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江南美景二期單位為毛坯收樓,目前已具備交樓條件。
江南美景一期南面的臨建商鋪為配套幼兒園用地,目前未清拆。
原定今年3月30日收樓,後來說可能6月可以收樓,如今又變成8月
本報曾經獨家報道的江南美景二期收樓難問題(詳見刊於4月25日廣州日報B15版《買樓貴收樓難業主雙重煎熬》一文),目前已陷入『死循環』。剝離配套幼兒園的做法已行不通,位於配套幼兒園用地上的美景商貿中心為遠期違建設施,但依然未被清拆。部分二期業主已等不及,擬通過聘請律師起訴開發商,追討遲收樓的損失以及希望通過訴訟來給開發商施加壓力。
近日,記者通過知情人士拿到有關江南美景開發商就幼兒園用地的違建清拆問題與政府以及承租有關地塊的廣州市福城物業管理有限公司的多個文件,發現江南美景開發商最早於2012年底,也就是說江南美景與2013年初開售前已就清拆幼兒園用地的事情通知福誠物業,書面要求收回幼兒園地塊。由於中大布匹商圈的批發場商業價值太大,開發商一而再再而三地與福誠物業簽署補充協議,並且商定1000萬元的違約懲罰金,也不足以讓福城物業盡早交還用地。開發商無奈之下還希望通過申請更改幼兒園規劃配套為派出所以及申請剝離幼兒園建設來完成二期的交樓,可惜都悉數碰壁而回。據了解,江南美景開發商與福誠物業簽訂的租賃合約已於2012年底到期,但福誠物業按照批發場3年一租的做法已於2012年底與租客續約至2015年底。福誠物業從江南美景開發商臨租近4500平方米的場地,每月只需支付13萬元左右的租金,但預計一年可從租客收取兩三千萬元的租金,即使扣除1000萬元的懲罰性違約金,福誠物業仍『有數為』。
廣州市規劃局有關人士也留意到本報此前對江南美景二期收樓難的報道,他們也沒想到這個樓盤出現錯綜復雜的問題,相關政府部門也正在協調中。這位不願透露姓名的人士猜測,問題起因可能在於中大布匹商圈的商業價值非常高,以至於租客不願就此離場。開發商與租客之間也簽過多份協議,雙方應在法律框架內盡快解決。
文/圖:記者李鳳荷
探究原因:寧交罰款違建也拆不了
江南美景二期遲收樓,這個毛坯收樓的樓盤從外立面來看已完全具備竣工條件,據開發商表示,根據規劃局總體驗收的要求,他們甚至提前把商業裙樓的消防安全要求也已全部做好,整棟樓一早就具備交樓條件,問題的癥結就卡在江南美景一期車庫出口對面的美景商貿中心。根據土地出讓協議,該處應為幼兒園配套用地,不料這個臨時租賃的批發場至今沒有交還地塊給開發商。
根據江南美景開發商和承租有關地塊的福誠物業簽署的文件,該地塊臨時商鋪是由原用地單位——華南縫制設備集團與投資商廣州市福誠物業管理有關公司合建,2005年該用地曾經經廣州市海珠區規劃局發出《違建行政處罰決定書》,明確處罰後的建築物可臨時保留作商業使用,期限為兩年。然而這個超期違建設施在2008年由原用地單位移交給江南美景開發商時,開發商又與福誠物業簽署了租賃協議,約定的租金僅為13萬元一個月。據雙方往來的文件記錄顯示,福誠物業的老板還曾經借出2000多萬元給江南美景的開發商,不過在雙方因用地交還一事產生矛盾後,江南美景開發商於今年3月已把欠款一次性支付給福誠物業,當中1000萬元作為遲交地塊的懲罰金作為欠款的抵扣。
從雙方的文件往來可以看到,2012年底至今,江南美景開發商已多次與福誠物業要求清場交地,要求交地的時間有2014年2月28日和2014年4月28日,但在限期到來之後,福誠物業始終按兵不動。在此期間,江南美景開發商曾經申請把幼兒園建設改為配套派出所建設,以及申請剝離幼兒園配套建設與住宅樓的驗收,但未能成功。
