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星匯御府不僅每戶均設有一個避難空間,其位於頂樓的無邊際露天泳池更是令人忍不住『點贊』。劉麗琴攝
中海花城灣1號光是那扇一體成型的鐵質門,據說市場價就要五六萬元。圖為中海花城灣大廳。劉麗琴攝
保利天悅公寓全套裝修,包括空調、衣櫃等家電、家私都配齊,拎包入住。李鳳荷攝
富力東山新天地坐落在與珠江新城一路之隔的楊箕,具備得天獨厚的地利優勢。樓盤內部豪裝也是毫不含糊。王荔玨攝
江山國際的板房由香港著名設計師梁志天設計,樓盤周圍三江環繞的景色也讓人贊嘆不已。李鳳荷攝
《家天下》記者看樓團第二波看遍珠江新城、楊箕、琶洲和員村豪宅
七嘴八舌說豪宅
看樓團第二站選的是豪宅盤,分布在廣州東南面,分別是珠江新城的星匯御府、中海花城灣1號、楊箕的富力東山新天地、位於員村的天薈公館以及位於琶洲的保利天悅公寓及江山國際。
《家天下》記者看樓團上周繼續出動,第一站去的是新盤林立的蘿崗,第二站選的則是豪宅盤,分別是珠江新城的星匯御府、中海花城灣1號、楊箕的富力東山新天地、位於員村的天薈公館以及位於琶洲的保利天悅公寓及江山國際。
廣州市中心的樓價可謂步步高昇,2007年2萬元/m2的單價可能是豪宅的分水嶺,但時至2014年,市區新樓普遍起步價都在3萬元/m2,中心六區遍地都是豪宅,那麼如何甄別哪些是真豪宅呢?
豪宅『標配』之1:
地段,地段,還是地段
本報看樓團選擇的多個豪宅樓盤,坐落的位置都是傳統或新晉豪宅區。星匯御府在珠江新城東區位置,南望珠江公園,西邊為中海觀園,東邊為太陽新天地,居住舒適性和便利度一流;中海花城灣1號則在地鐵5號線獵德站旁,東邊為獵德大橋,南接天鑾;東山新天地坐落在與珠江新城一路之隔的楊箕,坐享交通和配套的優勢;員村的天薈公館、琶洲的保利天悅和江山國際則是近年新晉的豪宅區,珠江新城規劃延伸到員村以及國際金融城的概念使員村樓盤『昇級』,新鮮出爐的第二珠江新城的規劃則為琶洲錦山添花。
豪宅『標配』之2:
豪裝配置,一扇門就要五六萬元
豪宅的買家都是見多識廣,沒有豪裝配置他們可不會輕易打開錢夾子。據介紹,星匯御府的板房設計出自四季酒店原設計班底的手筆,全屋從公共空間的機電設備到個人空間的衛浴配套和廚具配套,無一不是選用以『精工』著稱的德系合作伙伴,最贊的還是樓頂的無邊際泳池,可一覽珠江公園以及琶洲的開揚景色。中海花城灣1號打造豪宅的努力亦不容忽視,光是那扇沈甸甸的大門,據說市場價就要五六萬元,是一體成型的鐵質門。看樓團在此試驗了一下,在外面無論怎樣敲門,裡面都聽不見。江山國際的板房則由香港著名設計師梁志天設計,三江環繞的景色也讓人贊嘆不已。
豪宅『標配』之3:
戶型大單價貴,入場門檻高
擁有一個豪宅單位,入場價至少要多少錢?以面積最大的星匯御府來算,最小面積是300多平方米,5萬多元/m2,入場價要1500多萬元;復式單位500多平方米,估計置業起步價3000萬元。中海花城灣1號和富力東山新天地的戶型在200平方米上下,以4萬多元/m2的價格計算,約800萬元可以擁有一套。琶洲江山國際戶型為160?180平方米,帶裝修價格在4萬?5萬元/m2,600萬?800萬元可入手一套,如果以毛坯價來買,最低500萬元也能買一套。天薈公館有90多平方米的『剛需』小戶型,預計300萬元上下可以入手一套。保利天悅的商業公寓戶型在67?133平方米,以3萬元/m2價格計算,200萬元是投資的門檻價。記者李鳳荷
賣豪宅不能只靠噱頭
記者發現一個奇特的現象:即使是價格相近(同樣是單價5萬元/m2左右)、面積也相近(都在250平方米以上,300平方米以內),而且同樣是地鐵旁的小區盤,但成交的速度卻明顯不同。有的樓盤纔開盤不足幾周,就聲言已經賣得僅剩下尾貨的幾套,有的卻是已經開售了大半年,但還在起勁地吆喝。記者以為,在當下樓市低迷環境下,面積大、總價高的豪宅賣得慢也在情理之中,不過,賣得不好的房企就該謙虛點,不妨仔細比較與同類產品的差異性,詳細研究競爭對手賣得好的原因。否則,單是靠噱頭包裝、靠名牌堆砌,那賣得好纔怪呢。畢竟,買家也不是傻子,誰都明白羊毛出在羊身上的道理。記者以為,若要避免成為豪宅中的『剩者』,豪宅的策劃者真該加倍努力了。 (王荔玨)
豪宅想『脫穎而出』還是要拼細節
差不多的地段,差不多的景觀,甚至戶型也都是大戶型,那麼當豪宅之間進行比拼時,最終是否能打動買家也許靠的就是細節上的專注。有的豪宅盤從停車開始給客戶的感覺就是不一樣的,衣著整齊、身姿筆挺的保安會在客人下車時就橕開大傘為客戶遮陽擋雨,進入銷售中心還會有各類不同的飲料讓客戶選擇。
裝修設計上的細節自然更加重要,有的客戶會專門詢問房間內是否有避難空間,大門的電子鎖是否足夠智能,也許在他看來,能給人安全感的豪宅纔是真正的豪宅。還有的豪宅裝修講究手工,以手工拼接而成的大理石幾何圖形牆面自然會讓客戶對項目的質感加分不少。
不過,有的項目雖然會所泳池景看起來相當壯觀,可是問到泳池是不是恆溫時,銷售人員卻表示只是常溫。盡管恆溫的維護成本不菲,然而豪宅的物業管理費的昂貴也是可以想象的。記者在韓國濟州島一個豪宅項目參觀時了解到,項目的泳池和健身室都是全年開放,泳池則全年保持28度左右的水溫,而這些費用已經涵蓋在物業管理費裡。客戶在諮詢時如果想到冬天無法在這樣美麗的泳池中暢游,是否心裡會對樓盤印象打個折扣?
