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隨着近年來大量購房人進入通州、房山、大興等北京新城,在爲新城商圈帶來人氣的同時,這些新城也正在成爲北京商業地產的絕對主角。據統計,近一年京城新開的大型商業項目,其中七成左右均位於新城地區。
“北京新城的商業地產還有着巨大的發展空間。尤其在北京住宅成交量增長乏力的當下,圍繞新興區域打造的商業地產項目,正在形成房地產市場新的增長點。”RET睿意德執行董事張家鵬如此表示。
京華時報記者潘秀林
據RET睿意德中國商業地產研究中心數據顯示,2014年預計北京商業地產整體放量將高達158萬平方米,約爲去年實際放量的兩倍。其中,通州領跑各區縣,預計約52萬平方米。京南的房山、豐臺的商業地產熱度同樣十分突出。
新城商業地產井噴
據統計,目前,通州中心區共有11個商業地產項目正在或即將開工建設,通州萬達廣場、京東羅斯福廣場、樂天瑪特等綜合體也將於年內相繼營業。而房山區域除了2013年開業的首創奧特萊斯之外,中糧萬科長陽半島FUNMIX、北京城建勝茂廣場、綠地繽紛城、首開熙悅山等多個商業地產項目將於2014年下半年亮相或開業,總體量約70萬平方米。
其中,緊鄰房山區政府的北京城建勝茂廣場,是北京城建開發建設的首個商業綜合體項目。該項目地理位置與通州萬達廣場類似,都離區政府不遠,周圍住宅區密集,商業發展滯後,缺乏高品質的購物中心。這也讓通州萬達廣場、北京城建勝茂廣場的入駐,成爲推動區域商業發展的“點睛之筆”。
“從供應角度說,在北京核心地塊用地空間逐步減少的情況下,隨着人口疏散的衛星城概念進一步貫徹,新板塊成爲商業地產熱點區域;從需求角度說,無論是通州、房山等新城區域,住宅帶來的旺盛人氣,正在轉化爲日趨增長的商業項目訴求。從供需兩個層面考量,北京新城商業地產正在逐步進入快速發展階段。”張家鵬表示。
商業引擎再造“新城老區”
一份來自商業地產項目內部的市場調查報告指出,北京新城的商業地產發展要經過三個階段。第一個階段是隨着地鐵開通,住宅量驟增而興起的住宅底商和少數大體量商業,從最早的八通線,到後來的房山線、大興線都是如此;第二個階段是全新規劃的新城理念及區域,比如房山的中央休閒購物區(CSD),很多大體量的品牌商業地產項目,都位於此階段的新規劃區域。第三個階段即新城中最早發展起來的一些區域,這些區域往往交通便利、人流聚集,但商業規劃滯後。各區政府所在的“中央政務區”就是典型的代表。通州萬達廣場、北京城建勝茂廣場都位於這樣的“新城老區”。
張家鵬也認爲,如果說第一階段的區域發展引擎是地鐵,第二階段的區域發展引擎是科學的規劃理念,那麼第三階段的區域發展引擎,就是因地制宜的高品質商業。
北京城建勝茂廣場相關負責人表示,項目對區域發展起到了“畫龍點睛”的作用。該項目位於房山區政府廣場西側,周邊交通便利,配套完善,是房山區的“中央政務區”,也是房山近年來新城建設的起點。但回過頭來看,該區域雖有人氣但無活力,發展已經滯後於以中央休閒購物區(CSD)著稱的長陽板塊。“之所以選擇把北京城建勝茂廣場建在該區域,就是希望給區域帶去活力,再造房山的中心。”該負責人表示。
中國購物中心聯盟主任郭增利則認爲,位於北京新城腹地,以本地化人羣爲主要客戶的區域型購物中心,將是未來商業地產的發展趨勢之一。核心商業地產項目的入駐,讓這些本來已經邊緣化的區域,向中心化商業主體推進,從而煥發新的生機。