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6月26日上午,呼和浩特市房地產開發監督管理處正式發表取消樓市『限購令』的實施意見,成為全國首個正式發文取消限購的城市。
記者梳理發現,據不完全統計,在呼市正式放開限購之前,18個城市已明確發文或表態調整限購政策。此外,多地『破限』傳聞頻出。中原地產首席分析師張大偉指出,很多城市為了整體經濟發展,『破限』的要求非常迫切,除一線城市和超1000萬人口城市外,預計30個以上城市將在年內取消限購。呼市之後,下一個會是誰?新政『回爐』
用6天時間改一個字
備受關注的呼和浩特取消樓市限購的文件,以呼和浩特市人民政府辦公廳名義出臺的文件,名為《切實做好住房保障工作促進全市房地產市場健康穩定發展的實施意見》。意見的核心內容為:要充分發揮市場對資源配置的決定性作用,取消商品房銷售方案備案制度,居民購買商品住房(含二套住房)在辦理簽約、網簽、納稅、貸款以及權屬登記時,不再要求提供住房套數查詢證明。文件落款為6月13日起草。
文件的發布頗費周折。6月20日,呼和浩特房地產開發監督管理處網站第一次刊發文件,但刊載的當天下午又被緊急撤回,引發了各界對呼和浩特是否放松限購的猜想。
對於文件被撤下,呼市官方當時回應稱文件有兩個字打印錯誤,需要重新發布。6月26日,呼市房地產開發監督管理處網站掛出了『更正聲明』,稱將第七項第二行括號內『含二套住房』改為『含二手住房』。
從20日到26日,呼市取消限購的話題引發全國極大關注,政府救市的話題在各大網站和地產專業網站大量積聚擴散。呼和浩特政府辦公廳的人員說,輿論關注讓『更正發布』更加小心謹慎,本來只改一個字,但相關部門多次開會磋商,拖了6天後纔發布。
新聞背景
兩月18地欲出手救市
2011年1月,國務院出臺新『國八條』,規定各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市,在一定時期內,要從嚴制定和執行住房限購措施,即本地人限購第三套房,而外地人必須繳納社保或納稅滿一定年限方可購房。此後全國共46個城市出臺限購政策,至今已超過3年。
早在呼市正式『破限』之前,國內已有多個城市『蠢蠢欲動』。今年4月底,南寧市房管局率先發文稱:從2014年4月25日起,廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。盡管當地政府解釋此舉是為促進北部灣經濟一體化,但仍被外界解讀為放寬限購的『救市第一槍』。
據亞太城市房地產研究院統計,今年4月份以來,盡管實施舉措各不相同,但拋出各種『救市』政策的城市已增至30個,其中18個是通過半公開或全公開的方式,另有多地否認或叫停了調整。
然而近年來,沈陽、佛山、蕪湖等城市都經歷了『救市一日游』的現象。調整限購的政策出臺不久即遭『收回』。華本城市地產研究院高級諮詢師柳科慶直言,『破限一日游』有三個方面的因素:第一,有關部門怕有政策風險,出現『槍打出頭鳥』的後果;第二個,擔心引發輿論反響過強;第三,從過去十年來看,每次救市,房價就一定會暴漲,這也是政府擔心的。
專家解讀
限購令影響效果遞減
張大偉認為,今年『兩會』提出的『針對不同城市情況分類調控』將成為今年中央政府對樓市取態的最好注解。雖然有了『因地制宜』的自主權,但並不意味著調控政策可隨意放開,庫存和供求情況成為調控的關鍵依據。
張大偉指出,很多類似呼和浩特的城市為了整體經濟發展,『破限』的需求非常迫切,除一線城市和人口超1000萬的城市外,預計30個以上的城市將在年內取消限購。不過,限購令從2011年執行至今,效果已在遞減,『很多城市限購年限只有一年,所以購房想符合條件很容易。限購令在影響市場的因素中,比例已不足一成,因此限購解除象征意義更大,但2014年的市場根本還是看信貸。』張大偉表示。
