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地產商推出各種促銷優惠。記者張宇傑攝
鎮街地產下半年將有大量新盤新貨面世。
可以用『近身肉搏』,描述鎮街地產的競爭形勢。前段時間高明取消限購的風波,讓鎮街地產的高庫存量曝光於世。除庫存高外,鎮街地產新盤新貨紮堆上市,也是令地產商頭痛的問題。
壓力之下,鎮街地產開發商想到的妙招,一是降價,二是走差異化路線。近期,包括富豐新城、中海錦城在內的多個豪宅盤,拋出『8』字頭起的口號攬客。比較起中心城區零星的降價,鎮街地產降價的面更廣,幾乎涵蓋所有樓盤。另外,也有包括團億和氏璧、國華新都在內的多個項目,意圖通過特色產品,吸引購房者。
文/記者曾艷珠、陳鈺鳳圖/記者何波
鎮街地產『亞歷山大』:高明消化庫存要近一年三水要近三年
高庫存將帶來高壓力、高風險,已成為房地產業界的一個共識。記者了解到,自2011年實施限購以來,佛山樓市的庫存量呈現上昇趨勢。據佛山房地產行業協會統計,截至今年4月,佛山樓市庫存量累計已接近600萬平方米,需要消化8~10個月。
在鎮街,這一數據更甚。高明區國土城建和水務局副局長杜偉南曾『曬』出高明庫存家底——庫存量為45.63萬平方米,以高明樓市目前的銷售情況,粗略估計去庫時間約需11.4個月,令人驚訝。
在三水,有當地政府人員透露,消化庫存或需要三年。雖然這一數字有待驗證,但比較起高明,三水地產鋪開的攤子的確更大,三水新城正冉冉昇起,在江南新區就有超級大盤御江南,在雲東海、森林公園有大片別墅,西南街道還有以時代城為核心的一個片區……『房子這麼多,客戶哪兒找』,成為三水地產商必須面對的問題。
三水、高明本都是區,但因為樓市容量有限,一直被作為鎮街地產看待。『丹灶前幾年開發量比較大,但本地人口並不多,購房群體不足,產品相對過剩。』南海區一房地產業內人士透露。不過他也提出,南海有些供應是無效供應,有些鎮街房子看似很多,但多是雙拼戶型,限購後基本賣不出。
新盤新貨多南海鎮街最集中
除庫存高外,鎮街地產在下半年還將迎來一波推貨高峰,大量新盤新貨面世。推貨區域集中在南海鎮街。
在羅村,本月底以及下月初,純新盤時代地產將全新亮相,羅村風度花園也將推出新貨,羅村長信銀灣近期也放出了一批新單位,奧園公園一號不排除會加推。
在大瀝,除5月份亮相的純新盤華星華府外,位於大瀝鎮嶺南路與新海西路交界處的萬薈玖瓏,將於7月1日正式開售,主力戶型65㎡、89㎡、120㎡、140㎡,住宅線涵蓋剛需和改善型。近期擬上市的國瑞地產,打造的國華新都將在今年10月開放樣板間,有望年內開賣。國華新都是純住宅項目,規劃住宅一共是52棟,主要產品是83~140㎡兩至四房。
此外,平洲富豐新城6月底推出10座新品洋房,現已開放樣板房,戶型涵蓋58~88平方米,兩至三房。裡水板塊去年吸引了包括保利、綠地、敏捷在內的多家開發商拿地或開發,加上之前進駐的珠江地產,使得這一板塊品牌開發商雲集。今年7月,綠地首進裡水打造的香樹花城項目,預計將開放銷售中心以及情景板房,預計8月初發售,新品面積涵蓋80㎡、88㎡、114㎡、130㎡、140㎡,涵蓋了剛需和改善型產品。
禪城張槎、南莊片區的新品較多,南莊華夏中央廣場預計今年亮相,和記黃埔的綠島湖項目漣岸也將於今年下半年亮相。張槎綠地未來城項目預計8月開售,首推90㎡、126㎡的三房、四房產品。
地產破局出重拳:豪宅降價『8』字頭起
高庫存碰上強大的新增供應量,開發商銷貨壓力大大地有。記者調查發現,大部分開發商選擇降價攬客,鎮街地產幾乎全線降價,優勢鎮街豪宅『8』字頭起,『3』字頭產品重回鎮街,讓人感覺價格回到了三年前。
鎮街剛需盤不斷擊破底線。記者測算發現,現在的價格,基本接近成本價,有些開發商甚至在賠本賣樓,目的是快點回籠資金。三水高端盤綠湖愛倫堡打出了全城至低3600元/㎡的價位,如果全部按這個價格賣,比之前最高峰幾乎降了一半。裡水的中信金山灣、西樵的濱城瓏灣等產品降幅超過20%。本周末開放樣板房的羅村時代傾城,目前的吹風價全部不高於9000元/平方米(含精裝),而該板塊去年產生的地王樓面價已經去到4000元/平方米,去年甚至有開發商喊出『羅村樓價要破萬』。但是,隨著大批貨量的到來,開發商在定價方面卻相當低調,本月底或下月初,羅村風度花園將推出的新貨,會有大量『5』字頭單位入市。此前,該項目銷售均價超過7000元/㎡。
