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6月25日是全國土地日。6月底是國務院要求的《不動產登記條例》出臺時間表。社會公衆正以前所未有的期待,關注着作爲不動產的土地,希望這樣特殊的日期,能爲相關部門提供特殊新動力。
不動產統一登記,要動誰的奶酪呢?有人說要動“房嬸房叔”,有人說動所有潛在納稅人,也有人說要動開發商。其實就這項中央高度重視、社會普遍關注的工作而言,首先要動真格的,是不動產登記管理部門的觀念、利益。
2007年,物權法頒佈並明確不動產統一登記。此後,住房和城鄉建設、國土資源、林業、農業、漁業、海洋等部門加快推進不動產登記工作。多年下來,各部門在不動產登記機構、登記人員、技術方法等方面各自形成相對完整、獨立的不動產登記制度。這爲實現不動產統一登記奠定了紮實基礎。但是如不轉變觀念,所謂相對完整、獨立的體系,很容易成爲阻力。要實現機構、人員、職能、工作的統一,必須轉變觀念,把不動產統一登記當成利國、利民服務型政府建設的應有之義,徹底摒棄“手有公章、批文餘香”觀念。
原定6月出臺的《不動產登記條例》,現在看來可能難以“交卷”。2014年全國國土資源工作會議強調,不動產統一登記,具體工作主要在地方。因此頂層的理論設計,一定要從基層實踐求真知。不問實踐急需,坐而論道,搞完美主義,求十全十美,有時也會造成事實上的扯皮。從羣衆中來,到羣衆中去。在重要問題上,基層不能越位,但關鍵是頂層不缺位。
中央強調,建立不動產統一登記制度,是本輪國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容,是完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求,對於保護不動產權利人合法財產權,提高政府治理效率和水平,尤其是方便企業、方便羣衆,具有重要意義。所以,各部門不能有“一畝三分地”的觀念,應把機構、人員、職能整合,納入簡政放權的進程。不動產統一登記絕不能成爲新的審批權。社會要受其利,政府要讓其權。主題詞從“部門權力”變成“公民權利”,就搬掉了最大絆腳石。當前,全社會對不動產統一登記十分關注,要抓住有利條件,把公衆的理解和支持,化爲改革的動力。
土地如何“變身”爲不動產
6月25日是全國土地日。值得關注的是,這是中央明確全面推動不動產統一登記制度、國務院批准成立不動產登記工作部際聯席會議,以及國土資源部爲不動產登記局掛牌後的第一個全國土地日。從這個意義上講,土地資源“變身”土地資產即不動產,其中原委值得說道。
據國土資源部法律中心專業人士闡述,土地“變身”不動產,是市場經濟、法治經濟發展的必然產物,因爲從物理上看,土地是不動產的基礎和根源。從自然屬性和經濟特性看,土地是所有不動產登記的源泉和根本。土地與地上其他不動產之間是主從關係。土地相對永恆不變,可以循環利用。四川汶川大地震以後,很多城市變爲廢墟,全都是依託土地登記形成的地籍檔案資料,才得以順利開展災後重建,土地權利人合法土地權益才得以有效保護。
從物權法理看,土地權利是一切不動產物權的基礎和根本。土地與其附着物之間是主從關係,其他不動產物權的存續都必須以土地權利爲依託。房屋所有權、林地使用權、草地使用權等其他不動產物權,都建立在土地所有權之上。只有首先理清土地權利,才能明晰其他不動產物權狀況。實踐中,我國立法確立了土地使用權登記是其他不動產(房屋)登記的前提這一基本原則。在世界上大多數國家和地區,土地的概念基本等同於不動產,土地登記等同於不動產登記。不論是大陸法系國家,還是英美法系國家,都將地上建築物等視爲土地的附着物或組成部分。因此大多數國家和地區由土地主管部門負責登記,或向土地主管部門負責登記過渡。
土地具有資源、資產、資本屬性“三位一體”的特點。在傳統社會,土地就是資源。隨着市場經濟發展,土地的資產、資本屬性呈現出來。土地變身不動產,也是土地資源的資產、資本屬性的完全化。土地成爲不動產,包含了產權、權利所有者的概念。從這個角度來看,土地變身不動產,從屬於我國憲法、物權法對公民財產權承認、保護的進程。在這一變身過程中,不動產登記是最基礎的工作。
記者王立彬、何雨欣