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城市自建房並不是一個新鮮名詞。
自建房又稱個人集資建房或購房者合夥建房,以往見諸於媒體的自建房主體一般是購房者,但目前在山西省會太原出現了一種自建房的新模式,即由建築公司牽頭,購房者出資,建築公司承建,這種新模式不僅保持了自建房價格較商品房更爲便宜的優點,又最大限度地免去了完全由非專業購房者組織可能出現的一些麻煩。
自建房最大的“噱頭”在於價格。而太原的這種自建房新模式能否廣泛推行?能否成爲助推樓市價格下行的新契機?
自建房項目受熱捧
5月17日,在太原市某省建築公司的辦公樓內,數百人踊躍認購着一處樓盤,這個樓盤位於太原市晉祠路附近,不僅地理位置不錯,更重要的是價格便宜——比周邊的已經建成銷售的樓房均價每平方米便宜大約1500多元。當日,500多套房源就被認購了460多套。之後數天,認購了房子的業主就把購房款全額交到了這家建築公司。
這家建築公司剛剛推出的“自建房”項目,之所以能夠比周邊樓盤每平方米便宜1500多元,祕密在於這個“自建房”項目省卻了一些房地產的中間環節……
這家省級建築公司的項目負責人介紹,他們搞自建房項目基於兩點考慮:一是從公司運營的角度。以前建築公司往往受制於開發商,在工程施工過程中難以自主,尤其是資金回籠方面,個別開發商甚至會留下工程的尾款遲遲不付;二是希望房價能夠降一降。建築公司是直接供應方,業主是需求方,供需直接見面必然能夠省去很多中間環節。
自建房的價格比商品房的價格便宜,不僅是刨除了開發商的利潤,而且節約了資金成本和銷售費用。以這個自建房項目爲例,周邊的樓盤均價在7000元/平方米以上,而自建房的價格大約在5600元/平方米左右。其中,樓盤的建築成本爲每平方米2200元左右,一票制(施工許可證等相關費用)爲300多元,水、電、暖、煤氣等配套設施爲300多元,施工圖紙、施工監理等雜費爲100多元,地價爲2000元/平方米左右,銷售稅率爲售價的12%,所有的項目加起來大約每平方米就是5600元。
一日之內,這個自建房項目在沒有進行宣傳推介的情況下幾乎銷售一空,受到的熱捧可見一斑。一位購房者告訴記者,這樣的價格應該是沒有多少水分了……
能否廣泛推廣?
SOHO中國有限公司董事長潘石屹曾經在央視《對話》欄目中對自建房提出三個質疑:個人集資建房有什麼法律依據?在目前的制度下自建房如何取得房產證以及自建房質量如何保證?但在太原這位省級建築公司項目負責人看來,這對他們而言不是問題:由建築公司出面,已經繞開了各種限制,肯定能夠取得房產證,並且建築公司自己就完全保證建房的質量。
不過,對於很多個人集資自建房項目動輒聲稱可以比同地段商品房便宜40%,甚至更多可以便宜到60%的言論,這位省級建築公司項目負責人並不認同。首先,自建房項目在拿地的環節上,往往遜色於房地產開發商,大多數情況下,自建房項目拿到的土地肯定會比房地產開發商要貴一些;其次,自建房項目可以省下的諸如開發商利潤、廣告銷售費用、機構維持費用和項目貸款利息等是有限的,兩項相衡,最終也就能夠比同地段商品房便宜20%-30%。
這位省級建築公司項目負責人認爲,目前樓市價格的主動權還在地方政府手中,地價纔是樓市價格最主要的因素。換言之,如果土地不計價,每平方米的樓價不會超過3000元。但就現在的情況來看,依託建築公司這樣的專業資質公司來運作自建房項目,還是非常可行的。
能否衝擊太原房價?
據媒體報道,6月1日中國指數研究院按慣例發佈的5月全國百城住宅價格指數報告顯示,太原新建住宅樣本均價繼4月後,再度出現環比走跌。5月太原新建住宅樣本均價爲6833元/平方米,環比下跌了0.65%。
數據顯示,目前太原樓市活躍項目361個,在售樓盤數爲259個,其中優惠樓盤達到169個。整體上來看,2014年6月太原樓市打折優惠樓盤數量較5月有小幅上漲,增加了4個樓盤。同時,太原市的商品房成交面積正處於同比下降狀態。去年5月商品房成交面積達33.17萬平方米,而今年成交面積僅爲18.55萬平方米,5月份在售項目中,正規純新樓盤爲零。而山西省統計局發佈的數據也顯示,太原房地產新開工面積呈負增長。
一直以來,太原市的城中村拆遷新建過程中,被拆遷的城中村村民往往要求原地回遷並儘可能多給房子,開發商卻不願意多給房子而寧願多給現金,但現在的情況已經掉了過來。在太原市晉源區的一個城中村拆遷新建項目中,當地村民要求開發商多給現金補償,開發商現在卻不願意給現金補償,而希望村民選擇要房子。
這樣的情況雖然還不能肯定地說太原樓市的“拐點”已經顯現,但種種跡象表明,後市不容樂觀。然而面對記者“你們公司自建房的項目是不是推出的有點兒晚了?如果早兩年推出是不是能夠影響太原市房價的整體水平?”的疑問,這位省級建築公司項目負責人明確地表示,不晚!因爲,自建房的項目中不僅擠掉了多餘的水分,而且是購房者自己出資,這就真實地反映了房價的現實水平,如果這種自建房的新模式推廣開來,就能夠讓房價迴歸於理性。
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一般認爲,中國第一個發起個人合作建房的人是於凌罡。2003年,於凌罡在多個網站上發帖,號召合作建房,“自己做開發商”,讓“相信房地產暴利”的人都來參與自己建房。他曾公開表示,合作建房的費用將比普通商品房便宜30%-40%。當時應者衆多,但在拿地的環節上被迫止步,最終項目流產。
之後,王華、趙智強等人均發起過類似項目。2006年11月15日,個人合作建房項目發起人趙智強在溫州宣佈,該項目委託的開發商以1.0458億元的價格取得了溫州市“江前三產安置地塊”的開發權。溫州“拿地”的成功,意味着合作建房進入了實質性操作階段,最終趙智強的項目獲得成功,被稱爲溫州模式。
2013年1月3日,江蘇省邳州市200多名網友“湊份子”合作建房,標誌着全國首家縣級市個人合作建房項目正式啓動。通過網絡報名,網友們“湊份子”作爲股東,以非營利目的參與房地產項目開發,最後收穫的商品房價格比同地段樓盤便宜了40%左右。
不過,和趙智強的溫州模式、江蘇省邳州市網友的“湊份子”合作建房相比,在全國範圍內,除了這兩個已經成功的例子之外,並沒有更多的自建房項目成功的消息。