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“黃金豪庭已全部安裝管道燃氣,南洋花園管道燃氣安裝率已提升至81.5%。”這是記者近日從龍崗區相關單位獲悉的。
據瞭解,從去年下半年開始,龍崗區主要領導深入南灣街道調研歷史遺留違法建築存在隱患及整治工作,其中部分高層小產權房的燃氣、消防問題尤令人關注。
今年以來,龍崗區確定南灣街道爲安全發展綜合試點街道,南灣街道以此爲契機,梳理出歷史遺留違法建築集中區域16個,針對普遍存在的建築物本體結構不符合安全標準、消防設施配備不足、物業管理差等問題進行整治,以改善轄區安全基礎和人居環境。
半年多來,這項全新的改革試點取得了一定進展,但仍存在不少挑戰和困難,期待各方共同探索解決。
摸底
16個集中區域摸排9大問題
今年以來,南灣街道徹底摸查16個歷史遺留違法建築集中區域小區的基本情況,針對小區面積、間套數、入住情況、電梯、消防設施、燃氣管道安裝使用、供水設施、供電設施、建築安全檢測等九個方面展開集中摸查。
經普查,16個小區共有樓棟數137棟,總建築面積爲2446218.63平方米,總間套數爲27600套(其中已入住戶有24358戶),共有商鋪1283間、電梯314臺。
爲了便於整治,南灣街道根據小區的硬件配置情況、建設時間、樓棟狀況、物業管理反映的問題、住戶反映的情況等綜合考慮,將16個小區分爲三類:第一類有8個小區,整治難度較小、所需資金不大;第二類有5個小區,整治難度和所需資金居中;第三類有3個小區,建築物體量較大、整治區域龐大且難度較大。
讓人關注的一個問題是,上述小區“從亂到治”,要付出多大代價?根據南灣街道編制的整治預算,南洋花園和黃金豪庭兩個首批試點小區估算整治項目經費約爲5059.44萬元,其餘14個小區按照整治難度分類情況推算,16個小區整治項目總的經費約近4億元。其中,16個小區共欠缺管理用房面積約爲2780平方米,所需歸集的首期專項維修資金約爲9576萬元。
進展
首批兩個小區試點成效初顯
投石問路,南灣街道選擇黃金豪庭和南洋花園兩個小區首批試點。
他們督促開發商委託有資質的專業公司對黃金豪庭8棟建築物及地下室的結構安全進行檢測,南洋花園則以重點區域抽檢方式進行初步調查。
在龍崗區消防監督管理大隊的指導下,南洋花園和黃金豪庭建築消防(含給排水)調查已完成,其中黃金豪庭消防整治工程已完工。南灣街道還指導社區股份公司對小區電梯進行初步排查,並已組織更換10餘臺電梯,對仍不能定性的63臺電梯,已委託廣東省電梯技術協會和深圳市特種設備協會進行檢測評估。
值得一提的是,目前黃金豪庭已全部安裝管道燃氣,南洋花園管道燃氣安裝率已提升至81.5%。此外,南洋花園在成立投資人委員會的基礎上,進一步理順物業管理模式,並籌備成立“居民之家”,豐富小區文化生活,提升物業管理水平。
而在其他14個小區,南灣街道成立了定標委員會,負責建築安全(含消防、給排水)調查設計招標的定標工作;爲解決暴雨對小區周圍擋土牆形成的安全隱患,街道對小區周邊擋土牆進行安全隱患調查評估;針對頂層住戶圈佔樓頂天面嚴重妨礙了樓頂逃生通道的情況,南灣街道組織開展了6次拆除行動,拆除妨礙樓頂逃生通道的次生違建60餘平方米,拆除業主私自安裝的鐵門5個,暢通樓頂逃生天面約700平方米。
問題
電梯更換手續長資金籌集困難
據瞭解,此次歷史違建集中區域小區綜合整治沒有經驗可循,也沒有政策可依,南灣街道在試點過程中,相繼遭遇了整治標準把握、整治經費籌集和整治主體選擇等難點問題。
記者瞭解到,有些需更換電梯的高層樓棟,整棟樓僅一部電梯服務,且新舊電梯更換週期較長,從拆除到安裝需21—28天,安裝完成又面臨檢驗、出合格報告及辦理使用登記等手續,約需18天左右,一旦進行更換,將面臨高層長時間沒有電梯服務的現狀,給居民帶來不便。南灣街道建議區相關部門協調,在電梯更換後儘量縮短報批時間,儘快完成檢驗等審批手續,以使電梯能夠儘快投入使用。
按照相關文件,16個小區應按標準預留物業管理用房,但這些小區大多未曾預留物業管理用房,物業均已出售或出租作爲商鋪,目前要收回用作管理用房比較困難。此外,小區首期歸集專項維修資金由建房人按物業項目建築安裝工程總造價的2%繳交,但相關標準過於籠統,未對所建建築物的年份、建築成本、設施配置等情況進行細緻區分,在收繳維修基金參照標準上缺乏可行性和法律依據,且開發商在售賣房屋計算利潤時未考慮專項維修資金一塊,現在要向開發商重新歸集,難度較大,可行性較低。
資金究竟如何籌集?具體分攤比例和使用標準如何制定?相關負責人建議:對開發商、社區股份公司以及投資人的分攤比例要研究具體辦法,由社區股份公司、住建和公安部門形成合力,聯合施壓。對籌集到的資金由開發商、社區股份公司、投資人委員會以及街道專職財務人員組成多方監控賬戶主體,通過設立多方監控賬戶進行監管;在資金運作上,嚴格按照項目監理、審計公示等方法進行透明化管理。
南方日報記者陶清清