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“自住房對北京樓市的新房和二手房市場都造成了很大壓力。”某房企高層向《證券日報》記者表示,尤其對定位剛需的產品造成了很大沖擊,也將拉低北京樓市商品住宅的銷售均價。
事實上,據《證券日報》記者根據北京市住建委官方公開信息統計,從2013年11月29日第一個自住房項目開始申購以來,截至目前,自住房項目入市量已達11個,合計供應住宅套數約爲1.8萬套,合計供應面約爲160萬平方米。
對此,有業內人士向記者表示,自住房的大量入市將拉低整個北京樓市的成交均價,雖然中籤率極低,但房價低於周邊項目30%的誘惑攪動了購房者的買房心理,進而給樓市預期造成很大影響。
值得注意的是,受自住房入市、信貸緊張和庫存激增等多因素影響,亞豪機構市場總監郭毅認爲,部分樓盤售價已跌至谷底,當前樓市抄底時機已經到來。
自住房入市速度加快
據《證券日報》記者統計,目前入市的11個自住房項目涵蓋了朝陽區、海淀區、大興區以及懷柔區,總計約1.8萬套。
事實上,據記者瞭解,下一個入市的自住房項目可能是華遠地產的華遠?和墅雅園。據華遠地產透露,公司位於大興孫村的自住型商品房項目華遠·和墅雅園將於7月份啓動網申,項目整體規模約15萬平方米,其中自住房面積約9萬多平方米,近800套,戶型主力爲80平方米-90平方米兩居以及130平方米-140平方米三居。
“這是自住房項目中比較高端的產品,其1.5的容積率比很多改善型項目還低。”有業內人士表示,這意味着自住房供應產品類別和入市速度都有所改變。此外,據記者瞭解,華遠另一個位於門頭溝的自住型商品房項目也將於年內入市,該項目地處門頭溝核心區域,項目命名爲華遠·西山雅園。
而據中原地產監測,截至目前,北京累計出讓含有自住房地塊項目已有50多宗,涵蓋北京朝陽、海淀、通州等11個區域,其中朝陽區達到了8個項目,海淀區2個項目,順義區達到了6個項目,預計這些項目大部分都可以在2014年入市。也就是說,2014年,北京自住房將成交4萬套-5萬套。
對此,中原地產首席分析師張大偉表示,1.8萬套自住房的總量相當於北京接近一個季度的商品房住宅成交量。此外,若與2013年全年的商品房住宅成交量相比,4萬套相當於增加50%的供應。
張大偉進一步表示,單套總價不到200萬元的自住房對北京樓市影響非常大,加上信貸緊張,房價滯漲現象已經非常明顯。
此外,由於自住房2013年11月底入市後,項目入市速度加快,市場觀望情緒愈發濃厚,這導致二手房價格從2013年12月份開始微跌,截至目前,已經持續6個月未見回暖;而從新房市場來看,春節過後,成交量一直未出現往年的小陽春。
購房者抄底時機來臨
事實上,從北京二手房市場來看,據中原地產監測,預計今年上半年,北京二手房成交量將達4.4萬套,與2013年同期9.5萬套相比,不足一半,同比下滑幅度或將超過55%。對此,張大偉表示,這一成交量爲有網籤紀錄以來的最低值。
《證券日報》記者也在調查過程中發現,大部分業主下調掛牌房源的價格,即使這樣,交易週期也加長不少,而且仍難以成功交易。
多家受訪的二手中介門店的銷售人員也比較灰心,其心理預期多爲“預計6月份均價下調趨勢還將加速”。
無獨有偶,新房市場也一樣不樂觀。儘管房企推盤熱情高漲,但市場觀望情緒仍然濃厚,樓市成交量並未迎來回暖跡象。
根據亞豪機構統計數據顯示,上週(6月16日6-月22日)北京商品住宅共成交1023套,環比之前一週降幅達到44%,成交均價爲26642元/平方米,環比基本持平。此外,據統計,北京商品住宅庫存量在連續5個月保持漲勢後,目前已升至80263套,迴歸到了2012年末的庫存水平。
對此,亞豪機構市場總監郭毅認爲,從目前的市場現狀來看,在房地產調控政策依然嚴峻的背景下,樓市缺少利好帶動,普通商品住宅下行局勢難以扭轉,庫存量還會進一步提升。不過,對於購房者來說,這意味着其有了更多房源可供選擇。此外,不斷累積的庫存沉澱了開發商大量資金,激發了房企降價促銷的動力,購房者也因此能夠得到實際的價格優惠。
值得關注的是,郭毅認爲,“目前,部分樓盤的當前售價已經接近同一區域曾出讓的土地價格,可以說已跌至谷底,當前樓市抄底時機已經到來”。