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6月25日,萬科H股(萬科企業),港交所正式掛牌上市,股票代碼“2202.HK”。
觀點地產新媒體現場觀察,萬科H股開盤報13.66港元,較其A股週二收盤價8.09元(摺合約10.06港元)溢價約35.8%,但隨後股價開始回落,截止收盤前萬科H股價爲13.28港元。
據悉,此次上市的萬科H股股票總數約爲13.14億股,佔万科總股本的比例爲11.94%。按上市首日開盤價13.66港元計算,萬科H股市值約179.6億港元。
在6月25日的上市發佈會上,齊聚了包括王石、鬱亮、肖莉、毛大慶等在內的衆多萬科高層。掛牌結束後,萬科董事會主席王石現身,接受媒體訪問,就B轉H事宜與對國內房地產市場發表了看法。
轉板H股萬科的戰術
對於B轉H股,王石透露,出於對公司、對投資者負責任的態度,近些年萬科一直在努力尋求轉換B股品種的方法,而最終選擇了轉板H股。
“最早嘗試的時候是在中集掛牌的時候,我們去爭取了,但是中集比我們早掛出來了,我們希望成爲繼中集成功以後的第二家,但是因爲種種原因公司轉板受到限制。”
雖然此次萬科轉板不涉及融資,但王石多次重申轉板對萬科有重大意義,並強調轉板是戰術問題。
王石指,從戰術角度來看一方面可將萬科推向國際平臺,另一方面則是獲得較國內低近一半的融資成本。“這個賬就很好算,在香港4%,在國內差不多是8%。同樣發債,其它不變,你的利潤就增加一半,這是戰術好處。”
同時,王石續指,戰略好處更多的是改變了萬科的股東結構,吸納更多國際投資者直接投萬科的股票,由此引進一批戰略投資者。
在引入投資的方式上,王石明確不排除擴股融資的可能,在投資者的選擇上會考慮新的戰略投資者,但更多是會優先從萬科十幾年合作的夥伴中尋找。
除新上市的萬科企業外,目前萬科在香港還有另一融資平臺萬科置業海外,對此王石迴應,該平臺更多的是負責香港的業務,至於未來,萬科企業平臺分工還未明確。
自宣佈啓動B轉H以來,外界多數分析與王石的戰術看法一致,即在萬科的融資方式、融資成本等方面帶來利好。
就融資利好上,申銀萬國還給萬科算了一筆賬。“房企海外發行債券平均利率爲3.6%,大幅低於萬科通過信託融資的資金成本(約爲8.54%),也大幅低於萬科國內發行的債券平均利率(約爲6.5-8.0%)。通過境外發債或股權融資替代當前的境內銀行、信託融資,預計可以降低4-5個點的資金成本。”
但更值得注意的是,除上述最直接的利好外,此次轉板在申銀萬國看來還能爲萬科今後的海外投資創造更便利的條件。
申銀萬國指出,A股房地產企業現在面臨國內預期收益下降且成本上升的雙重壓力,但海外市場則在資金成本低廉和收益逐漸提升的背景下投資價值凸顯,未來新的增長的動力有可能來自海外投資項目收益。
顯然,現在B轉H股成功爲萬科帶來與資本市場無縫對接以及海外投資的便利,就是王石眼中那個“黃金時代已經結束了,現在是白銀時代”市場背景下,萬科用來平衡風險的一步棋。
王石自稱“調整擁護派”
而對於目前市場出現的調整與下行,現場自稱“調整擁護派”的王石也表達了自己的看法。
王石稱,“中國大陸房地產市場有泡沫,這是個老生常談的問題,但是我沒有說他會破裂,我只是說擔心這個市場如果不調整繼續這樣下去,如果破了像日本這樣會非常糟糕,甚者比日本市場更麻煩。”
王石進一步闡釋:“我一直認爲調整是非常必要的,我一直屬於調整派。但是中國大陸的國情,在調整過程中有很多不盡如人意的地方,但是我是調整的擁護派。”
“2008年我的言論引起爭論的是拐點論,從某種角度來講,去年到今年是2008年那次調整的延續而已……這個調整現在正在轉型,在轉型中房地產(行情, 問診)是首當其衝。而調整的期限可能是兩年,三年,四年,十年。”
王石認爲:“現在的調整不僅僅是樓市調整,中國經濟也在調整,從原來的高速增長向增長放緩的態勢增長,而且這個調整現在正在轉型,在轉型中房地產是首當其衝。”
對於今年行業的波動,王石表示這是正常調整的結果,並認爲很多時候對市場發展來講都是可預期的:“我個人認爲只要這種調整能夠承受得住,我相信會軟着陸,對房地產市場健康發展非常有好處。只要能夠這樣進行調整,不要再出強的刺激政策,我覺得對發展是有好處的。”
以下爲6月25日萬科H股上市發佈會上萬科董事局主席王石現場訪問的文字實錄:
現場提問:您怎麼看萬科B轉H對萬科的意義,最近內地房地產市場情況是不是非常壞,萬科今年的銷售目標能不能實現?