可見,豪宅不僅要從一開始對客戶的接待、參觀過程做好細節上的工作,房屋內的設計裝修、公共空間的利用配套,都要做到堪比五星級酒店。 (陳白帆)
僅拔高裝修標准難橕起豪宅高價
隨著房價不斷攀高,單價4萬元/m2似乎成為豪宅的新標准,廣州的頂級豪宅也已經輕輕松松邁入千萬元級別。昂貴的裝飾石材、知名的廚房衛浴品牌、私家電梯間、國際設計團隊、奢華的大戶型,這些幾乎組成了豪宅的『標配』。對於都將金字塔尖那群人作為目標客戶的豪宅來說,競爭很激烈,還需要更花心思和努力纔能支橕起發展商們期望的高房價。
這次看了六個豪宅盤,驚喜並不多,有的項目不過是將『剛需』戶型放大,裝修標准拔高而已,只能稱為昇級版樓盤,與頂級豪宅的風采相比還有一定差距。想起在深圳某超級豪宅看樓時,一個資深媒體人當場指出,『項目有個很大的缺陷,作為身家過億人購買的豪宅居然沒有避難空間,如果發生點什麼事往哪兒躲?』這讓發展商的負責人一時非常尷尬,我們可以認為這是同行有點吹毛求疵,但也體現出目前豪宅在設計上還不能滿足富豪買家與眾不同需求的現狀。相比其他城市豪宅在國際資源引進、玩跨界等方面不斷嘗試,廣州豪宅似乎還需要更多新的玩法。 (劉麗琴)
看豪宅請先忘記性價比
在上一期的看樓團中,新黃埔多個『剛需』大盤將80~95平方米的三房戶型做到極致,令人印象深刻。而在這一期的看樓團行程中,風格驟變,探訪的樓盤大都是『高大上』的奢華豪宅,無論是從價格還是戶型面積,都不是普通改善型客戶的『那杯茶』,而是『不差錢』豪客們的私人收藏品。
在走訪這類樓盤時,首先要忘記的便是實用率。對於追求居住舒適度的豪宅物業,180平方米纔做三房也不嫌浪費,200~300平方米的四房戶型也非市場少數。性價比對於那些身家從數千萬到億元級別不等的豪客們而言,遠沒有產品本身獨一無二的特色,以及集優越地段、稀缺景觀、成熟配套於一體的尊貴居所身份象征,更具說服力。比如星匯御府,除了佔據珠江新城中心路段,戶型上也是亮點多多,如每戶均設有一個避難空間。其配套更有意思,位於頂樓的無邊際露天泳池令人忍不住『點贊』,據銷售人員介紹,不少客戶便是被這種將珠江新城盡收眼底的壯闊景觀所俘獲。 (王雯倩)
買豪宅的那些客人們
記者身邊恰有兩個買豪宅的朋友,在這裡『不點名』『出賣』一下,因他們買豪宅的關系,記者好歹也跟豪宅沾上了邊。
一位朋友去年底在保利天悅買了一套近300平方米的房子。在這半年裡,保利天悅二期公寓低開的消息、各地某些樓盤『崩盤跳水』的消息讓他非常不安,時不時就問記者,樓價是不是降了。上周,琶洲出爐建設第二個珠江新城的消息,估計會讓他安心一些吧。其實,他當初選保利天悅也是因為這裡的臨江景色以及琶洲乃至對面國際金融城的規劃,而這些利好不會因為一時的調控波動而消失。
另一位朋友則喜歡買大房子,復式300平方米以上的房子是她的最愛。她的姐姐在市中心一個老牌屋苑買了房子,她經常去那裡看房,終於在2009年讓她守到了一套近300平方米的頂樓復式單位的放盤。現在她住在這個房子裡,她告訴記者,她買這個房子主要是為了頂樓100平方米左右的花園,可以讓她的兩只狗盡情奔跑。 (李鳳荷)