金時代進入到掙辛苦錢的白銀時代,其處境壓力空前。
自住房“圍堵”、成交量下滑與市場觀望濃厚等多重因素疊加影響,北京商品房庫存量再創新高,繼2013年初庫存跌破8萬套後,再次迴歸8萬套以上。而在今年春節過後,北京商品房庫存爲5.5萬套左右,4個月內,庫存快速上漲2.5萬套左右。
與此同時,在年度銷售業績及資金週轉雙重壓力下,房企繼續加快項目入市步伐,繼6月北京33項目集中入市後,7月北京商品住宅供應量仍然有增無減。預計7月北京共有36個項目計劃開盤,從3月到7月這5個月市場總開盤量與去年同期相比,大漲近6成。
事實上,對已處在夾縫中的商品房而言,如依舊緊繃房價不放鬆,勢必加大房企跑量難度。
不過,樓市目前處境顯然沒有外界所預言的“崩盤”那樣慘烈,也就是說,房價有下行的壓力,在去年高速上漲的基礎上增速會下降,但房價大幅度下降的概率比較小。
值得一提的是,通過政策微調和市場引導,樓市困境“突圍”有望。然而,僅憑政策之手放鬆調控,特別是放開限購,只會讓房地產泡沫越來越大,增大未來的經濟風險。有專家表示,對於目前國內多個二三線城市微調政策,試圖爲樓市輸血或難達預期,市場平衡調節纔是關鍵。
業內普遍認爲,唯有通過價格調整才能吸引購房者入市,引導樓市整體步入調整期或不失爲業態健康發展上上策。