據知情人士透露,福誠物業出租幼兒園地塊用作批發場,估計一年可以收租2800多萬元,每月向開發商支付13萬元的租金,一年租金纔200多萬元,之間存在巨大的利益。即使是扣除1000萬元的違約金,福誠物業一年租金利潤已足夠彌補損失。由於福誠物業甚至曾經借款給江南美景的開發商,福誠物業的多次爽約可能暗示兩者之間還有更多的經濟利益糾葛。
業主無辜:差點簽署『不平等條約』
日前,記者采訪了江南美景二期一批業主。一位業主告訴記者,由於他急著收樓,今年四五月曾經與開發商商談,結果開發商拋出一份『收樓協議書』給他,這份收樓協議書上載明『該物業現尚未通過竣工驗收,尚不符合合同有關條款,但乙方經過對該物業的質量以及設施等狀況予以檢查後,確認無異議,自願同意按該物業現狀提前收樓,且乙方同意不以任何法定或約定事由追究甲方任何責任及賠償』。廣東廣大律師事務所陳浩律師認為,這種條款是顯失公平的霸王條款,即使業主簽了,最終很大機會可以推翻。據江南美景開發商有關人士回應,他們是在客戶強烈要求收樓的情況下纔匆忙草擬有關協議,後來客戶簽字後該公司也沒有批下來,收樓協議沒有生效。
因為江南美景二期的遲收樓,業主的生活受到很大影響。業主張先生本來計劃與老父親分開住,但遲收樓後他依然要與父親『窩在一起』;業主陳小姐在東圃租房子,月租就兩三千元,本來想著今年3月底就可以收樓,裝修一下大概6月就可以搬進去,哪知道現在依然要住在出租屋裡;業主潘女士則是把江南美景二期的小房子作為投資收租用途,她正是看中周邊四五十平方米小戶型租金過3000而入市投資,現在遲收樓,每個月白白損失幾千元租金。像這幾位業主的遭遇,在江南美景二期200多名業主裡比比皆是。
據記者了解,由於開發商當時也預見到幼兒園地塊存在不確定性,且該樓盤也受限簽的約束,在給業主分批網簽合同時,第一批簽約的業主約定收樓時間為今年3月底,第二批簽約業主約定收樓時間為今年8月底,最後一批則定於今年12月底纔收樓。從目前來看,第一批受影響的業主大約在50人左右,但如果開發商一直未能獲得幼兒園地塊進行配套設施建設,有可能連帶第二批和第三批業主也受到影響。
業界分析:
問題須由開發商主動解決
廣東廣大律師事務所律師陳浩告訴記者,他打過這麼多官司,很少遇到像江南美景二期遲交樓的事件,開發商建好樓又不交,以前都是開發商在未具備交樓條件就匆匆通知業主收樓,這次的確是『奇聞』。
中原地產項目部總經理黃韜認為,開發商申請二期收樓與建設配套的幼兒園剝離,不具法律依據。該樓盤分一二期建設,一期業主的收樓和出證也不受有關配套影響,但由於該地塊必須在整體開發完成時移交配套設施,故此二期是最後一期,必須要把幼兒園建設與住宅和商業整體驗收。通常開發商對於不產生收益的幼兒園、學校等設施的建設都放在最後一期來做,這是普遍的做法,但開發商應該預見到有關批發場的巨額租金差異,及早行動,釀成今日『兩頭不到岸』的局面,開發商責無旁貸。
江南美景開發商有關人士表示,事到如今他們也覺得非常後悔,一而再再而三地相信福誠物業遵守契約精神,他們希望政府能夠盡快完成超期違建的清拆,協助交還用地以建設。據記者了解,江南美景開發商已多次申請拆除幼兒園用地的臨建商業,廣州市規劃局海珠分局也曾經發出2014年79號文《關於盡快查處涉嫌違法建設的函》給廣州市城市管理綜合執法局海珠區分局,可惜一直因各種原因而未能清拆。