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房價9800,地價掛牌11000!
樓市觀望之時,廣州土地拍賣又見『面粉貴過面包』之象
業內人士分析,政府出讓土地及開發商拿地的節奏均會放緩
樓市成交量持續下滑的壓力明顯傳導到土地市場。繼上周廣州第7次收回原定出讓地塊中止出讓之後,23日,增城4宗住宅地『流拍』。不過,令人不解的是,同一日番禺市橋一宗江景地塊,以1.1萬元/平方米的樓面價掛出,貴過不少特價房。如此『面粉貴過面包』的手法推地,是政府賣地信心依然十足,還是對樓市走勢預期偏差?
專家分析,盡管廣州6月土地出讓是三年來『最冷』,但對於靚地好地,有壟斷優勢的地方政府,自然不用像眼下房企那樣降價走貨,高價賣不出也可『持地待漲』。
掛牌地價貴過特價房望江美景真能吸金?
23日,一宗位於番禺市橋街盛泰路東郊工業區的混合商住地掛牌出讓,該宗地面積共計2.76萬平方米。其中,商業用地面積3336平方米,居住用地面積20715平方米,可謂『巨無霸』住宅地,在扣除掉配建的安置房和商業及服務設施配套面積後,該地塊的起始樓面地價已達到11419元/平方米。掛牌起始價8.04億元。
另外,地塊要求開發商要配建1萬平方米安置房(含相應配套地下停車、人防等設施),建成後無償移交給廣州市番禺區人民政府市橋街道辦事處。此外,還要配建商業中心和幼兒園後,無償進行移交。同時,該宗土地要求中小套型(90平方米以下)比例不低於60%。
但9800元/平方米、1.07萬元/平方米……最近番禺不少樓盤劈價求出貨,而番禺這宗市橋江景地塊,以1.1萬元/平方米樓面價掛出,貴過不少特價房,明顯有『面粉貴過面包』之嫌。
雖然據克而瑞分析,該地塊望江,加上周邊沒有污染源,北面有番禺廣場、中央公園,距離地鐵口僅1公裡左右,預計屆時地塊項目售價將超2.2萬元/平方米。但業內人士質疑,目前樓市走勢不明的情況下,官方叫價是否高了點?
11宗土地拍賣『流產』土地市場遭遇『寒流』
事實上,同在23日,原本5宗地塊同日出讓的增城,有4宗住宅地由於未達到拍賣條件而取消,僅有一宗商業地正常出讓,被開發商以8346萬元的價格收入囊中,折合樓面地價2694.43元/平方米,溢價79.64%。
這是繼7宗土地因故中止出讓後,廣州再有4宗住宅地塊拍賣遭遇『流產』。
今年年初廣州樓市開始走冷時,土地市場仍一片火熱。但近期土地市場也驟然入冬。據了解,廣州上一次大面積叫停土地出讓是2011年底,當時樓市成交冷清,土地市場遭遇寒流,廣州南站12宗地塊因故中止出讓。
出地放緩但不會降價?政府『吊高了賣』等回暖
資料顯示,不單廣州,一線城市土地市場也已現全面降溫。有統計表明,今年6月,一線城市土地成交將現至少近三年的『最冷月份』,而上半年前20強房企拿地同比將降兩成。
分析稱,目前樓市整體遇冷,房企對於土地市場愈加謹慎,但是由於下半年樓市可能企穩,今年晚些時候或將出現集體『推地潮』。
方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示,目前市場持續低迷,加重了開發商悲觀的預期。在目前房價存在下行壓力的情況下,開發商主動選擇拉長開發周期期待市場復蘇期。眼下資金壓力也導致拿地節奏放緩。
在他看來,隨著『降價潮』蔓延至一線城市,廣州房價調整壓力驟顯,清庫存將成為房企首要任務,接下來土地市場或將出現明顯降溫。
不過,對於地方政府而言,在土地出讓的節奏上只會放緩而不可能降價。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進分析,目前一線城市部分土地也面臨流拍現象,為了防止出現各類非議,地方政府會主動中止部分地塊的出讓。在他看來,盡管目前多塊土地中止或押後出讓,但政府並不會就此減緩全年的推地步伐。『地方政府希望市場行情變好後,再進行土地的出讓,這樣能夠讓土地賣個好價錢。』嚴躍進直言,『持地待漲』是當下地方政府的心態。
文/羊城晚報記者趙燕華
圖/羊城晚報記者宋金峪