據《光明日報》、《法制晚報》
限購影響
對平抑房價有何作用,不好評估剛需族購房負擔增加,真實發生
在接受記者采訪的專家學者中,山東財經大學房地產業發展研究中心的孫大海是呼吁取消限購最為積極的一個,但他認為濟南樓市是平穩健康的,取消限購目的並非『救市』。采訪中,孫大海直指限購政策帶來的幾大弊端:
首先,用行政手段剝奪群眾購房消費的合法權利,這有違十八大和十八屆三中全會精神;
其次,限購誤傷了改善性需求,包括首次改善型購房和再次改善型購房,都受到了抑制和限制;
其三,限購政策要求外地戶籍購房者須提供一年社保或納稅證明,這嚴重影響、誤傷了希望來濟發展的外來投資者、大中專畢業生、外來務工人員。
孫大海認為,限購政策更嚴重的問題在於它不利於產業和中高層次人纔的引進和導入,最終會影響濟南的長期可持續發展。
此外,記者注意到,根據濟南住宅分面積段成交量進行分析,以抑制投機投資、穩定房價為初衷,支持和保護自住性購房需求的限購政策,其實在某種程度上並沒有讓剛需族獲益,反而加重了他們的負擔。
統計顯示,濟南成交的100-120平方米三居室,2009年佔比為8.09%,2010年增至12.06%,而在限購實施後,20112013年佔比均超過20%;與之相對應,80-100平方米住房成交佔比在限購之後有明顯下降。在成交價格段中,總價80萬-90萬的房子佔比從限購前的不足6%,一下增至10%以上,最高達14.29%。價格與面積段的變化正好呼應。
孫大海告訴記者,一大批原本可以先買小房子過渡,等條件具備再換大房子的『剛需』,受限購影響,『一步到位』買了更大的房子。『總價增多,首付也就多了,對這部分「剛需」來說,即便多5萬元首付,也是很要命的。』孫大海認為,限購對房價的平抑具體產生了多大作用,不好評估,但因為限購產生的這種行為選擇給剛需族增加的負擔,卻是真實發生著。
新聞落地
濟南需要取消限購嗎?
相比國內其他一二線城市,最近幾年來,不論是新建商品住宅的供應量、成交量還是成交價格,濟南走出了一條穩步上昇但相對平穩的不尋常之路,受調控政策的影響並不明顯。即便以今年1-5月的數據看,前5個月市城鄉建設委批准預售新建商品住宅21929套2462409.38平方米,預計全年供應量與去年相當甚至略高;成交方面,前5個月累計網簽16879套1842229.91平方米,月均成交套數和面積並不弱於往年,表現仍屬平穩。濟南這樣一個相對穩定、健康的市場,需要取消限購嗎?
在業內人士和有關專家學者看來,答案是肯定的。山東最大的房地產顧問機構世聯怡高董事、總經理朱江在接受媒體采訪時表示,盡管目前濟南房地產市場仍是一個健康的市場,但消費者觀望情緒較濃,購房猶豫期延長,導致上半年市場成交量同比、環比都出現了下降,甚至波及到了土地市場。當前未開工項目延緩開工進度,已開工項目延緩入市或者低價入市,老房源則普遍采用促銷、特價房等方式去庫存。受交易量、回款及融資情況等因素影響,開發商拿地更加謹慎,在年初出現土地交易小高潮後,3月份以來一直比較冷清,二季度甚至出現了零成交。政府層面不能總用非市場化、行政化手段來牽制、管理市場。朱江認為,隨著濟南房地產形勢的發展,濟南下半年會取消限購。據朱江分析,目前政府只是在為限購政策尋找一個退出的最好時機。
濟南近年樓市成交數據
2.3萬套
1.8萬套
4.0萬套
4.5萬套
6.2萬套143.22億元
148.77億元
334.50億元
362.86億元
529.82億元
成交套數成交金額
濟南房價收入比始終保持在合理水平(5-9)范圍內2010-2013年均價一直在8000元以內,2013年最高時為7502元
2009年2010年2011年2012年2013年
影響預估
取消限購會不會引發房價反彈?