王石:實際上萬科很早就進行過B股的品種轉換,當然我可以選擇就這種現狀不理他,但是我覺得無論是對公司的發展,還是對投資者這都是一種不負責任的體現。第二種方法是變成A股,這樣理論上可以做,但是這個不是很容易。另外就是把他轉成香港的上市公司。最早嘗試的時候是在中集掛牌的時候,我們去爭取了,但是中集比我們早掛出來了,我們希望成爲繼中集成功以後的第二家,但是因爲種種原因公司轉板受到限制,而我們一直在努力。
嚴格意義上來講,我們爲了適應港交所的上市要求進行會計審覈,法律上的審覈做了很多的工作。今天上市的時候,我們和我們的代理公司開玩笑說,你們是隻拿了一次錢,但是做了兩回事。不管怎麼說,我們今天在香港掛牌了,對萬科來講這是非常重要的一件事。雖然我們和其他幾家公司不一樣,(他們)上市IPO是籌資的,我們今天掛牌沒有籌一分錢。但對我們來講,這個意義比上市籌一次錢更大。
從戰術的角度來講,意味着萬科在這裏上市,是站在國際平臺上,我們是國際品牌。雖然我們沒有擴股融新資,但是在這裏上市我們可以發債,在香港的平臺發債比在國內的成本低了一半。這個賬就很好算,在這裏4%,在國內差不多是8%。同樣發債,其它不變,你的利潤就增加一半,這是戰術好處。
戰略好處更多的是改變了萬科的股東結構,畢竟萬科是A股和B股,對很多國際戰略投資者來講只能在香港買股票,根本不允許你在大陸買股票,儘管B股你有購買能力,但是很多是不能買的。萬科發B股之後,基本上我們還是按照發B股一樣對外交流,每年到歐洲去,到美國去推廣。礙於萬科原來的股票品種,他們不能購買,但在香港上市後就打開了這樣一個窗口,很多國際上的投資者可以直接投萬科的股票。我們知道萬科的股權比較分散,我們最大股東才持股18%,第二大股東不到3%,我們希望通過香港這個平臺引進一批戰略投資者,不僅僅是戰術上融資比較順利,這樣還可以使萬科更容易在國際平臺上健康發展。
第三,你是上市公司,你總是要擴股的。但是萬科沒有馬上要擴股的衝動,無論是從萬科的架構上,還是資金流方面來講,我們是比較穩健的,資金也是比較充裕的。
第二個問題,我們按照計劃走,沒有改變計劃。但是對國內房地產市場,我們也在進行調整。按照萬科的說法,黃金時代已經結束了,現在是白銀時代。所謂的白銀時代就是賺錢不像黃金時代那麼容易,但是市場還在,中國的經濟還在發展,中國的市場化還在進行當中,年輕人作爲主要的消費主體需要結婚,需要成立家庭。
另外,社會逐漸在形成幾個特徵,原來發展的主要是像北京、上海、廣州、深圳這樣的一些城市,這些城市逐漸向成熟的城市模式發展,他們不會再迅速地擴張,原來各種城市的結構需要進一步完善,進一步配套,就像香港、東京、新加坡,更多像發達國家一樣。但是中國非常大,二、三、四線城市還處在不同的發展階段,所以中國房地產市場的發展前景還是看好的,我個人認爲做出調整是非常必要。如果房價還是一味地上升,這反而會非常糟糕,買了價格就漲,這個市場不可持續。
當然有一個形象的說法,從黃金時代轉向白銀時代,不同城市的變化有所不同。甚至有個別城市房價掉得很厲害,這不是去年、今年的事情,很多都是發生在兩三年前,甚至四年前。所以中國的市場不能一概而論,例如一個城市下跌就說中國市場怎麼樣,總體來講還在調整狀態。實際上不僅是房地產,中國整個經濟都在調整,在這種調整中我個人認爲會向着健康方向調整。當然任何調整,任何發展都會有不確定性,都會有風險。作爲一個上市公司,重點是如何在不確定性中把握你的市場發展方向。
現場提問:您剛纔說到戰略投資者,現在有沒有在洽談的?選擇戰略投資者有沒有什麼標準?會是國際投資者和公司嗎?
