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2011年2月出臺的“京十五條”也被稱爲“限購政策”,此前簽署的購房合同受不受“京十五條”的限制?成爲近年來房屋買賣合同糾紛的新問題。日前,朝陽區檢察院通報一案,明確正在履行中的房屋買賣行爲不因爲限購政策的出臺而無效。
2010年1月,小謝與小蘇簽訂《房屋買賣合同》,雙方約定小蘇將名下一套位於朝陽區望京的房產以288萬元的價格轉讓給小謝,小謝分五期支付房款。合同簽署當天,小謝支付了10萬元訂金並住進該處房產。就在小謝按約定支付完前四期房款後,“京十五條”出臺。因爲小謝沒有本市戶口,且雙方沒有辦理房屋過戶手續和網籤(即簽訂合同後到房地產相關部門備案,併網上公佈),小蘇要求雙方終止合同,小謝則起訴到法院要求小蘇繼續履行合同。
法院經過審理後判決合同繼續履行,小蘇應配合小謝辦理房屋過戶手續。小蘇不服生效判決,向檢察機關提出監督申請。檢察機關經審查認定原審判決並無不當,最終未支持小蘇的監督申請。
辦案檢察官認爲,“京十五條”在性質上不屬於行政法規的效力性強制性規定。我國合同法規定:違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。根據上述規定,房屋買賣合同不因違反“京十五條”而無效。本案中,小謝是否具備購房資格、是否按行政機關的要求辦理網籤、是否具備過戶的現實可能性,只會對合同履行及房屋過戶產生影響,不影響合同生效。小蘇提出的合同無效並沒有法律依據。
其次,本案也不適用情勢變更原則。國家對房地產市場的宏觀調控並非是令所有市場主體猝不及防的突變過程,而是經歷了一個從限貸到限購逐步加強和完善的發展過程。房屋買賣合同作爲一種標的額相對較大、與買賣雙方切身利益密切相關的合同,當事人在簽訂合同時對合同訂立後可能出現的市場風險及各種履行障礙均應有一定程度的預見和判斷。房屋限購政策不屬於不可預見的客觀情況,不適用情勢變更原則。
檢察官提醒廣大市民,賣房人將房屋賣給不具備在京購房資格的購房者,買賣合同一般是有效的,但可能會被法院判決解除。而在訴訟中,如果當事人對購房者是否具備購房資格等事實存在異議,可向房屋管理部門反映,購房者對其具備“京十五條”規定的購房資格應有舉證責任。
北京日報記者劉可通訊員餘作澤