自2010年春天以來,號稱『史上最嚴』的本輪房地產調控,其實並沒有真正實現多數人打壓房價的預期。在濟南,購買二套房首付60%,貸款按相應基准利率的1.1倍執行;本地人禁止購買第三套住宅;外地人限購一套,且須提供一年的納稅或者社保證明。
但如此嚴格的政策,對濟南這個以剛需和改善性需求為主、投資需求比例相對較低的市場來說,並沒有產生多大的作用。
在各地放開限購的呼聲背後,持反對和抵制態度的大多數是擔心成交量暴漲導致房價報復性反彈的購房者。已有兩套住房的聞小姐近期認購了一套學區房,她向記者表示,之所以選擇在這個時機提前認購一套,就是擔心一旦限購真的取消會有大批被壓制的購房需求湧入市場,『學區房是最受市場歡迎的,等到放開了再買,一是怕搶不上,二一個怕價格漲得太凶』。
剛攢了10萬元錢的郭小姐,准備在婚前自己買一套住房。她告訴記者,如果一旦限購放開,自己這點錢恐怕連首付都不夠,婚前買房很可能要泡湯,『現在公積金貸款餘額不夠,而且只能貸25萬;商貸利率又高,貸多了月供壓力太大,真不知道該怎麼辦』。
『供應量對平抑住宅價格具有重要影響,供應量增長是促使房價回歸合理水平最重要的決定因素。』孫大海告訴記者,據他們統計,目前市區在售的88個主力項目中,未售存量約695萬平方米,按去年月均去化62.78萬平方米計算,未售存量去化周期大約需要1112個月,市場供應充足。從更遠一段時期看,此前國土部門已供應土地尚未開發建設的面積尚有600多萬平方米,累計建築面積超過2000萬平方米,這將為未來一段時期提供充足的供應。
因此孫大海認為,在這樣的背景下,放開限購雖然可能在短期內會對市場供需以及房價穩定產生一定影響,但不至於影響濟南樓市的大勢,濟南住房市場仍將保持平穩態勢,沒必要太過擔心。
業內建議
縮小限購實施范圍加大信貸支持力度
就濟南而言,全面取消限購自然會面臨巨大的輿論壓力。但業內人士和專家認為,通過縮小限購政策實施范圍,同時在信貸方面加大對『首置』、『首改』的支持力度,應該是近期可行的措施。
長清區一家開發企業的營銷副總表示,西部新城尤其是大學科技園片區要實現快速發展,成為全市新的增長極,大量的人員和相應的產業引入是前提,但以現有市場形勢和政策規定,很難讓市區和外地購房者到該區域置業投資,『限購政策不取消,房地產業發展不起來,區域發展也很難快起來』。
建議一
濟南大學經濟學院院長葛金田在此前接受媒體采訪時表示,限購政策不可能一下子全部取消,但可以在有條件的區域首先『松緩』,遵循適度調整、必要限制的原則,試點區域性限購調整,正在著重發展的西部新城可以先於其他地區微調限購政策,放寬非本市戶籍人口的購房限制,促進西城整體發展。考慮到親情型的購房需求,可在城鄉結合部放寬購房限制,方便在濟南有穩定工作、有能力在濟南贍養父母的人接老人入城。
建議二
有業內人士表示,就濟南目前而言,東部城區日漸發展成熟,西部新城和濱河新區大片區域屬於價值窪地,為拉動各區域均衡發展,限購可以分區域放開,比如東部可以在東繞城以外放開限購;西部從二環西路往西放開;濱河新區以小清河為界,以南區域嚴格執行限購,以北放開。
建議三
在現有政策中,除了限購,對購房者影響巨大的還有限貸政策。公積金個人最高25萬貸款限制,首套房優惠利率消失,二套房6成首付以及1.1倍貸款利率,都給購房者帶來了沈重的負擔。部分購房者和業內人士認為,限購政策的底線如果不能突破,政府起碼可以在信貸方面加大扶持力度,放松信貸,推行支持自住和改善性購房的信貸優惠政策。
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