王石:當然有在談,在沒公佈之前我不適合說。標準上,戰略投資者本身應該是對萬科的業務非常認可的,而且是長期投資者。是國際投資者,國際投資者包括基金,也包括業務公司。
現場提問:引入的方式是以發新股的方式嗎?
王石:有可能在市場買,也可能是擴股發新股的方式,各種可能性。通過萬科這麼多年的業務合作,你會發現萬科2008年之後加大了合作項目比例。2008年之前萬科的合作項目不超過30%,現在我們合作項目超過85%,而且很多合作項目是國際的投資者,國際投資者包括兩個部分,一個本身就是做這樣業務的,一個是直接投這個業務的,但是他不做開發。萬科將來會考慮新的戰略投資者,但和萬科十幾年合作的夥伴中,互相瞭解,互相配合,這是屬於優選。如果有感興趣的可以查萬科合作項目中有哪些公司,你們大概就能夠猜出一二三。
現場提問:萬科在香港有兩個平臺,還有一個萬科置業海外,未來這兩個平臺的分工是怎樣的?美國業務會不會注入到萬科置業海外,還是放在H股、A股?
王石:香港的公司主要是負責香港的業務。
第二個問題,按照香港上市公司的要求來講,要處理好同業競爭的問題,進行分工。其他很難具體說怎麼做,因爲萬科B轉H之前和之後不一樣,對我們在香港公司的定位也會略有不同。
今天已經敲鑼了,怎麼進行分工還不能馬上回答。因爲敲鑼之前不能確定萬科B一定能上,今天敲鑼了之後我們會公佈出新的想法,在沒公佈出之前,以前的就不變。
現場提問:您之前有聊到過內地的房地產泡沫問題,今年市場情況不是特別理想,您覺得今年市場泡沫會不會破滅?
王石:中國大陸房地產市場有泡沫,這是個老生常談的問題,但是我沒有說他會破裂,我只是說擔心這個市場如果不調整繼續這樣下去,如果破了像日本這樣會非常糟糕,甚者比日本市場更麻煩。
我一直認爲調整是非常必要的,我一直屬於調整派。但是中國大陸的國情,在調整過程中有很多不盡如人意的地方,但是我是調整的擁護派。我們會發現這裏出現一個情況,上次我的言論引起爭論的是拐點論,那是2008年。我還是認爲那次調整政策是見效的,但是很可惜西方金融危機使那次調整功虧一簣,所以就藉着4萬億的刺激,樓市又再次反彈。
從某種角度來講,去年到今年是2008年那次調整的延續而已。但是你會發現我們這次表現的大市場背景又是不一樣的,因爲我們發現調整不僅僅是樓市調整,中國經濟也在調整,從原來的高速增長向增長放緩的態勢增長,而且這個調整現在正在轉型,在轉型中房地產是首當其衝。
第二,我個人認爲只要這種調整能夠承受得住,能夠承受得住是什麼意思呢?不要說任何的變動,需求放緩,或者一些城市的價格下跌刺激政策,不要再來這些事情,我相信會軟着陸,對房地產市場健康發展非常有好處。有的時候沒有新政策就是政策,很多時候對市場發展來講都是可預期的。只要能夠這樣進行調整,不要再出強的刺激政策,我覺得對發展是有好處的。
現場提問:您覺得樓市會調整到什麼時候?現在算是低點嗎,或者下半年有更低的時候?
王石:可能兩年,三年,四年,十年。總的來說沒有低點和高點,中國東南西北中非常大,不同地區,不同城市都在不同的發展圈,很難說中國樓市現在整體是什麼樣,如果不整體去看中國樓市情況就會產生誤判。
現場提問:您覺得現在調整還不徹底?
王石:我說調整期,我沒有說徹底不徹底。我只是說,第一要可預期;第二不要再出更大的刺激政策,這是我的看法。我覺得挺好的,用萬科的說法,已經從黃金時代到白銀時代。
現場提問:您覺得此次房價調整以後,一線房價和所謂三四線城市的房價會不會產生比較大的差距?因爲我們看到這次一線城市房價雖然有下降,但是幅度不是很大。反而像三四線城市出現很多鬼城,對此您怎麼看?