鎮街豪宅產品也不示弱。富豐新城作為平洲第一住宅小區,去年最高價時達到1.4萬元/平方米,但預計6月底推的10座新品洋房,吹風價8800元/㎡。獅山美立方花園預計6月底推出新品洋房,為92㎡小三房戶型,其中望湖單位吹風價8000元/㎡。
圍繞產業做文章特色產品攬客
除高性價比外,一些樓盤也試圖通過打造特色產品吸引客戶。這類特色產品,大多圍繞產業做文章,一些項目可以稱為產業綜合體。
在大型綜合體圍城的形勢下,平洲和氏璧·翠都匯項目另闢蹊徑,圍繞平洲獨有的玉器產業昇級做文章。發展商透露,平洲和氏璧·翠都將建設大型古建風情小鎮和會展平臺,未來吸引特色餐飲、非遺文化展示、泛收藏類展會、國際知名拍賣行、鑒定中心、星級酒店等進駐,完善泛收藏類產業一站式服務鏈。
同樣,前不久亮相的廣東化工交易中心暨綠地未來城項目,是廣東化工交易中心和綠地未來城的結合體,其最大特點就是聯姻產業建設新城。據悉,該項目總建築面積達72萬平方米,廣東化工交易中心由綠地集團承建。祖廟街道的華強廣場,也將照搬深圳華強北的模式,意欲打造佛山電子第一街。記者了解到,這類與產業嫁接的項目,對相關企業的吸引力更強。以華強廣場為例,雖然還未開售,但也有100多家電子信息企業有意向進駐。
觀察
鎮街大盤現『空城計』激活社區活力需做好配套
由於土地資源更為豐富,不少鎮街都打造有幾千畝甚至面積更大的大盤,但並非每個大盤都能像順德碧桂園這樣成功,有些大盤因為入住率低,唱起『空城計』。
三水由於樓市供應量大,這種『空城』現象尤為明顯。以三水江南新區的御江南為例,開賣已有6年,前期也賣得不錯,但入住率一直不行。大部分購房者都是投資者,都等著別人住進去後,自己再住進去。如此循環,使得該樓盤幾成空城,有業主向記者反映,之前樓盤開了一家小超市,但因為沒有顧客而關門,開發商說好的酒店,也沒有開業。『小區環境的確是不錯,但周邊沒有菜市場,沒有醫院、學校,沒有購物、休閑設施,進三水城區還要過座橋,住在這裡太不方便了。』不少購買了這個樓盤的業主向記者反映。
針對這種情況,業界人士表示,新區域的開發商在開發時,就應該把配套問題考慮進去,不應該只專注於賣房子。一旦配套不能實現,不僅項目後期銷售會受到影響,整個項目價值會受到挑戰。在三水,樓盤選擇還不像現在這麼多時,御江南靠優越的環境吸引了購房者。但現在房子選擇增多,社區內部環境已經不是最重要的吸睛法寶,如何把社區打造得成便利、宜居,是開發商要必須要做到的,做不到的話購房者很難買賬。
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近期促銷多買樓有著數
本報訊(記者陳鈺鳳、曾艷珠)年中,各大發展商為保業績衝量,降價促銷、各種暖場活動接踵而來,樓市人氣不俗。但由於整個6月市場新貨貨量不多,各大項目以推售5月積壓餘貨為主,樓價及成交量都相對平穩。業內人士預計,在接下來的7月份,樓價走勢或再現波動。
開發商放價跑量
上周四,佛山中海對外宣稱將啟動為期10天的特惠營銷,打好上半年的收官之戰。讓利最大的是中海錦城,拿出100套特惠單位,最低低至8字頭。上周五下午,記者來到中海錦城銷售中心看到,看房的人絡繹不絕。此次100套特惠單位最低8字頭,部分2、3樓層有9字頭,稍好一些的樓層約10000元/平方米。僅一個周末,錦城推出的100套特惠單位全部售罄。
剛需產品仍是市場熱點
從供貨的產品類型來看,剛需產品仍是主流。而從市場的接受度來看,剛需型產品的去化率較高,而豪宅產品則幾乎緩慢消化。針對這一市場特點,開發商也把推貨促銷的重點放在剛需型產品上。
據悉,中海錦城此次清貨的戶型也集中在剛需戶型:104m2、123m2以及142m2的二房、三房戶型。中海地產有關負責人談到,希望能夠盡快賣完錦城,騰出精力著手下半年的2個新項目。
很多人都感覺到,剛需戶型確實在『放價』。事實上,豪宅跳水跳得更厲害。同樣是樂從雅居樂,去年6月該樓盤176平方米的3房2廳4衛2陽臺單位,均價約9800元/平方米,總價高達170多萬元。但是目前同樣戶型的報價僅7200~7300元/平方米,總價僅120多萬元,一年時間,降價高達50萬元以上。
7月樓價或持續走低
合富輝煌有關負責人認為,由於5月積壓的餘貨量較大,6月至今市場新推貨量不多。不少項目的推貨計劃隨市場去貨速度緩慢而有所推遲。由於新增貨量不多,市場價格下跌趨勢暫緩。在淡季情況下,市場餘貨的消化周期會加長。
不過,緊接著,7月份佛山的新貨將紮堆到來,預計將形成下一波的推貨高峰。