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“不限購、低總價、投資自助兩相宜”,這些漂亮的說辭一般都是開發商爲“商改住”項目的意向購房者準備的。據瞭解,“商改住”項目雖按商業性質立項,但一般都打折“住宅”的旗號,規劃以酒店公寓、LOFT等產品形式在市場上出現。
記者瞭解到,位於通州馬駒橋的合生世界村項目將於月底開盤,該項目內部分樓盤就是商業立項的商改住產品。開發商在宣傳中稱,該項目可實現“大面寬、不限購、天然氣入戶”。記者調查發現,合生世界村部分“商改住”樓棟單獨設立廚房、衛生間且開通天然氣,明顯違反了北京市住建委的相關規定。
合生世界村“商改住”項目涉嫌違規
據記者現場瞭解,6月底將開盤的是合生世界村I8號樓,主力戶型70-76平方米開間和114-128平方米兩居,產權年限爲40年。每戶都有獨立衛生間和廚房,其中廚房還通了天然氣。
銷售劉元煦(化名)跟記者詳細介紹了該項目,“商住兩用房的產權確實比住宅要少20-30年。”在解釋產權年限問題時,劉元煦說:“拿地是按照寫字樓拿的地,銷售的時候就賣給個人,拿地其實就是一個法律手續。”
記者查看相關證件時發現,合生世界村拿地時按照商業用地40年產權拿的,而開發的時候,規劃爲獨立廚衛、還在廚房接入天然氣,賣給個人作爲自住用房,違反了住建委的相關規定。
2011年5月16日,北京市住建委等五部門聯合出臺《關於加強部門聯動,完善商業、辦公類項目管理的通知》,嚴禁“商改住”等違規行爲。《通知》規定,商業、辦公類項目將不得每戶單獨設衛生間;若開發商自己打隔斷,分成多個房屋當作住宅出售,將不能辦理房產證。
在北京市住建委《我市進一步規範商業、辦公類商品房銷售秩序》規定中明確,開發企業在銷售商業、辦公類項目前,應向購房人明示房屋的規劃用途、土地使用年限、契稅、物業服務費、水電費以及配套建設指標等情況,告知購房人應嚴格按照規劃用途經營使用,不得擅自改變用途,並在認購書和購房合同中與購房人明確約定。
而合生世界村項目在銷售40年平層開間時,將“接入天然氣”作爲其賣點之一,改變了“商業用地”的用途。
據悉,合生世界村新青年公寓I系列和E系列均爲40年產權的商業用地,6月底開盤的I8號樓爲25層,共200餘套房源。
首付10萬剛需仍買不起炒作噱頭大於實際意義
樓市低迷期間,衆多開發商爲了吸引消費者購房可謂絞盡腦汁,合生世界村打出了“首付10萬”的宣傳語,意圖吸引剛需族的青睞。
但是消費者在買房時,真的如同合生世界村宣傳的一樣,首次付款只要出10萬嗎?銷售劉元煦介紹,合生世界村樓盤價格爲1.5萬元-1.8萬元/平方米,其中最便宜的打完折總價約爲100-120萬元之間。“但是在100萬元左右的房源肯定只有幾套,非常少。”劉元煦說道。
記者以總價120萬元的房子計算,根據相關規定,商住兩用房首付比例高達50%,剩下的50%貸款只能走商業貸款,不能使用公積金貸款,且還款年限最多是10年,以基準利率上浮10%計算的話,每個月還款約爲7000元。
也就是說,如果要買120萬元的開間,消費者需要付的首付爲60萬,另外再加上5萬元的電商費用,首次付款必須準備65萬元。這對於剛需族來說,還是有些吃力。
而“首付10萬”吸引了一部分剛需的目光,看房者靳東就是其中之一。“一開始看到首付10萬,還覺得可以考慮買個房呢,但是到現場一問,才知道沒有50-60萬元首付,根本買不下來。”靳東表示。
就“10萬首付”,銷售劉元煦說:“我們所說的首付10萬,其實真正來付款的時候,是不止10萬的,因爲還有電商、定金等費用。電商費用是5萬元,定金是5萬元,也就是說您一開始至少要準備20萬元,除開電商的5萬元,剩下的15萬元會轉成首付款”。
據劉元煦介紹,購房者暫時交不上來的部分首付款,有兩種渠道解決。第一種是開發商墊付,等到2014年年底購房者一次性補齊即可,不收利息;另外一種是,走信用貸款,放貸的南京銀行是電商合作銀行,利率和房貸差不多,需3年內還清。
靳東想買一個總價不超過120萬元的房子,若首付交20萬元,再加上電商費用共25萬元,那麼需要貸40萬元的信用貸,以南京銀行的利率算下來,則一個月需要還2400元利息以及1.11萬元的本金,合計爲1.34萬元,這還僅僅是首付部分貸款需要還的錢。剩下60萬元貸款月供約爲7000元/月,這就意味着前3年靳東每個月需要還款的數目高達2.34萬元。
“一個月還2萬多,收入證明就得開4萬多,如果我一個月能掙4萬多,還買總價100多萬的房子幹什麼?”靳東質疑。
“這個首付10萬實際上就是一個噱頭,如果購房者手頭真的沒有50-60萬元的現金,那這個房子我們還真不推薦他考慮。”銷售劉元煦坦誠地說,“這個首付10萬元其實只適合那種手頭有60萬的存款,但是由於投資或者是存定期,部分款項暫時取不出來,我們可以接受先交20萬元,剩下的年底可以取出來的時候,一次性交齊。”
鏈接:商改住的主要弊端
且不說“商改住”產品比純住宅的土地使用年限短30年左右,單就純居住的需要而言,“商改住”產品只適合過度型居住,其功能和配套等方面不適合長久居住的需要,且交易成本及居住成本比一般住宅都要高一些。
1、購房成本及轉讓成本更多
如採用銀行貸款的方式購買這類“商改住”產品,只能按照商業類產品來辦理,最多隻能得到五成的按揭,最長貸款年限只有10年,且不能享受住房貸款在利率方面的優惠。相比住宅用地產品而言,其購房門檻和成本都要一些。
此外,購買一套商業用地的公寓相比居住用地的房子,繳納的契稅在4%及以上。轉讓則需支付更多的稅金,如5%的土地增值稅、3%的個人所得稅、5.8%的營業稅及附加和契稅等稅種。
2、水電氣等生活成本會更高
商業用地性質的產品,其水電費都要按商業用水、用電價格來收取費用,而住宅用地性質的房屋則按居民用水用電價格來收取,這部分的費用差別也非常大,至少會增加30%的成本。
3、不能落戶、不能就近入學
由於前期商業房和住宅建設規劃目的不同,商業房無法實現住宅的交通、教育、醫療衛生等大量的公共配套設施指標問題。而且,一般的“商改住”項目往往都不具有戶口遷入、在附近學校就學等資格。
另外,由於商業用地性質的公寓在居住功能方面,或多或少存在陽臺小、佈局不合理廚房通天然氣存在安全隱患、衛生間是暗房、客廳與臥室是通房、面積分布不合理、容積率高等不足,這使得居住的舒適度、方便性大打折扣。
因此,購房者在購買這類“商改住”產品時,不要輕易被不限購、不限貸的“外表”所迷惑,一定要根據個人居住或投資的需求,先全面瞭解清楚產品的特性後再“出手”。(唐沰)