王石:我覺得這個很正常,一些城市價格下跌得非常厲害,這是市場的反應,可能有的反應是過度,但是總的來講這是需求關係的體現。剛纔說的一線城市和三線城市這是中國的一個特徵,大城市在繼續超大發展,不管你願意不願意,我個人覺得這是一種城市發展的模型。像香港、新加坡、東京、馬提拉、雅加達這種城市,人口高度集中是亞洲的模式,在中國大陸也沒辦法避免,一線城市就是人口高度密集,這是沒有辦法的。但是高度集中帶來的壞處是什麼呢,地價高,房價高。好處是什麼呢,人口高度集中就會有設施的便利,交換的效率就會非常高,交換率非常高就說明生產力非常高,這是亞洲城市發展的模型。
說亞洲的競爭力,除了說我們的人口多,勞動力有競爭力之外,很多和城市模型有關係。如果城市比較分散,地鐵就很難有效地運用。最典型的像香港這樣的,人們迅速的聚集,也可以迅速地分散出去,這就是亞洲城市模型。
在中國未來,發展的大城市還會扮演非常重要的角色,就是他的公共設施投入使用的效率越來越高。像歐洲的城市模型不太適合亞洲的發展,更不太適合中國的城市化發展。中國地大、人口多。但我們仔細再看一下,實際上中國真正適合人口居住的面積不是很大。我們960萬平方公里實際上有20%是沙漠和戈壁,那些地方是不太適合人居住。所以真正適合人居住的地方平均下來不是很大,在發展過程中我們還是要往大城市發展,人口集中。
現場提問:您剛纔說現在市場在調整,萬科每次都是在調整過程中快速成長,這次調整對萬科來說是不是也是機會?另外,您在海外唸書,現在很多同行也會去海外發展,海外會不會成爲國內開發商競爭的戰場?
王石:這是兩個問題,一個是萬科考慮發展的競爭力在什麼地方。我說一個很簡單的數字,15年前萬科是白領,約一千人,我們佔的比例最大的有250人是營銷人員,這樣一個發展商更多是產品如何銷售。15年過去了,現在我們白領差不多6500人,我們幾乎沒有營銷人員。爲什麼呢?營銷人員已經是中介代理,現在施行市場分工,自己銷售的事交給中介做,我們銷售隊伍已經沒有了。
我們人員最多的是什麼呢,可能說了你們很驚訝,是工程師。萬科的工程師佔了三千人,幾乎我們50%的人是工程師,這是在全世界開發商中沒有的,工程師都是建築公司的,是建築材料供應商,什麼水泥集團,鋼鐵公司,或者大型建築公司,說一個發展商怎麼工程師佔了一半,這就是萬科的一個特點。萬科這麼多年一直在推動住宅產業化,所謂住宅產業化就是PC,在這個過程中,建築公司又不積極,萬科只有自己來做,向日本的PC學習。現在萬科已經轉型成一個技術公司,我們一半以上的人是工程師,有非常強的研究能力,我們有研發中心,這個是萬科的特點。未來萬科會向如何住宅產業化、綠色建築這個方向發展,這是萬科和其他同行非常大的區別。
至於海外市場,應該說中國現在住宅市場和城市發展佔了全世界市場40%,也就是一半的市場是在中國大陸。作爲中國大陸的一家公司,無論我們如何國際化,我們的主戰場是在中國,真正和對手的競爭還是在中國,而不是在國際上。但是所謂國際化,你在香港發H股就是國際化、資本國際化。大陸發展到了一定規模,企業有能力、有資金、有需求也會到海外去擴張,將來海外也會成爲一個市場,這是一個趨勢。但是我覺得不會出現中國房地產商到海外去競爭,你在海外投資的比例構不成這樣一個關係,但是會越來越多房地產發展商到海外投資。我個人認爲投資再怎麼大,這個比例不會超過20%,其80%以上的投資還是在中國大陸。
萬科去海外投資是處於三個考慮,第一個是學習,學習成熟市場的操作方法,學習工業發達國家市場的操作方法,包括我們到香港投資也是這樣。學習一個城市如何發展,然後反過來在中國運用。在中國的發展過程中,很多城市已經接近成熟國家的模式,不會再猛增,發達國家的需求和發展中國家的需求不一樣,這是需要學習的。
第二個,平衡風險。你去不同市場發展,不同週期,不同需求,這可以平衡風險。就像現在我們在投資市場上,單邊投的很少,一般都是對衝,這邊投那邊也投,更多是降低風險。
第三個,我們要跟着我們的消費者走,萬科在國內建立了自己的品牌,有一批成熟的消費者。但是我們的客戶中中產階級是其中一部分,他們開始向海外移民,我們要考慮我們的品牌消費者移民到哪裏。比如說他們移民到北美,爲什麼我們第二個項目在舊金山,因爲舊金山是現在中國大陸移民到北美很主要的城市。爲什麼投資紐約呢,紐約也是移民的主要城市,當然還要考慮市場本身的包容度。