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當前一些地方土地增值稅征管工作存有彈性,不少地方政府還以稅收返還、政府補助等方式支持房企,類似舉動提昇了房企樓市博弈的話語權,可能影響到樓市調控成效。
專家認為,短期內加強對地方土增稅征管工作的監督,長期宜加快推進房地產稅費綜合改革,避免稅收成為地方掌控樓市調控力度的砝碼。
地方土增稅征繳彈性大對房企運營影響明顯
有學者分析稱,土地增值稅直接進入地方政府口袋,在『土地財政』驅動下,地方政府和房地產企業利益相關、關系密切,且隨著房地產市場和調控形勢的『陰晴不定』,兩者關系時顯『曖昧』。
復旦大學住房政策研究中心執行主任陳傑說,相比於巨額的土地出讓金,地方政府往往對土地增值稅『睜一只眼閉一只眼』。房價看漲、樓市形勢好的時候,房企為拿地或有求於地方政府;一旦中央樓市調控方向趨於嚴厲、形勢不好,地方政府往往會主動找房企『捧場』,土地增值稅的征繳工作也據此顯現彈性。
上海財經大學教授、中國稅務學會理事胡怡建分析稱,如果稅務部門嚴格征收,土地增值稅將對房地產企業帶來很大影響。尤其是近年房價快速上漲,如果房價上漲30%,即使按照30%的低檔差額稅率征繳,也相當於9%的稅率,遠高於目前1%至3%的預征水平。
北京憶通律師事務所主任李勁松針對萬科地產2012年應交未交的58億元土地增值稅和清算准備金算了一筆利息賬:按一年期銀行存款3%的年利率計算,這筆資金每月利息超過1400萬元;考慮到房企大量從銀行貸款保障現金流,按一年期銀行貸款最低6%的年利率計算,應交未交的土地增值稅僅利息,就能給萬科帶來約3.5億元的年收益,佔其淨利潤的2.8%。
有學者分析認為,近年來國務院、國家稅務總局及各省市陸續出臺文件,要求加強清算監督、從嚴征管土地增值稅,側面印證了土地增值稅對房企經營業績、樓市走向的影響程度,但這些文件具體落實程度仍需跟進。
地方『補貼』房企方式多樣或影響樓市調控成效
記者采訪了解到,除了在土地增值稅征管方面存有彈性,近年來不少地方為引進稅源、保護投資者積極性,爭相出臺各種優惠政策,以稅收返還、政府補助等方式支持房企,在一定程度上增強了房企樓市博弈的話語權,也影響到樓市調控政策在地方落實的成效。
『從這幾年各地曝光的案例看,地方不乏將房地產開發商土地增值稅全盤免除、變著法子給開發商送錢的情況。』陳傑認為,持續過度依賴土地財政,使得地方難以保證中央樓市調控政策的切實貫徹。
上海市有一房地產企業近期出資數千萬元購置一工業地塊,企業負責人近日告訴記者,企業所在的鎮政府讓他們『不要感到有壓力』:土地款企業自己要掏,但鎮裡會通過稅收返還、專項資金等途徑加以彌補,至於土地增值稅,則自然是『能免則免』。